Система CAFM допомагає у використанні активів нерухомості організації, знижуючи витрати та отримуючи прибуток протягом кожної фази життєвого циклу будівлі. Використання системи спрямоване на підтримку стратегічного та оперативного управління об'єктами: всі види діяльності, пов'язані з адміністративними, технічними та інфраструктурними завданнями, коли об'єкт чи будівля перебувають у експлуатації.

CAFM як тип рішень склався ще 90-ті роки. Поставляють їх на ринок кілька десятків виробників у всьому світі. Найбільші компанії використовують ці системи для управління нерухомістю, як комерційною, житловою, так і операційною. В останні роки в США відбувається еволюція CAFM до нового класу IWMS (Integrated Workplace Management), пов'язана з глобалізацією завдань інформаційних систем для великих корпоративних клієнтів.

Однак для російського ринку управління нерухомістю застосування CAFM все ще не є типовим. Вітчизняний бізнес часто обмежується утилітарним використанням засобів офісного ПЗ (наприклад, MS Excel) та бухгалтерським ПЗ на базі систем 1С.

Проте сьогодні складаються всі необхідні передумови для появи практики використання професійних систем для забезпечення основних бізнес-процесів управління нерухомістю та Росії. Економічна криза з її підвищеними вимогами до контролю витрат, оптимального використання інфраструктури та ресурсів також може стати поштовхом для початку застосування CAFM.

Як у будь-якій іншій галузі, інформаційні системи найефективніше використовуються там, де є значні грошові потоки, обробляються великі обсяги інформації та потреба в оформленні чи підтримці бізнес-процесів.

Всі ці ознаки чітко простежуються і в галузі управління нерухомістю. Досить сказати, що, за деякими оцінками, 30% усіх фінансових потоків у світі безпосередньо пов'язані саме з цим сектором рунку.

На ринку управління нерухомістю можна назвати наступних потенційних замовників CAFM-систем. По-перше, великі підприємства, зокрема їхні державні підрозділи управління корпоративної (операційної) власністю (CRES/CREM). Наприклад, банки, страхові компанії, промисловість, енергетика. Потім – власники, девелопери, інвестиційні компанії у галузі комерційної нерухомості. Також потребують впровадження таких систем сервісні, керуючі, FM-компанії. Великі компанії з виділеними центральними підрозділами, регламентами, зі стратегією на довгостроковий розвиток, орієнтацією великих клієнтів. І нарешті, підприємства у галузі ЖКГ.

Автор

Ільїн Віктор, експерт у галузі інформаційних технологій для управління нерухомістю, автоматизації будівель

Зручний та оперативний сервіс для невеликого відділу великого підприємства.

Наше підприємство викупила якась московська фірма. З огляду на вдале розташування, вільні площі ми здаємо в оренду. Для нас це не основний напрямок, і ми не зовсім компетентні у деяких аспектах орендного бізнесу. Нове керівництво постійно вимагало різні звіти у новій, незвичній нам формі. При непорозуміння деяких запитів була дуже незручна велика різниця в часі. Після початку використання системи управління нерухомістю всі питання як рукою зняло. Ми враховуємо лише метри, цифри та дати. Всю необхідну звітність та зрізи на будь-які дати наші московські керівники отримують самі автоматично. До нас закінчилися претензії і нам не потрібно вникати у бізнес процеси ринку нерухомого майна. Дякую за унікальний сервіс!

Карина Артем'єва
Владивосток

Хмарний сервіс, стабільність роботи, простота управління та контролю.

Маємо у власності майже півсотні об'єктів нерухомості. Бізнес полягає у здачі об'єктів в оренду в основному під побутові послуги та магазини. За роки роботи накопичилися гори різних документів, погоджень, претензій, судів, рішень та іншої звітності. Знайти потрібний «папірець» у потрібний час часто не було можливим. Використовуючи систему управління, ми забули про той час, як про страшний сон. Широкий за своїм розмахом бізнес тепер знаходиться у кожного працівника на столі. Керівництву все прозоро, відкрито та зрозуміло. Сучасні технології та надійний хмарний сервіс дозволили, не оновлюючи дорогого серверного обладнання, отримати якісний сервіс 24 години на добу у будь-якому місці. Істотно скоротився штат співробітників, які виконують, як виявилося, оптимізовану роботу. Ви навчили, як правильно вести бізнес. Дякую!

Автоматизована система управління об'єктами нерухомості (АСУН) - є єдиною системою реалізації управлінських рішень, пов'язаних з формуванням, використанням, розпорядженням та володінням об'єктами нерухомості при різних аспектах діяльності компанії. Система дозволяє формувати єдину повну базу довідкової інформації про об'єкти нерухомості з можливістю її подальшої актуалізації.

Для відносин, пов'язаних із володінням, користуванням та розпорядженням майном, характерні великі обсяги інформації через значну кількість об'єктів та суб'єктів відносин. Рішення забезпечує облік та моніторинг об'єктів майна, що дозволяє автоматизувати бізнес-процеси в організаціях з ведення реєстру майна, характеристик оснащення, використання об'єктів майна та звітності з реєстрів, проводити підбір за заданими параметрами та контролювати терміни, а також збереження та ведення історії змін відомостей про об'єктах обліку. Постійне оновлення в системі відомостей про кількість та якість різних категорій об'єктів майна дозволяє створити реальний інструмент контролю за змінами, що відбуваються.

Система є центральним місцем ведення та зберігання довідників по об'єктах обліку та забезпечує завантаження відповідної довідкової інформації із зовнішніх систем або структурованих файлів.

