Хазяїн орендованої квартири раптом запропонував вам зібрати і якнайшвидше звільнити квартиру, хоча домовленість про оренду квартири була на більший термін? У яких випадках господар не може вигнати зі орендованої квартири раніше обумовленого періоду часу?
Матеріали на тему:
Все залежить від наявності договору оренди (найму) або його відсутності. Якщо договір найму(оренди) є і складений правильно, він стане вашою зброєю у суперечці про терміни оренди квартири.
Права наймача житлового приміщення:
- жити в орендованому приміщенні;
- подати до суду у разі невиконання господарем квартири.
Обов'язки господаря квартири, що орендується (ст.676):
- передати наймачу вільне житлове приміщення у стані, придатному для проживання;
- надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинкута пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.
Договору немає
Є договір оренди житлового приміщенняне було підписано, і розписку про внесену орендну плату ви з господаря квартири не брали, на жаль, залишиться тільки з'їхати. Без найму вас можуть вигнати просто через плани, що змінилися, або тому що ви залили квітку в займаній квартирі. У цьому випадку домогтися від суду рішення про ваше проживання на термін, що обумовлювався при вселенні у квартиру, буде важко. Підтвердити документально факт оренди житла та його термінів нічим, крім як надати більше свідків, які бачили, як ви передавали господарю орендну плату та домовлялися про умови проживання.
Якщо господар орендованої квартири загрожує судом та іншими автомобілями, наприклад міліцією, сміливо. Суддя буде на вашому боці, якщо тільки орендодавцю не вдасться довести, що договір найму порушений саме вами.
Майте на увазі, якщо термін договору найму добігає кінця - орендодавець повинен вас попередити про відмову продовжити його за три місяці. Якщо ні ви, ні господар не подбали про продовження і термін його дії ось-ось закінчиться, виникає спірна ситуація, бо, якщо господар квартири не попередив про свої наміри, як повинен був, з юридичної точки зору договір вважається продовженим ( , стор 684) .
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом цього терміну орендар житла не вживе всіх необхідних заходів, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення.
Спочатку вони шукають один одного: ті, хто хоче здати житлоплощу і хто хоче її зняти. Знайшли. Далі - здавалося б, чого простіше - живи, радуйся, не забувай тільки платити за орендоване житло або стриги купони з метрів, що здаються. Але насправді все не так просто. Правил знімання та здачі житла присвячений сьогоднішній матеріал.
Самі чи через посередника?
Існує два основні варіанти зняти/здати житло:
– самостійно (перелопатив томи газет та журналів, спеціалізованих інтернетівських сайтів, опитавши друзів та знайомих, перечитавши оголошення на стовпах та дверях під'їздів;
- Звернутися до професійних посередників.
Якщо займатися пошуком орендованої квартири самому, то можна заощадити певну суму на послугах посередників. Але є ризик втратити багато часу і навіть стати жертвою шахраїв.
Другий варіант позбавить вас непотрібних контактів. Але й тут ви не застраховані від нечесних посередників.
На ринку оренди квартир працюють два види компаній: інформаційні агенції та агенції нерухомості. Перші за певну плату (гроші – вперед) надають список адрес приміщень, що здаються в оренду. Але найчастіше за названими адресами житло вже буває здано або взагалі не здається. Гроші, звісно, не повертаються.
До агентств нерухомості довіри більше. Вони мають бази даних, які щоденно оновлюються. І за заявкою клієнта беруть на себе пошук відповідних варіантівквартир та їх перевірку, виїжджають на перегляд житла разом із передбачуваним квартиронаймачем, ведуть переговори з власниками квартири. Оплата провадиться тільки після укладання договору наймача з господарем квартири.
Етап проживання
Перш ніж заселятися, власнику та майбутньому квартиранту необхідно обговорити свої взаємини та закріпити їх на папері.
Що таке договір оренди житлового приміщення? Ця угода, за якою власник (орендодавець) надає за певну плату іншій стороні (орендарю) житлове приміщення в обмежене строком володіння та користування ним. Наразі ці відносини законодавством повністю не врегульовані. Тому часто можна зустріти інше формулювання: договір найму чи піднайму. По суті, йдеться про те саме. Відповідно до Цивільного кодексу РФ договір між господарем і мешканцем про оренду квартири має бути складений у простій письмовій формі або нотаріально засвідчений. Обидва види договорів мають однакову юридичну чинність.
