Пропозиції щодо покращення оцінки нерухомості. Дипломна робота: Оцінка житлової нерухомості. Визначення ринкової вартості нерухомості у рамках витратного підходу

житловий нерухомість оцінка вартість

У цілому нині перша глава присвячена переважно теоретичним основам, базовим категоріям, що з оцінкою нерухомості.

У другому розділі роботи представлені результати оцінки об'єкта нерухомості з позицій трьох підходів до визначення ринкової вартості: оцінка з точки зору витрат (витратний підхід), оцінка прямого порівняння продажів (порівняльний підхід), оцінка з точки зору очікуваного або фактичного доходу (прибутковий підхід) .

При зіставленні результатів оцінки було виявлено, що це підходи дають різні результати. Розглянемо основні напрями вдосконалення поданих підходів до оцінки нерухомості.

У сучасній оціночній практиці часто використовують технологію проведення розрахунків відновної вартості з використанням збірників УПВС. Початок застосування цих збірників було покладено в 1997 р., коли ринкова інформація з об'єктів нерухомості практично була відсутня, і застосування цих збірників було єдиною можливістю визначити «ринкову вартість», переважно, з метою переоцінки основних фондів. В останнє десятиліття відбулися великі зміни в інформаційному забезпеченні ринку нерухомості та кошторису. Держбуд РФ перейшов на нову кошторисно-нормативну базу. Постановою Держбуду Росії №16 від 08 квітня 2002 р. «Про заходи щодо завершення переходу на нову кошторисно-нормативну базу ціноутворення у будівництві» скасовано з 01.01.2003 нормативні документиДержбуди СРСР, складені на рівні цін, передбаченому кошторисно-нормативними базами 1991 і 1984 р. Натомість їх вводяться державні елементні кошторисні норми (ГЕСН) і федеральні одиничні розцінки (ФЕР). Держбудом Росії затверджено та введено в дію:

· ГЕСНр-2001 "Державні елементні кошторисні норми на ремонтно-будівельні роботи";

· ГЕСН-2001 "Державні елементні кошторисні норми на загальнобудівельні роботи";

· ГЕСНм-2001 "Державні елементні кошторисні норми на монтаж обладнання"

ГЕСНи призначені для визначення складу та потреби в ресурсах, необхідних для виконання будівельних робітна об'єктах, складання кошторисних розрахунків (кошторисів) ресурсним методом, а також для розрахунків за виконані роботи та списання матеріалів.

Держбуд Росії здійснює розробку Федеральних одиничних розцінок (ФЕР, ФЕРр та ФЕРм) тільки для Московської області. Далі розцінки для Московської області передаються Держбудом Регіональні Центри з ціноутворення у будівництві для прив'язки розцінок до регіональних умов. Після прив'язки збірники розцінок відправляються назад до Держбуду для їх подальшого затвердження. Нині процес розробки нової нормативної бази ще завершено. Проведення оцінки нерухомості на основі нової нормативної бази є дуже складним та трудомістким завданням, що потребує спеціальних знань та навичок. Для того, щоб нова нормативна база увійшла до практики оцінки, необхідно проведення комплексу робіт з розробки програмно-обчислювальних комплексів, адаптованих до вирішення прикладних завдань оцінки нерухомості.

У Останнім часомпочали активно працювати регіональні центри з ціноутворення у будівництві, з'явилися фірми, що спеціалізуються на представленні інформаційних послуг, наприклад НВФ «Центр інформаційних технологій у будівництві».

І лише оцінювачі нерухомості все ще користуються давно застарілими збірками 70-х років минулого століття і при цьому на їх основі доводять «ринкову вартість» об'єктів. Досвідчені оцінювачі давно зрозуміли недоліки застосування збірників УПВС, пов'язані насамперед із переліком витрат, включених у поодинокі розцінки, усередненою індексацією, не відповідністю технологій, співвідношенням складу робіт тощо.

Так, у збірниках УПВС враховано такі статті витрат:

· Прямі витрати;

· накладні витрати;

· Планові накопичення (прибуток);

· загальномайданні витрати з відведення та освоєння будівельної ділянки;

· Вартість проектно-вишукувальних робіт;

· Витрати, пов'язані з проведенням робіт у зимовий час;

· Витрати на преміальну оплату праці;

· Вартість змісту дирекції підприємства, що стоїть;

· збитки від ліквідації тимчасових будівель та споруд;

· Витрати з перевезення робітників на відстань більше 3 км. при відсутності громадського транспорту;

· Витрати з виплати працівникам надбавок за рухливий характер праці.

Досвідчені оцінювачі у своїх розрахунках використовують власні розробки на основі коригування аналогів або укрупнених кошторисних розрахунків.

У роботі П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оцінка власності, Частина I. Оцінка нерухомості» на конкретному прикладіпоказано, що результати розрахунків відновної вартості житлової нерухомості за методологією УПВС суттєво, у кілька разів, відрізняються від ринкових показників.