Система дозволяє забезпечувати оперативність та якість прийняття управлінських рішень щодо розпорядження об'єктами майна, що перебувають у державній та муніципальній власності, за рахунок впровадження сучасних інформаційних технологій та підвищення достовірності та повноти інформації.

Призначення системи:

• Облік майна: інвентаризація, збір, консолідація даних та формування структурованої інформації про майно та майнові комплекси. Результатом обліку майна є створення реєстру, що є єдиною системою оперативного обліку об'єктів майна та прав на них.
• Управління: контроль та моніторинг поточних та прогнозування майбутніх станів майна в тактичній (операційній) чи стратегічній перспективі.

Завдання проекту щодо створення системи управління нерухомістю

Прозорість:

• створення та ведення єдиної інформаційної системи - Реєстру об'єктів нерухомості;
• створення стандартизованої бази даних договорів в управлінні нерухомістю;
• розробка управлінської звітності з Реєстру об'єктів нерухомості та управління договорами;
• розробка системи нагадувань щодо об'єктів нерухомості та договорів.

УПРАВЛІНСЬКИЙ облік:

• створення єдиної системи планування, обліку та аналізу витрат з ведення, експлуатації та ремонтів окремих об'єктів нерухомості.

Моніторинг та управління:

• створення ефективної системи керування портфелем об'єктів нерухомості;
• розробка управлінської звітності щодо рентабельності управління об'єктами нерухомості;
• моніторинг об'єктів нерухомості та складових сервісних витрат як забезпечення підтримки ухвалення управлінських рішень.

Система призначена для організації:

• централізованого ведення основних даних за напрямами обліку в єдиній базі даних (об'єкти нерухомості, ЗП, ІЧ, що знаходяться на балансовому обліку та його ТО);
• ведення та використання довідників Замовника для обліку заданих об'єктів;
• управління об'єктами обліку (прикріплення договорів до картки, списання, перезакріплення);
• оперативного моніторингу стану об'єктів обліку;
• формування вибірок інформації на запит користувача.

Система дозволяє здійснити ведення основних даних з урахуванням довідників нормативно-довідкової інформації.

1. Ведення основних даних об'єктів обліку здійснюється шляхом:

• ручного введення;
• автоматичного завантаження із структурованих файлів (наприклад, xml).

2. Ведення довідників інформації за напрямами:

• суб'єкти РФ;
• федеральні округи РФ;
• види об'єктів нерухомості;
• одиниці виміру;
• інші речові права;
• категорії земельних ділянок;
• логічне значення;
• муніципальні освіти суб'єктів РФ;
• окружні керування;
• підрозділи компанії Замовника;
• країни світу;
• типи призначень об'єктів майна;
• типи об'єктів майна;
• типи власності об'єктів майна.

3. Управління об'єктами обліку:

• постановка об'єктів на облік шляхом прикріплення до балансоутримувача (Підрозділу компанії Замовника) автоматично після збереження картки об'єкта;
• зняття об'єкта провадиться шляхом його перезакріплення за іншим балансоутримувачем (Підрозділом компанії Замовника);
• прикріплення договорів проводиться у форматах MS Office, графічних та заданих Замовником.

4. Моніторинг стану об'єктів обліку здійснюється на основі фільтрів:

• довідників;
• полів даних.

5. На основі вибірок формуються звіти структури, заданої Замовником.

Управління федеральною нерухомістю;
- Управління нерухомістю суб'єктів Російської Федерації;
- Управління муніципальною нерухомістю;
- управління нерухомістю підприємств та організацій;
- Управління окремими об'єктами нерухомості. Поняття «управління нерухомістю» можна трактувати у широкому та вузькому значенні.

У широкому значенні під управлінням нерухомістю розуміється підприємницька діяльність з виконання всієї сукупності робіт, пов'язаних з виконанням будь-яких правочинів власника нерухомого майна, що допускаються цивільним законодавством Російської Федерації, у тому числі відповідно до життєвого циклу нерухомості:

Задум;
- Проектування;
- Виготовлення (зведення, будівництво);
- звернення (купівля продаж, оренда та ін.);
- Вживання (сервіс);
- Обслуговування, експлуатація, ремонт;
- капітальний ремонт, модернізація, реконструкція та реставрація;
- Перепрофілювання;
- Утилізація.

Інша, більш вузька, трактування управління нерухомістю дається в Тлумачному словнику з нерухомості: «Управління нерухомістю - здійснення комплексу операцій з експлуатації будівель та споруд (підтримка їх у робочому стані, ремонт, забезпечення сервісу, керівництво обслуговуючим персоналом, створення умов для користувачів (орендарів) , Визначення умов здачі площ в оренду, збір орендної плати та ін) з метою найбільш ефективного використання нерухомості на користь власника.

Під нерухомістю тут (в англійському правовому полі) розуміється нерухома власність, і йдеться саме про управління власністю. Тим самим підкреслюється, що управління нерухомістю включає управління правами на нерухомість. Об'єкт нерухомості, що у управлінні, сприймається як єдність юридичних, економічних пріоритетів і фізичних характеристик.

Як випливає з цього визначення, управління покликане забезпечити максимальну ефективність використання нерухомості відповідно до інтересів власника.

При цьому діяльність з управління нерухомістю здійснюється у трьох аспектах – правовому, економічному та технічному.

Правовий аспект управління нерухомістю полягає у найбільш раціональному використанні, розподілі та комбінуванні прав на нерухомість.