У договорі обов'язково слід зазначити:
1. Предмет договору (точна адреса та площа квартири, що здається);
2. Розмір та порядок внесення орендної плати;
3. Права та обов'язки орендаря та орендодавця;
4. Відповідальність сторін у разі дострокового одностороннього розірвання договору;
5. Строк оренди та порядок продовження договору оренди;
6. Реквізити сторін (прізвища, імена, по батькові орендаря та орендодавця, їх паспортні дані та адреси прописки);
7. Дату підписання договору.
Крім того, невід'ємною частиною договору оренди є акт здачі майна, що знаходиться у квартирі, з перерахуванням усіх речей та предметів.
Сторони за своїм бажанням можуть передбачити у договорі та інші умови. Наприклад, можливість доступу орендодавця до приміщення. Це дозволить убезпечити мешканця від несподіваних візитів господаря житла. У договорі треба прописати спеціальна умова- Попередньо повідомляти квартиранта про відвідування квартири, припустимо, з метою перевірки її стану. Зазначається і час таких візитів.
Найчастіше договір укладається між двома сторонами – власником житла та наймачем. Іноді буває ще один учасник - агентство нерухомості, яке знайшло клієнта для заселення в цю квартиру. Але, як правило, надалі воно жодної відповідальності та зобов'язань перед ним не несе (за винятком випадків, коли квартира перебуває у нього в довірчому управлінні). Далі укладається договір із власником житла, агенція, отримавши гроші за «звідництво», вмиває руки. Трапляється, що ріелторська компанія укладає офіційний договір з клієнтом, в якому прописано, що якщо протягом 3 місяців клієнт з якоїсь причини з'їхав з квартири, агентство зобов'язується безкоштовно підшукати інший варіант. Але таке рідко буває. Тому звертайтеся до компанії, яка надає таку послугу.
На замітку
Законодавство не передбачає жодних обмежень щодо строків для укладання договору оренди квартири. Він встановлюється за згодою сторін. Однак на практиці договір зазвичай укладають на рік, а потім продовжують на тих самих умовах.
Навіщо «паперовий» договір?
Здавалося б, а чи не простіше домовитися усно?
«Паперовий» договір необхідний захисту інтересів обох сторін. Якщо припустити, що квартира здається в оренду на підставі усних домовленостей між господарем та мешканцем, виникає кілька проблем:
1. У мешканця немає доказу законності його перебування у квартирі, тому він не може зареєструвати в органах внутрішніх справ місце свого тимчасового проживання;
2. У разі виникнення конфліктних ситуацій, при спробі господаря виселити мешканця та стягнути з нього збитки та орендну плату по суду, господареві доведеться надати свідків, які можуть підтвердити його претензії. Житель також має захищати свої інтереси за допомогою свідків. Навіть якщо оренда проста, то судовий процес може розтягнутися надовго, і весь цей час квартиру займатиме мешканець.
Крім того, усні домовленості кожна сторона може трактувати свою користь, тому рекомендуємо складати письмовий договір оренди завжди, навіть якщо здаєте квартиру близькому родичу.
На замітку
Якщо квартира перебуває у державній власності, то її можна здати за договором піднайму і лише з дозволу наймодавця в особі міста та всіх «прописаних» у квартирі. Якщо квартира придбана за іпотекою, необхідно надати письмовий дозвіл банку на оренду, якщо інше не передбачено договором.
Обережність не зашкодить
Перш ніж укладати договір, власнику квартири варто перевірити паспорт майбутнього квартиранта (і зняти з нього копію на випадок, якщо раптом доведеться розшукувати його разом з правоохоронними органами), бажано й переконатися в його платоспроможності. Не завадить попросити у нього інформацію про його місце роботи (назву та адресу компанії), а також контактні телефони.
Майбутньому мешканцю теж не треба соромитися попросити господаря квартири показати документи на житлоплощу (ордер, договір купівлі-продажу, дарчу та інше). Паспорт, щоб упевнитись у тому, що перед ним справді власник житла, а не підставна особа. Буває, що житло здає людина, яка не є її власником. Укладається договір, квартирант віддає гроші за проживання, а наступного дня з'являється справжній господар квартири та виставляє гостя за двері.
До речі, про родичів
Іноді виникає ситуація, коли за дорученням господаря квартиру здає будь-яка інша особа: син, родич, знайомий тощо, або коли господар квартири перебуває під опікою чи піклуванням інших осіб. Загальне правило свідчить: якщо за законом господар житла має право самостійно здійснювати угоди, він може передати це право будь-якій іншій особі. У такому разі він має висловити свою волю у довіреності, яку видає довіреній особі. Ця людина хіба що заміщає господаря в угоді зі здачі квартири у найм. У довіреності мають бути перераховані повноваження, якими господар наділяє довірена особа. Документ необхідно завірити у нотаріуса.
Зовсім інша ситуація складається тоді, коли над господарем квартири встановлена опіка або він перебуває під опікою іншої особи. Нагадаємо, що опіка встановлюється над малолітніми (дітьми молодше 14 років) громадянами, а піклування – над неповнолітніми (від 14 до 18 років). Опікуни мають право самостійно здати квартиру в оренду за господаря, а піклувальники – дати згоду на здачу квартири господарем лише після отримання дозволу органів опіки та піклування.
Гроші вперед!
Розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін (орендаря та орендодавця). Але часто, щоб знизити податок, орендодавець і орендар вказують у договорі оренди меншу суму. У разі вирішення суперечок у судовому порядку суд оперуватиме саме цією сумою, і довести, що насправді квартира здається за інші гроші, буде неможливо.
Як правило, при заселенні у квартиру орендар платить за перший місяць проживання та вносить заставу за останній. Якщо до кінця терміну оренди наймач дотримувався умов договору, застава або повертається або зараховується за останній місяць проживання. За допомогою заставного депозиту орендодавець страхує себе у разі можливого заподіяння шкоди майну, або якщо квартирант несподівано з'їде, забувши заплатити.
Якщо квартиру було знайдено через агентство, то може бути виплачена й агентська комісія, рівна або близька щомісячній ставці.
Плата за оренду не повинна змінюватись протягом усього терміну дії договору.
Обов'язково потрібно чітко обумовлювати терміни та суми оплати, хто і за що платитиме. Зокрема комунальні платежі. Стандартна схема: власник сам оплачує комуналку, а все, що набігає по лічильнику, – вода, електроенергія, тепло – квартирант. Краще, якщо комунальні платежі входитимуть у вартість орендної плати, і господар у такому разі сам зможе контролювати щомісячну оплату цих послуг, щоб уникнути заборгованості. Якщо є телефон, бажано прописати у договорі умови оплати міжміських переговорів, користування кабельним телебаченням, мережею Інтернет тощо. У будь-якому випадку всі додаткові платежі необхідно обумовлювати заздалегідь, у момент заселення та підписання договору найму.
Під час передачі грошей необхідно обмінятися розписками.
Про кішку та пташок
Бажано докладно прописати у договорі різні дрібниці: аж до того, чи можна заселитися з кішкою Муркою чи папужкою. Якщо господар заперечує тварин у його будинку, в додаткові умовинеобхідно увімкнути цей пункт. Або, навпаки, написати, що в квартирі мешкатимуть і чотирилапі «квартиранти». Обговорити, у разі псування ними майна, розміри компенсації за завдану шкоду.
Окрема історія – з ремонтом. Хто має його робити? Якщо у договорі передбачена умова, що квартира має бути повернена господареві у первозданному вигляді, це одне. Можливо, доведеться робити ремонт чи фінансово відшкодовувати власникові втрати.
Хоча є таке поняття, як амортизація майна та приміщення. Ті ж шпалери, меблі, підлогове покриття з часом зношуються. При розставанні господаря з квартирантом робиться оцінка збитків і визначається, хто має за нього платити – чи списувати погіршення квартири на амортизацію (а отже, ремонт робить господар за власний кошт). Або ж вважати заподіяною шкодою, яка оплачується наймачем. Тут як сторони домовляться. У договорі зазвичай прописується, що наймач не має права без згоди наймодавця робити будь-які ремонтні роботиабо перепланування. Щоб, наприклад, просвердлити у стіні дірку, щоб повісити картину чи дзеркало, необхідно заручитися письмовою згодою власника квартири.
На замітку
Якщо після підписання договору та чи інша сторона захотіла внести до документа ще щось, робиться додаткова угода до договору – теж письмово, і підписується сторонами.
Хто відповість за шкоду?
Бажано передбачити різного роду ризики – затоку, пожежу тощо та хто несе за це матеріальну відповідальність.