Економічний аспект управління нерухомістю реалізується через управління доходами та витратами, що формуються у процесі експлуатації нерухомості.

Технічний аспект управління полягає у підтримці об'єкта управління у працездатному стані відповідно до його функціонального призначення.

Управління нерухомістю - це комплексний підхід до покращення та підтримки стану об'єкта, організація та прогнозування його розвитку. Управління нерухомістю передбачає, перш за все, такі дії, як здавання в оренду та управління офісними будинками, управління нерухомістю як інвестицією.

Якщо Заході управління нерухомістю - високо прибутковий бізнес, то Росії про послуги з управління нерухомістю заговорили лише на початку 1990-х рр., коли виник попит на першокласні офіси. Сьогодні власники бізнес-центрів запрошують керуючу компанію в ролі генерального підрядника, який у разі потреби залучає до виконання робіт інші компанії.

У сучасних російських умовах робота керівників не регулюється федеральним законодавством і підлягає ліцензуванню, тому система управління об'єктами нерухомості формується виходячи з стандартів Національної асоціації керівників нерухомістю РФ (нині - Міжрегіональна асоціація керівників нерухомістю) і Кодексу професійної етики керівників нерухомістю.

Цілі, завдання та принципи управління нерухомістю

Управління нерухомістю реалізується шляхом формування об'єкта управління, що представляє комплекс технологічно або функціонально пов'язаного майна, що включає земельну ділянку, будівлі, споруди та їх частини та ін.

Основні цілі управління ринком нерухомості:

Реалізація конституційних прав громадян на нерухоме майно та обов'язки, пов'язані з володінням ним;
- встановлення над ринком певного порядку та умов роботи всім його участникам;
- захист учасників від несумлінності, шахрайства та злочинних організацій та осіб;
- забезпечення вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості відповідно до пропозиції та попиту;
- Створення умов для інвестицій, що стимулюють підприємницьку діяльність у сфері виробництва;
- оздоровлення екологічного середовища, досягнення економічного зростання, зниження безробіття, вирішення житлової проблеми та інших суспільних цілей;
- справедливе оподаткування нерухомого майна та учасників ринку нерухомості;
- Створення сприятливих умов вирішення житлової проблеми в країні та регіонах.

Принципи управління ринком нерухомості багато в чому залежать від політичних та економічних умов у країні, але одночасно вони повинні враховувати світовий досвід, що склався.

Досягнення сформульованих вище цілей можливе при реалізації наступних принципів управління:

Поділ процедур - застосування особливих підходів до регулювання відносин різних видів нерухомості - житлових та нежитлових приміщень, земельних, лісових ділянок та інших об'єктів;
- відкритість інформації про всіх учасників та об'єкти ринку нерухомості для прийняття ділових рішень;
- гласність нормотворчості - громадське обговорення проектів законів та інших нормативних актов;
- розподіл повноважень між регулюючими органами;
- простота та зрозумілість правил та процедур, встановлених законодавчими актами про нерухомість;
- Дотримання наступності російської системи управління ринком нерухомості, що має свою історію та традиції, з урахуванням світового досвіду регулювання прав власності на різні об'єкти нерухомого майна; його адаптація до вітчизняних умов.

Суб'єкти та об'єкти в системі управління нерухомістю

Державне регулювання нерухомості здійснюється: ш шляхом прямого втручання (пряме адміністративне управління), що включає: створення законів, постанов, правил, інструкцій та положень, що регламентують функціонування об'єктів нерухомості; запровадження механізму відповідальності порушення нормативних вимог під час здійснення угод з об'єктами нерухомості; контроль за дотриманням усіма суб'єктами ринку встановлених норм та правил; реєстрацію прав на об'єкти нерухомості та угод із ними; ліцензування підприємницької діяльності у сфері нерухомості:

Шляхом непрямого впливу (економічні методи управління, об'єктами нерухомості), включаючи оподаткування об'єктів нерухомості та надання пільг; реалізацію державних цільових програм; встановлення амортизаційних норм; реформування житлово-комунального господарства; випуск та обіг житлових сертифікатів;
- шляхом комплексного вирішення питань землекористування та приватизації, розвитку інженерної інфраструктури тощо.

Суспільна дія - реакція широких верств суспільства, у тому числі і професійних учасників ринку нерухомості, на ті чи інші операції з нерухомістю, яка є основою для нормативних актів, положень тощо.

Управління певними об'єктами нерухомості, які власник використовує для ведення конкретної підприємницької діяльності та отримання максимального прибутку.

управління системами об'єктів нерухомості суб'єктів федерації: муніципальною нерухомістю, земельними ресурсами; лісовим фондом; нерухомістю у житловій сфері; нежитловою нерухомістю.

Управління окремими об'єктами, підприємствами та іншими майновими комплексами передбачає їх передачу в оперативне управління та господарське відання, довірче управління, оренду у різних формах тощо.

В основу системи управління нерухомістю покладено принцип пооб'єктного управління, який полягає у об'єктному розмежуванні (формуванні) нерухомості; класифікації та єдиної реєстрації об'єктів; з об'єктної реєстрації майнових прав та оцінки нерухомості; обліку галузевих особливостей управління об'єктами нерухомості та координації політики у сфері нерухомості.

Послуги з управління нерухомістю у відносинах об'єктів, які не підлягають реєстрації відповідно до Закону про державну реєстрацію прав, не надаються.