У разі завдання шкоди житловому приміщенню третіми особами за відсутності вини орендаря всі ризики пошкодження або знищення житла падають на власника житла. Виняток із цього правила становлять ті випадки, коли орендар не залишив житло у строк, зазначений у договорі. У такій ситуації всі ризики лягають на нього.
Який порядок відшкодування збитків? У тому випадку, якщо з вини орендаря сталося псування або руйнування квартири або майна, що знаходиться в ній, він зобов'язаний відшкодувати збитки в повному розмірі. Якщо він відмовляється зробити це добровільно, орендодавець має право звернутися до суду позовною заявоюпро відшкодування збитків.
При укладанні договору власнику можна звернутися до страхову компаніюта застрахувати своє майно від дій третіх осіб. Сума страхового відшкодування на 1 млн. руб. - 4-5 тисяч рублів.
При здачі квартири обов'язково складається опис майна та акт передачі. Цей документ необхідний, щоб захистити обидві сторони від шкоди як матеріальної, так і моральної. Якщо такий документ буде відсутній, і одна із сторін з будь-якої причини постраждає, довести свою правоту буде складно. Опис майна допоможе уникнути безпідставних претензій як з боку наймача, так і з боку наймодавця.
Опис складається у двох примірниках, у простій письмовій формі із зазначенням ПІБ, паспортних даних сторін.
Перевірки на порозі
Наймачеві необхідно обійти квартиру та звірити наявність та стан предметів з текстом опису. Зазвичай акт приймання-передачі майна містить такі пункти:
- Опис недоліків об'єкта. Наприклад, плитка у ванній тріснута, розетка в кімнаті несправна, на стелі кухні пляма.
- Опис переданого у користування майна. Перерахувати всі предмети меблів та інтер'єру, що знаходяться у квартирі на момент в'їзду орендаря. Експерти радять під час опису побутової технікине лише вказувати марку та модель, а й записувати її серійний номер. Раптом підприємливий наймач замінить телевізор або пральну машинуна схожу техніку, але несправну чи гіршу за якістю.
- Показники лічильників. При складанні акта приймання-передачі квартири необхідно зняти всі показники лічильників та вписати їх у акт. Це допоможе уникнути переплат як власником житла, так і наймачем.
- Передає повний комплект ключів від об'єкта.
Пам'ятка для господаря та квартиранта
Орендодавець (власник квартири) має право:
– укласти договір оренди, переукласти його після закінчення встановленого терміну на колишніх чи інших умовах, або відмовитися від його укладання;
- вчиняти з квартирою угоди, передбачені цивільним законодавством;
– давати згоду на вселення на прохання орендаря інших громадян; пропонувати орендарю на власний розсуд розмір плати за житлове приміщення, при цьому одностороння зміна розміру плати за житло не допускається;
- Розірвати договір оренди в судовому порядку;
- Вимагати від орендаря дотримання правил користування житловими приміщеннями;
- Вимагати від орендаря своєчасного внесення плати за оренду;
– входити до квартири з метою перевірки її стану та стану майна у будь-який час за попередньою угодою з орендарем;
- Вимагати від орендаря звільнення житлового приміщення після закінчення терміну оренди.
Повинен:
– надати в оренду житлове приміщення у придатному для проживання стані;
– забезпечити надання комунальних послуг.
Орендар має право:
- користуватися квартирою та майном, що знаходиться в ній, протягом строку оренди;
– вселити в орендоване житлове приміщення свого чоловіка (дружину) та неповнолітніх дітей (вселення інших осіб допускається лише за згодою орендодавця); надати житлове приміщення тимчасовим мешканцям, попередньо повідомивши про це орендодавця. Тимчасовими мешканцями визнаються будь-які громадяни, які приїхали до орендаря житлового приміщення з постійного місця проживання та тимчасово проживають у нього.
Повинен:
- Здану йому за договором оренди квартиру використовувати за призначенням (тільки як житло), без права передачі в суборенду (зняту квартиру не можна ще раз «перездати»);
– дотримуватись правил користування житловими приміщеннями;
– звільнити житлове приміщення після закінчення терміну оренди, встановленого у договорі оренди;
– безперешкодно допускати орендодавця до квартири з метою перевірки її використання та стану майна;
- нести матеріальну відповідальність за стан квартири та майна, що знаходиться в ній;
– своєчасно оплачувати рахунки за електроенергію та міжміські та міжнародні телефонні переговори;
- Проводити поточний ремонт квартири.
Розійтися достроково
Договір оренди може бути розірваний у будь-який час за взаємною згодою сторін (орендодавця та орендаря).
Перелік підстав дострокового розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця обмежений. Договір оренди житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу орендодавця у випадках:
1. Невнесення орендарем орендної плати за квартиру у встановлений термін.
2. Руйнування або псування житлового приміщення орендарем або особами, які проживають з ним.
3. Якщо орендар житлового приміщення та інші громадяни, які проживають разом з ним, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та законні інтереси сусідів.
4. Орендодавець може розірвати договір оренди квартири достроково за своєю ініціативою та в інших випадках (наприклад, виникне необхідність терміново продати цю квартиру). При цьому він зобов'язаний попередити орендаря за певний час, зазначений у договорі (скажімо, за місяць), та зазнати певних збитків (наприклад, компенсувати орендарю орендну плату за місяць у разі зняття ним нової квартири або оплатити послуги ріелторської фірми з пошуку нового варіанту), якщо це передбачено умовами договору оренди квартири.
На вимогу орендаря договір оренди може бути розірваний у судовому порядку у разі, якщо житлове приміщення перестало бути придатним для постійного проживанняабо знаходиться в аварійному стані (не з вини орендаря), наприклад, у зв'язку з пожежею на сходовій клітці. В інших випадках, наприклад, при зміні життєвої ситуації, орендар також може достроково розірвати договір оренди. При цьому він зобов'язаний попередити про це орендодавця за певний термін та зазнати збитків, визначених у договорі оренди (наприклад, компенсувати орендодавцю витрати на пошук нових мешканців).
Консультував керівник офісу "Міель" "На Каховці" Максим Бородиня
Наразі дуже поширеною стала оренда житла. Не багато хто може дозволити придбати власну квартиру. Тому для більшості орендовані квартири є не тимчасовим, а постійним місцемпроживання.
Чи варто робити ремонт у орендованій квартирі?
Якщо ви в'їхали в орендоване житло зі свіжим ремонтом і красивими меблями- Вважайте, що вам пощастило. Менш удачливі товариші думають, як ушляхетнити тимчасовий притулок і чи варто це взагалі робити. Чимало квартир, які здають в оренду, перебувають у відверто поганому стані.
Квартир, де ремонт поганий, чимало. Частково причина в тому, що матеріальні труднощі змусили здавати порожні квартири навіть тих, кому була неприємна сама думка, що в рідних стінах оселяється сторонні. Крім того, частина придбаних колись «інвестиційних» квартир, які не знайшли своїх покупців на тлі цін, що стагнують, також поповнили ринок найму.
Як стверджують експерти, до кризи багато власників справді серйозно вкладалися в ремонт, активно змінювали побутову техніку. Сьогодні ж більшість квартир перебувають у поганому стані тому, що їх просто немає сенсу ремонтувати: витрати окупатимуться надто довго.
Якщо ви вирішили зробити в орендованій квартиріремонт, насамперед варто заручитися дозволом господарів. Щоправда, вони нечасто заперечують проти благоустрою квартири за рахунок мешканців. В іншому випадку доведеться викручуватися, обходячись невеликими, але помітними переробками.
«Коли ми винайняли квартиру, ми жахнулися від того, в якому вона була стані, – розповідає орендар Антон Коровкін. – Нормальний ремонт був лише у ванній. А кухня, передпокій та коридор – це було щось. Однак ціна за квартиру була дуже низька, а місце розташування ідеально нам підходило – до роботи було 10 хвилин пішки. Ми домовилися з господарем та зробили косметичний ремонт у рахунок оплати. Адже хочеться чистоти та затишку, хочеться, щоб ця квартира таки стала Будинком, де приємно перебувати».
Але наскільки така концепція оренди вигідна сторонам? Відомо чимало випадків, коли, помітно покращивши стан квартири, орендар через рік був змушений забратися геть: у власника раптом перебували поважні й невідкладні причини не продовжувати закінчений договір оренди. Зрозуміло, що потім він здавав оновлену за чужий рахунок квартиру за ціною, що зросла.
Правила ремонту
Якщо ви все ж таки зважилися зробити ремонт в орендованій квартирі, дотримуйтесь наступних правил:
Здійснюйте обробку квартири, враховуючи, що вам буде краще, якщо ви зможете забрати максимум предметів з собою при переїзді. Робота над стінами, навісні стелі, фальшпідлоги не мають сенсу: надто затратно і неекономно буде їхнє проведення. В основному для ремонту в орендованих квартирах використовують принцип оснащення кімнат різним обладнанням, технікою, комфортними меблями.