Професія «керуючий нерухомістю» користується попитом лише в тому суспільстві, де є приватна власність і чітке розуміння того, що для забезпечення поточної прибутковості та збільшення капітальної вартості об'єкта нерухомості потрібне кваліфіковане управління. Професійний менеджер може лише виконувати волю власника, а й у ролі консультанта, запропонувати різні варіанти використання об'єкта нерухомості.

Виходячи з чітко сформульованих цілей, керуючий розробляє бізнес-план для конкретного об'єкта. Рекомендації, що містяться в ньому, можуть мати кілька варіантів розвитку. Вони мають бути описані таким чином, щоб за бажання власник міг сам здійснити вибір варіанта.

Управляючі об'єктами нерухомості:

Проводять рекламну кампанію по об'єкту управління, розсилаючи пропозиції, використовуючи газети, журнали, що розповсюджуються серед потенційних клієнтів та особисті контакти;
- регулюють відносини власників з орендарями та державними структурами;
- ведуть фінансову звітність;
- підбирають професійний обслуговуючий персонал;
- Здійснюють страхування об'єкта нерухомості;
- проводять техніко-експлуатаційне обстеження та приймання;
- укладають будь-які необхідні договори щодо управління технічним станом об'єктів, одночасно здійснюючи контроль за їх виконанням тощо.

Переважними об'єктами нерухомості для управління вважаються великі (від 3-5 тис. м) офіс адміністративні, складські, торгові, виробничі приміщення незалежно від форми власності та ступеня зайнятості. Оптимальним варіантом для керування є наявність кількох будівель різної спрямованості.

Послугами професійної керуючої компанії, як правило, користуються власники великих об'єктів нерухомості (які знаходяться як у власності, так і в довгостроковій оренді), які зазнають явного дискомфорту від неефективного або недостатньо ефективного використання будівель і територій, що їм належать. Серед них можуть бути проектні, дослідницькі та комерційні організації, у їхньому розпорядженні є об'єкти нерухомості, отримані від державних муніципальних органів на умовах довгострокової оренди, або приватизовані, площі яких є надмірними для сьогоднішніх потреб власника.

Держава, як і раніше, є найбільшим власником нерухомості, проте управління держвласністю залишається прерогативою державних унітарних підприємств, хоча професійні керуючі змогли б «витягти» з цих об'єктів нерухомості додатковий дохід зі збільшенням їхньої капітальної вартості.

До комплексу послуг з управління об'єктами нерухомості входять:

Конкретизація цілей споживача при володінні об'єктом нерухомості;
- консультування власника з питань стану та аналізу ринку нерухомості при встановленні прав на об'єкт щодо відповідності об'єкта потребам власника;
- приймання об'єкта нерухомості в управління;
- фізична, правова та економічна експертиза об'єкта;
- аналіз варіантів подальшого використання об'єкта та вибір найкращого варіанту використання об'єкта з урахуванням вимог споживача;
- розробка програми управління об'єктом та її реалізація з періодичним коригуванням;
- Подання інтересів власника перед третіми особами з питань, пов'язаних з переданим в управління об'єктом;
- організація та ведення процедури взаєморозрахунків суб'єктів, які беруть участь у забезпеченні життєдіяльності об'єкта;
- Ведення періодичної звітності перед власниками про хід реалізації програми управління.

Довірче управління об'єктами нерухомості як форма підприємницької діяльності ще набуло нашій країні широкого поширення. Найбільш відома практика передачі довірче управління пакетів акцій, що у федеральної власності. Тим не менш, поняття довірчого управління майном введено в законодавство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ЦК України) як самостійна правова форма управління чужим майном.

Об'єктами довірчого управління (ст. 1013 ЦК України) можуть бути: підприємства та інші майнові комплекси; окремі об'єкти, що належать до нерухомого майна; цінні папери; права, засвідчені цінними паперами; виняткові права та інше майно.

Форми державного регулювання ринку нерухомості

1) шляхом прямого втручання, тобто. адміністративним способом;
2) непрямим впливом чи економічними методами управління.

Пряме адміністративне управління включає:

створення нормативної бази (законів, постанов, інструкцій тощо), що регулюють функціонування ринку нерухомості в центрі та в регіонах;
- Ліцензування, реєстрацію, надання прав уповноваженим особам для здійснення угод з об'єктами державної та муніципальної власності;
- встановлення обов'язкових вимог до змісту та якості різних видів діяльності на ринку нерухомості та до його учасників;
- Контроль за дотриманням усіма учасниками ринку встановлених норм та правил;
- запровадження заборон та санкцій за відступ від нормативних вимог під час угод з нерухомим майном;
- Викуп у державну власність будь-яких об'єктів нерухомості для суспільних потреб.

Економічні методи управління ринком нерухомості здійснюються за допомогою:

Системи оподаткування майна;
- дисконтної політики за Центральний банк РФ;
- випуску та обігу житлових сертифікатів;
- Реалізація державних цільових програм;
- амортизаційної політики;
- Зовнішньоекономічної діяльності та ін.

Управління об'єктами нерухомості розподілено між різними гілками державної влади (законодавчою, виконавчою, судовою), які вважаються незалежними у своїй діяльності.

Федеральні збори видають закони, що регулюють ринок нерухомості. Президент видає укази, які не суперечать чинним законам. Уряд випускає постанови, міністерства та відомства - положення, інструкції та накази, що встановлюють конкретні процедури та правила управління нерухомим майном.

Представницькі органи влади РФ (Державна Дума, Рада Федерації) та її суб'єктів мають повноваження приймати правові акти з питань управління нерухомим майном та здійснювати контрольні функції.