Дизайнерські оригінальні рішенняпри ремонті орендованих квартир можуть стати ідеальним виходом із становища. Завдяки фантазії та кмітливості навіть найстандартніші простенькі стіни можна облагородити так, що це буде виглядати не гірше за ексклюзивний інтер'єр. Приклади таких рішень часто зустрічають у барах чи кафе, де навіть непомітна цегляна стіна, оскільки вона стилізована під оригінальний інтер'єр
Найчастіше орендодавця не влаштовує, якщо зовнішній вигляд приміщення змінюють, що стає додатковою проблемою. У цьому випадку ви можете знову вдатися до послуг дизайнера, який за допомогою декорування легко і швидко допоможе вам перетворити звичайну кімнату в унікальний і модний кабінет, не проводячи при цьому будівельних робіт.
«Якщо у вас зламався хазяйський холодильник, кухонна плита, електричний дзвінок чи, наприклад, прийшов явно не ваш телефонний рахунок, то ви зовсім не зобов'язані це оплачувати, – пояснює адвокат Марина Лобачова. - Орендодавці не зможуть звалити вину на мешканця, що проживає в квартирі, якщо він оформив договір найму житлового приміщення. Орендар має право відповідати лише за ті неполадки, що сталися з його вини. Інші проблеми – на плечах власника квартири».
Тож якщо з вас намагаються здерти гроші на ремонт, винуватцем якого ви явно не були, відмовтеся – закон на вашому боці. Ось якби ремонт довелося робити через те, що ви забули вимкнути кран і в результаті затопило сусідів, тоді інша справа.
Оздоблення з калькулятором
Спробуємо прорахувати, наскільки рентабельно сьогодні зробити косметичний ремонт типової квартири, якщо меблі, якою вони обставлені, перебувають у нормальному стані. Наскільки швидко він окупиться? Як приклад для розрахунку вартості робіт візьмемо типову однокімнатну квартиру загальною площею 39 квадратних метрів (з 19-метровою кімнатою та восьмиметровою кухнею). Це середньостатистична однокімнатна квартира економ-класу.
Вартість робіт з ремонту кімнати, кухні та передпокою в квартирі такої площі під ключ мінімум обійдуться в 80-100 тисяч рублів. Плюс близько 25-30 тисяч рублів становитиме ціна оздоблювальних матеріалів. За ці гроші будуть замінені шпалери, оновлені стелі, на кухні буде зроблений кахельний фартух уздовж однієї зі стін, на підлогу покладений на вибір лінолеум або ламінат.
Звичайно, вартість матеріалів наведена з розрахунку закупівлі найдешевших, хоч і цілком пристойних. Встановлення нових дверей у поняття «косметичний ремонт» не входить.
Таким чином, витрати на косметичний ремонт однокімнатної квартири становитимуть у середньому 105-130 тисяч рублів (без оновлення ванної та туалету).
Припустимо, що витрат за оплату комунальних платежів орендодавець не несе. Тоді термін окупності витрат на квартирний ремонт складе трохи більше двох років.
Який висновок? Починати ремонт квартири, яка в нинішньому стані має попит у орендарів, зрозуміло, можна. Але орендодавця має влаштовувати, що витрачені за економічним бюджетом гроші повернуться лише через два-три роки. Ремонт ванної та туалетної кімнати, покупка меблів та побутової техніки ще більше відсунуть термін окупності. Проте після цього оновлена квартира приноситиме стабільно на третину більше, ніж квартира, де ремонт ще не зроблено. Звичайно, за умови, якщо в ній житимуть акуратні орендарі. Залишається тільки добре подумати, який варіант вам до душі.
Договір найму - основний документ, що регламентує відносини наймача та наймодавця. Однак, врахувати абсолютно все в ньому неможливо. До того ж, нерідко вимоги господаря та бажання орендаря можуть суперечити законодавству. Про те, що можна, а що не можна робити у орендованій квартирі, розповідає АіФ.ru.