На Міністерство державного майна покладено функції та завдання з управління та розпорядження в установленому порядку об'єктами федеральної власності на території РФ та за кордоном; реалізація з урахуванням законодавства РФ державної політики приватизації державних підприємств і муніципальних підприємств, зокрема земельних ділянок, що під приватизованими підприємствами тощо.

Муніципальні органи влади також беруть участь у управлінні нерухомістю. Наприклад, у сфері регулювання лісових відносин до компетенції районних адміністрацій входить: облік лісового фонду, розподіл затвердженого ліміту лісосічного фонду по лісо-користувачам; організація виконання заходів щодо охорони лісів від пожежі, хвороб та ін.

В управлінні нежитловими будинками та спорудами діє правило: рішення щодо розпорядження нерухомістю приймає відповідний власник у встановленому порядку - фізична або юридична особа, органи влади РФ, суб'єкти Федерації та муніципалітети.

До компетенції органів виконавчої влади щодо регулювання майнових відносин входить:

Управління та розпорядження об'єктами нерухомості, їх реконструкція, реставрація та будівництво, пошук необхідних інвестицій;
- надання об'єктів нерухомості, що перебувають у власності міста, в оренду; встановлення ставки орендної плати;
- зонування території міста;
- складання та ведення земельного кадастру міста та ін.

Державне регулювання земельних відносин

Розрізняють два види державного регулювання земельних відносин:

1) регулювання державою як суверен, що володіє територіальним верховенством щодо всіх земель незалежно від форм власності. Застосовуються методи влади та підпорядкування, що виражаються у законодавчих та інших нормативних актах, обов'язкових для всіх власників та користувачів земель (наприклад, з оподаткування, охорони навколишнього середовища, ведення земельного кадастру та ін.);
2) господарське регулювання. Державні органи діють як суб'єкти господарювання - надають земельні ділянки громадянам і організаціям, ведуть облік земель, здають в оренду і т.д.

Державне регулювання земельних відносин підрозділяється на загальне та галузеве (відомче). Загальне державне регулювання здійснюють державні органи загальної та спеціальної компетенції, дії яких поширюються на всі категорії земель та всіх суб'єктів земельних відносин. Галузеве (відомче) регулювання здійснюють міністерства, комітети, федеральні служби. Їхні дії поширюються на підвідомчі підприємства та організації, яким надані землі у володіння та користування.

Внутрішньогосподарське управління здійснюють самі власники землі, орендарі та землекористувачі. З урахуванням інтересів населення вони вирішують питання володіння, користування та розпорядження муніципальною власністю, визначають програми розвитку територій, надають та вилучають земельні ділянки, здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, організують роботи із землеустрою.

До компетенції федеральних органів державної влади щодо регулювання земельних відносин належать:

Ухвалення Земельного кодексу РФ та інших федеральних законів, що регулюють земельні відносини;
- Встановлення єдиних принципів плати за землю; встановлення порядку реєстрації прав на земельні ділянки та іншу міцно пов'язану з ними нерухомість;
- затвердження порядку організації землеустрою, ведення державного земельного кадастру та моніторингу земель, організація та здійснення державного контролю за використанням та охороною земель;
- встановлення кордонів територій, що особливо охороняються, що входять до складу декількох суб'єктів РФ, а також у місцях проживання та господарської діяльності нечисленних народів та етнічних груп, за погодженням з відповідними органами державної влади та органами місцевого самоврядування;
- розпорядження (вилучення та надання) земельними ділянками, що знаходяться у федеральній власності;
- Викуп земель для федеральних потреб;
- розробка спільно з органами державної влади суб'єктів РФ та затвердження федеральних програм з раціонального використання земель, підвищення родючості ґрунтів, охорони земельних ресурсів у комплексі з іншими природоохоронними заходами.

До відання органів державної влади суб'єктів РФ регулювання земельних відносин входить:

Прийняття законів та інших нормативних правових актів суб'єктів РФ відповідно до Конституції РФ, Земельного кодексу та інших федеральних законів;
- Визначення територій з особливим правовим режимом використання земель, встановлення та зміна їх кордонів;
- Встановлення граничних розмірів земельних ділянок;
- встановлення розмірів та порядку плати за землю, а також встановлення порядку їх централізації відповідно до законодавчих актів РФ;
- затвердження порядку розпорядження землями, що у державної власності суб'єктів РФ, і навіть порядку зміни цільового призначення земельної ділянки;
- затвердження міської та селищної межі, міст та селищ республіканського, крайового, обласного, окружного підпорядкування;
- затвердження відповідно до законів РФ з урахуванням місцевих умов порядку державного контролю за використанням та охороною земель, землеустрою;
- встановлення пільг щодо стягнення плати за землю відповідно до федерального закону;
- Організація ведення державного земельного кодексу, землеустрою та моніторингу земель відповідно до порядку, встановленого законодавством РФ;
- організація державного контролю за використанням та охороною земель;
- розпорядження (вилучення та надання) земельними ділянками, що перебувають у власності суб'єктів РФ;
- Зміна цільового призначення земель;
- ухвалення рішень про вилучення (викуп) земель для державних потреб суб'єктів РФ.

Федеральний орган із земельних ресурсів та землеустрою та його організації на місцях відповідно до закону:

Розробляють пропозиції щодо управління землями, що знаходяться в державній та муніципальній власності;
- призупиняють виконання неправомірних рішень з питань вилучення та надання земельних ділянок до розгляду їх у відповідних органах (адміністрації, суді, арбітражному суді);
- Притягують до адміністративної відповідальності осіб, винних у порушенні земельного законодавства РФ;
- видають в установленому порядку дозволи (ліцензії) на право проведення землевпорядних та інших проектно-вишукувальних робіт, пов'язаних із вивченням та використанням земельних ресурсів;
- аналізують стан земельного ринку;
- подають пропозиції щодо порядку обчислення нормативної ціни землі, порядку встановлення ставки земельного податку та штрафних санкцій за порушення земельного законодавства;
- організовують та ведуть державний земельний кадастр.

АІС Система управління нерухомістю

Призначення

Аналітична інформаційна система обліку та управління нерухомістю НАМІБ (далі – АІС НАМІБ) призначена для збору, обробки та централізованого зберігання облікових даних нерухомого майна, ефективного контролю його використання за допомогою гнучкої системи звітності, а також автоматизації процесів, пов'язаних з управлінням портфелем нерухомості, його експлуатацією та будівельними проектами.

Цілі впровадження

В результаті впровадження АІС НАМІБ досягаються такі цілі:

1. Створення централізованого автоматизованого сховища облікових даних об'єктів нерухомого майна із системою розмежовано-уніфікованого доступу.

2. Автоматизація процесів моніторингу, планування та оцінки ефективності використання об'єктів нерухомості.

3. Автоматизація процесів, пов'язаних з управлінням портфелем нерухомості – функціональні блоки «Відчуження», «Оренда», «Експлуатація», «Ремонт», «Розміщення персоналу та обладнання», «Постановка завдань та контроль їх виконання на основі системи Ключових показників ефективності» , «Управління інвестиційними проектами», «Оцінка», «Статистика» та «Скорингова система».

4. Підвищення ефективності діяльності за рахунок:

використання єдиного інструментарію;

зниження трудомісткості обробки інформації;

Автоматизації процесів підготовки звітів, що містять інформацію, необхідну для ухвалення ефективних управлінських рішень, спрямованих на оптимізацію портфеля нерухомості;

Реалізації в АІС НАМІБ системи мотивації співробітників, за допомогою централізованої установки керівництвом Ключових показників ефективності, досягнення яких запускає процедуру преміювання співробітників, що відзначилися;

Мінімізації впливу "людського фактора" на організацію обліку об'єктів нерухомості;

Контролює використання майнового комплексу на користь власника/власника.

Характеристики та функціональні можливості АІС НАМІБ

загальні характеристики

1. АІС НАМІБ є єдиним джерелом інформації для співробітників усіх структурних підрозділів організації, залучених до процесів обліку та управління нерухомим майном, з можливістю постійного віддаленого доступу зареєстрованих користувачів до даних, що зберігаються.

2. В АІС НАМІБ реалізовано інтуїтивно зрозумілий графічний інтерфейс користувача.

3. Програмне забезпечення АІС НАМІБ побудовано на основі технології клієнт-сервер. Для мінімізації обчислювальних операцій на сервері та скорочення мережного трафіку клієнтське програмне забезпечення АІС реалізовано за принципом «товстого клієнта».

4. Клієнтське програмне забезпечення АІС НАМИБ функціонує серед операційних систем сімейства MicrosoftWindows.

5. АІС НАМІБ має можливість оперативного обміну даними з різними автоматизованими інформаційними системами, що використовуються або впроваджуються в організації (наприклад, бухгалтерській та ін.).

Функціональні можливості

Функціональні можливості блоку «Система управління базою даних об'єктів нерухомості»:

1. У базі даних передбачено можливість зберігання:

Декілька типів записів об'єктів нерухомості (для земельних ділянок, для будівель/споруд/приміщень).

Записів правовстановлюючих документів об'єктів нерухомості. Такі записи мають однозначний зв'язок із записом об'єкта, по відношенню до якого є правовстановлюючими.

Копія документів, що стосуються об'єкта нерухомості, таких як «Технічний паспорт», «Довідка БТІ про стан будівлі», «Експлікація», «Поверхові плани» та інше, а також фотографій об'єкта. Перехід до перегляду зазначених документів та фотографій організований безпосередньо із форми запису об'єкта нерухомості. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

Копій правовстановлюючих документів об'єктів нерухомості. Перехід до перегляду зазначених документів організований безпосередньо з форми запису документа, що встановлює право, а також з форми запису об'єкта нерухомості, по відношенню до якого він є правовстановлюючим. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

2. У користувачів існує можливість додавання до БД нових записів об'єктів нерухомості та правовстановлюючих документів, коригування даних існуючих записів, а також «помітки» запису на видалення (процедура видалення запису БД запускається адміністратором АІС НАМІБ).

3. В екранних формах записів об'єкта нерухомості або правовстановлюючого документа передбачено відображення всіх даних, що зберігаються в БД, відповідно до типу запису.

4. Передбачена можливість пошуку/вибірки запису об'єкта нерухомості або документа, що встановлює право, за заданими критеріями. Як критерії пошуку/вибірки може виступати будь-яка зі збережених у БД характеристик об'єкта нерухомості або правовстановлюючого документа.

5. В АІС НАМІБ передбачено експорт інформації, що зберігається в БД, у файли форматів .xls, .rtf, .xml, .html.

6. Реалізовано систему резервного копіювання інформації, що зберігається у БД, за задані періоди часу.

7. Значення в полі «Адреса» об'єкта нерухомості задається відповідно до офіційного класифікатора адрес Росії. Також передбачено можливість візуального відображення розташування об'єкта нерухомості на електронній карті Росії.