Заміна замку— перше, що хоче зробити орендар після підписання договору найму, адже невідомо, хто до нього винаймав цю квартиру. Однак господар зазвичай вимагає від орендаря копію ключів, і це часто викликає суперечки. Думки опитаних юристів щодо цього розділилися. «Вимога передати ключі — законно, незалежно від умов договору, оскільки власник приміщення, на підставі Цивільного кодексу РФ, а також Житлового кодексу РФ, має права володіння, користування та розпорядження на власний розсуд належним йому майном», — розповідає юрист колегії адвокатів «Юков та Партнери» Катерина Баглаєва. Натомість у законодавстві є нюанси, які можуть зіграти на руку орендарю. «Порядок здачі квартири в оренду регламентується нормами глави 35 Цивільного кодексу РФ (наймання житлового приміщення). При цьому зазначені норми не регламентують питання про заміну дверного замкуорендарем. Водночас заміна орендарем дверного замку без згоди господаря квартири не є суттєвим порушенням договору оренди, і в цьому випадку господар квартири не має права вимагати дострокового розірвання договору та виселення орендаря», — вважає Олексій Ліпскеров, директор з розвитку Квадрум.ру. На думку експертів, єдиний спосіб позбавити себе головного болю щодо дубліката ключів — подумати про цю ситуацію заздалегідь і прописати її в договорі.
Право відвідування господарем квартиритакож нерідко викликає суперечки . « Цивільний кодекс РФ не містить прямої норми, що дозволяє господареві квартири оглядати квартиру та перевіряти його стан, – повідомив Ліпскеров. — Проте ст. 678 Цивільного кодексу РФ передбачає обов'язок орендаря використовувати квартиру тільки для проживання, забезпечувати її безпеку та підтримувати в належному стані. Відповідно, господар квартири має право вимагати від орендаря виконання зазначених обов'язків. З цього випливає, що господар квартири має право перевіряти стан квартири, проте періодичність та порядок таких перевірок мають бути також узгоджені сторонами або за усною домовленістю, або шляхом внесення до договору відповідних умов».
Свердлити стіниу квартирі без дозволу господаря не можна, оскільки згідно зі ст. 678 ДК РФ, «наймач немає права без згоди наймодавця проводити перебудову та реконструкцію житлового приміщення». Тому, перш ніж повісити картину, мешканець зобов'язаний зв'язатися з господарем. Викидати господарські мебліорендар також може. Якщо старий диван, лакована шафа та продавлене крісло є власністю орендодавця, розпоряджатися ними без його відома не можна.
Селити у квартирі друзів та родичівбез згоди господаря наймач не має права. Відповідно до статті 209 ДК РФ, власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном, яке він і передає орендарю, але не його гостям. Якщо гості завдали наймодавцеві збитків, він має право звернутися з позовом до суду з метою їх стягнення. Для того, щоб позбавити себе претензій з боку господаря, цей пункт має бути також врахований у договорі найму.
Ремонт сантехнікиповинен господар квартири, якщо тільки її поломка не сталася з вини мешканця. Особливо важливим це буває, коли у квартирі прорвало трубу, і залило сусідів. Постає питання, хто платитиме. «Якщо встановлено, що трубу прорвало саме у квартирі власника, то й ремонт сусідам оплачуватиме він. Власник житлового приміщення відповідно до ч. 3 ст. 30 ЖК РФ несе тягар утримання даного приміщення. Частиною 4 зазначеної статті встановлено, що він зобов'язаний підтримувати приміщення у належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним», - пояснила Баглаєва.
Влаштувати в орендованій квартирі склад чи офісмешканець не має права. Стаття 678 Цивільного кодексу РФ передбачає обов'язок орендаря використовувати квартиру лише проживання, та її порушення може бути причиною дострокового припинення договору найму.
У випадку пожежітакож важливо визначити винуватця, і якщо винен орендар, він несе відповідальність згідно зі ст. 1064 Цивільного кодексу РФ. Однак тут можуть виникнути труднощі. Справа в тому, що більшість договорів найму в Росії не реєструється в державні органи, отже, суд може визнати їх неув'язненими. «Суди загальної юрисдикції дуже часто відмовляють у задоволенні позовних вимог щодо стягнення заборгованості за орендними платежами, оскільки договір оренди нерухомого майна не був зареєстрований у встановленому порядку, відповідно вважається неукладеним. Отже, він не породжує прав та обов'язків для сторін, і тому за шкоду, заподіяну орендарем, договір з яким ви не зареєстрували, доведеться відповідати вам як власнику», - розповіла експерт.