8. Введення значень у ключові поля записів БД організовано із заздалегідь заповнених довідників. При цьому передбачено можливість коригування значень таких довідників лише «локальними» адміністраторами АІС НАМІБ.

9. Для деяких полів записів БД передбачено збереження історії змін їх значень у хронологічному порядку (наприклад, «Загальна площа поверху», «Експертна оцінна вартість об'єкта» та ін.).

10. Передбачена можливість зберігання в БД докладної експлікації будівель/споруд/приміщень із зазначенням кількості персоналу, що працює в кімнаті, підрозділу, до якого він належить, площі, займаної обладнанням, а також з веденням історії змін, що відбуваються, зазначених вище даних експлікації (наприклад, при переплануванні , під час проведення організаційно-штатних заходів, модернізації устаткування тощо.). Ці експлікації доступні безпосередньо з форми запису будівель/споруд/приміщень.

Функціональні можливості блоку «Звіти»:

1. Передбачено можливість створення та збереження користувачем звітів, як критерії формування яких можуть виступати будь-які дані, що зберігаються в БД, або характеристики об'єктів нерухомості та документів, що належать до них.

2. При формуванні звітних форм у користувача є можливість застосування фільтра до даних, що відображаються в них, за заданим ним критерієм або групою критеріїв.

3. Передбачено можливість створення звітів на будь-яку дату з урахуванням історії змін, що відбулися в БД даних або характеристиках об'єктів нерухомості та документів, що відносяться до них.

4. Користувач має можливість збереження створених ним звітів у файли форматів pdf, xlsx, xls, rtf, docx, htm, emf, tiff, png, jpg, gif та bmp.

Функціональні можливості блоку «Відчуження»:

1. Передбачено можливість ведення та зберігання історії пропозицій щодо відчуження об'єктів нерухомості у хронологічному порядку.

2. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження угоди відчуження об'єктів нерухомості.

3. Передбачено можливість створення звітів, що містять інформацію про пропозиції та прийняті за ними рішення.

4. Реалізовано можливість автоматизованого імпорту інформації про заплановані до відчуження об'єкти нерухомості на інформаційно-торговельні майданчики в мережі Інтернет.

Функціональні можливості блоку «Оренда»:

Записи договорів оренди. Такі записи мають однозначний зв'язок із записами об'єкта, площі якого здаються чи орендуються.

Копії договорів оренди. Перехід до перегляду зазначених документів організований безпосередньо із форми запису договору, а також із форми запису об'єкта нерухомості, площі якого здаються або орендуються. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

Детальний облік орендопридатних об'єктів нерухомості з можливістю відображення орендопридатних площ на поверхових планах;

Детальний облік суб'єктів оренди (орендарі, орендодавці);

Врахування орендних відносин (орендні умови, орендні ставки, терміни орендних відносин);

Врахування орендних площ кожного об'єкта на основі укладених договорів;

Облік оренди кількох об'єктів у межах одного договору;

Автоматичний підбір вільних об'єктів з подальшим формуванням договорів та відображенням орендопридатних площ на поверхових планах об'єктів;

планування орендної діяльності (фінансове планування з урахуванням ринкових ставок, планування бюджетів контрактних надходжень);

Контроль виконання фінансових планів і бюджетів контрактних платежів, відхилення контрактної орендної плати від ринкової та часу простою об'єкта, що звільнився;

Генерація нагадувань про настання закінчення строку договору, виконання поставлених завдань, прострочення надходження платежів та інші відповідальні події.

3. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження договорів оренди об'єктів нерухомості. У системі документообігу передбачено можливість автоматичного формування текстів договорів оренди, актів та додаткових угод на основі шаблонів.

4. Передбачено можливість формування аналітичних звітів:

Виконання фінансового плану та бюджету оренди за об'єктами оренди, договорами оренди та орендарями;

Оцінки ефективності орендної діяльності як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості;

З відображенням у вигляді діаграм даних щодо оренди площ об'єктів нерухомості з прив'язкою до часу.

Функціональні можливості блоку «Експлуатація»:

1. У базі даних АІС НАМІБ передбачено можливість зберігання:

Записів договорів щодо надання послуг з експлуатації об'єктів нерухомості. Такі записи мають однозначний зв'язок із записами об'єкта нерухомості, до якого належать договори.

Копій зазначених договорів. Перехід до перегляду зазначених документів організовано безпосередньо з форми запису договору, і навіть із форми запису об'єкта нерухомості, якого належить договір. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

2. У блоці реалізовано автоматизоване виконання таких функцій:

Нормування технологічної карти робіт з технічного обслуговування;

Планування робіт з утримання територій та прибирання приміщень та прилеглих територій;

Планування споживаних комунальних ресурсів та заходів щодо ресурсозбереження;

Формування фінансового плану експлуатації, як у портфелі нерухомості загалом, і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

3. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження договорів експлуатації об'єктів нерухомості. У системі документообігу передбачено можливість автоматичного формування текстів договорів експлуатації, актів та додаткових угод на основі шаблонів.

4. Передбачено можливість формування аналітичних звітів оцінки ефективності експлуатації як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку «Ремонт»:

1. У базі даних АІС НАМІБ передбачено можливість зберігання:

Записів договорів щодо надання послуг з ремонту об'єктів нерухомості. Такі записи мають однозначний зв'язок із записами об'єкта нерухомості, що ремонтується.

Копій зазначених договорів. Перехід до перегляду зазначених документів організований безпосередньо з форми запису договору, а також з форми запису об'єкта нерухомості, що ремонтується. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

2. У блоці реалізовано автоматизоване виконання таких функцій:

Планування бюджетів та робіт з реконструкції об'єктів нерухомості;

Планування бюджетів та робіт капітальних ремонтів об'єктів нерухомості;

Планування бюджетів та робіт планово-профілактичних ремонтів та замін;

Формування фінансового плану всіх видів ремонтів як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

3. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження договорів ремонтів об'єктів нерухомості. У системі документообігу передбачено можливість автоматичного формування текстів договорів ремонтів, актів та додаткових угод на основі шаблонів.

4. Передбачено можливість формування аналітичних звітів оцінки ефективності проведених ремонтів як по портфелю нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку «Розміщення персоналу та обладнання»:

1. У базі даних АІС НАМІБ передбачено можливість зберігання електронної організаційно-штатної структури організації.

2. У блоці реалізовано автоматизоване виконання таких функцій:

Облік розміщення персоналу;

Облік розміщення меблів та допоміжного обладнання;

Облік розміщення устаткування;

виявлення надлишкових для поточного стану організації приміщень;

Контроль за використанням надлишкових приміщень;

виявлення несанкціонованого (не за призначенням) використання приміщень;

Оптимізація розміщення обладнання;

Оптимізація розміщення підрозділів організації;

Планування переміщень обладнання та підрозділів при переїздах, скороченнях та розширеннях.

3. Передбачено можливість формування аналітичних звітів:

Оцінки ефективності розміщення обладнання;

Оцінки ефективності розміщення персоналу кожного підрозділу;

Оцінки ефективності використання приміщень після скорочення портфеля нерухомості, переміщень підрозділів та проведення організаційно-штатних заходів, а також після проведення заходів щодо модернізації обладнання;

З планами переміщень обладнання та підрозділів при переїздах, скороченнях та розширеннях.

Функціональні можливості блоку «Постановка задач та контроль їх виконання на основі системи Ключових показників ефективності»

1. У блоці передбачено можливість визначення системи Ключових показників ефективності (КПЕ).

2. Передбачено можливість централізованої постановки завдань, спрямованих на досягнення наперед визначених КПЕ.

3. У блоці передбачено можливість формування аналітичних звітів, що відображають результати виконання поставлених завдань, як по портфелю нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку "Управління інвестиційними проектами"

1. У блоці передбачено можливість створення сценаріїв прийняття управлінських рішень під час реалізації інвестиційних проектів, використовуючи інтерактивний майстер створення сценаріїв.

2. Передбачено автоматизований розрахунок економічної ефективності проектів на основі математичної моделі, закладеної у сценарії, а також на основі інформації, що зберігається у БД та/або вводиться «вручну» безпосередньо перед розрахунком.

3. У блоці передбачена можливість формування аналітичних звітів оцінки економічної ефективності попередньо описаних інвестиційних проектів як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку "Оцінка"

1. У блоці передбачено можливість створення сценаріїв проведення експрес-оцінки об'єктів нерухомості, використовуючи інтерактивний майстер створення сценаріїв.

2. Передбачено автоматизований розрахунок вартості об'єкта на основі математичної моделі, закладеної у сценарії, а також на основі інформації, що зберігається у БД та/або вводиться «вручну» безпосередньо перед розрахунком.

3. У блоці передбачена можливість формування аналітичних звітів, що містять результати проведення експрес-оцінок, як у портфелі нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкті нерухомості.

Функціональні можливості блоку «Статистика»

1. У блоці передбачена можливість завантаження із зовнішніх джерел (з Інтернет-сайту, із файлу) статистичних даних, що характеризують ринки нерухомості регіонів Росії.

2. Передбачено автоматизовану обробку завантажених даних для їх подальшого використання в інших функціональних блоках.

3. У блоці передбачено можливість формування аналітичних звітів, що містять попередньо завантажені та оброблені статистичні дані.

Функціональні можливості блоку «Скорингова система»

1. У блоці передбачено можливість визначення системи параметрів скорингової системи та їх вагових коефіцієнтів.

2. Передбачено автоматизовані розрахунок та обробка параметрів на основі математичної моделі, закладеної у скоринговій системі, результатом яких буде рекомендація щодо прийняття того чи іншого управлінського рішення щодо як портфеля нерухомості в цілому, так і окремо взятого об'єкта нерухомості.

3. У блоці передбачено можливість формування аналітичних звітів, що відображають результати виконання скорингових розрахунків, як по портфелю нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкту нерухомості.

Управління будівництвом

1. Управління об'єктами, що знову будуються.

2. Аналіз розміщення персоналу.

Проекти

ВАТ «Ростелеком»

Автоматизовано облік і створено централізований електронний реєстр об'єктів нерухомості та правозасвідчувальних документів ВАТ «Ростелеком», яке, будучи однією з найбільших телекомунікаційних компаній, має географічно розподілений по всій території Російської Федерації портфель корпоративної нерухомості сумарною площею близько 9,3 млн. кв. м (~ 23 тис. об'єктів) та 32,2 млн. кв. м (~3,2 тис. га) земельних ділянок (~15,5 тис. шт.).

Новини

Сучасний ринок комерційної нерухомості, крім правильно спланованої концепції, вимагає реального механізму виконання того самого управління об'єктами нерухомості, управління орендою та оперативного реагування цієї системи за різних змін ринку нерухомості.

Людський фактор. Система управління нерухомістю дає змогу вносити зміни виключно дозволеним користувачам. Наприклад: секретар може лише дивитися звіти щодо заборгованості та вільні площі.