Однак у більшості рецензованих Експертною радою Російського товариства оцінювачів звітах, як і раніше, оцінка ринкової вартості нерухомості базується на застарілих УПВС. Причому щоб якось наблизити результати цих розрахунків до ринкових показників у них вводиться якийсь підвищуючий коефіцієнт, який названий «прибутком підприємця». Приймається він абсолютно довільно, тому що зняти цей показник з ринку сучасних умовахне уявляється можливим. Тут слід зазначити, що відповідно до МСО-2003 «застосування ринкової вартості вимагає вироблення висновку про оцінку виключно на основі ринкових даних». При застосуванні УПВС оцінювач визначає однозначно не ринкову вартість, що має відобразити у звіті.

У Росії досі немає достовірної інформаційної базиза укрупненими базовими показниками вартості будівництва, які є у західних оцінювачів (наприклад WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В даний час основною визнаною інформаційною базою оцінки нерухомості є розробки ТОВ "Ко-Інвест". Цією фірмою щокварталу видається бюлетень "Індекси цін у будівництві", а також серія "Довідник оцінювача": "Промислові будинки", "Житлові будинки", "Збірники паритетів". купівельної спроможностівалют на національних будівельних ринках", "Довідник відновної вартості будівель та споруд у поточному рівні цін" та ін.

При використанні цих видань необхідно пам'ятати про те, що в основі більшості їх розрахунків лежить нормативна база часів планової економіки, індексована за певними ціновими коефіцієнтами і, отже, остаточні результати оцінки можуть мати значну похибку з викладених вище причин. При застосуванні тих чи інших індексів необхідно уважно вивчити причини їх обчислення.

Нещодавно побачив світ і анонсований як перший у країні очікуваний оцінювачами Регіональний Довідник Вартість будівництва (РСС-2006). У ньому наведено показники вартості за видами будівельних робіт, укрупнені показники вартості (УПС) та «інформація для оцінки необхідного обсягу інвестицій в експрес-варіаті». По суті, під останнім визначенням розуміється кошторисна вартістьоб'єктів-аналогів сучасних будівель та споруд. У частині III РСС наведено «об'єкти аналоги з техніко-економічними показниками конструктивних елементів, об'єкти-аналоги з техніко-економічними показниками на об'єкт загалом та зведена таблиця техніко-економічних показників, що рекомендуються для визначення вартості житлових будівель та об'єктів соціально-культурного призначення». Вартiснi показники визначено у цінах на 01.01.2006 р. для "Московського регіону". До довідника увійшли вартісні показники для 18 типів сучасних житлових будинків та 27 об'єктів нежитлової нерухомості. У РСС-2007 цей перелік об'єктів суттєво розширено.

Поява РСС створює умови для застосування його в процедурах оцінки нерухомості та бізнесу. Якщо в оцінці нерухомості можна застосовувати частину ІІ довідника "Укрупнені показники вартості", то у витратному підході оцінки бізнесу можливе застосування частини ІІІ "Об'єкти-аналоги будівель та споруд".

Таким чином, збірки РСЗ мають стати базовою основою оцінки нерухомості. Проте є й суттєві недоліки цих збірок. Головний з них полягає в тому, що в них не наводяться вихідні дані та основні припущення отриманих значень вартості аналогів. Так, невідомо, який саме склад устаткування враховано в остаточних показниках, що увійшло до складу інших витрат забудовника тощо. Спільна робота кошторисників, аналітиків та оцінювачів у напрямку вдосконалення РСЗ, може призвести до створення такої необхідної оцінювачам нерухомості інформаційної бази.

Основним напрямом розвитку оціночної діяльності нині стає саме оцінка ринкової вартості нерухомості. Це стає можливим завдяки тому, що в нашій країні накопичується база даних про дійсну ринкову вартість об'єктів нерухомості.

З метою спрощення процесу оцінки житлової нерухомості в оцінних агентствах може бути використана регресійна модель вартості квартири, яка дозволяє розрахувати вартість житлового об'єкта нерухомості залежно від його параметрів.

Приклад побудови такої моделі наведено у журналі «Нерухомість» за грудень 2005 року. Модель була побудована за прайс-листами кількох ріелтерських фірм, які займаються реалізацією різного за споживчими характеристиками житла у різних районах міста Новосибірська. Для аналізу було зібрано інформацію про 450 квартир (по 150 варіантів для кожного типу квартир - одно-, дво-, трикімнатних) за такими параметрами:

вартість квартири,

район, в якому розташовується житло,

тип власності:

Державне житло,

Житло, придбане за договором приватизації,

Житло, придбане за договором купівлі-продажу,

* матеріал будинку, в якому розташована квартира:

Панель, цегла, моноліт,

* тип будинку:

Елітний,

Поліпшене планування,

Типовий,

Повногабаритний,

- «хрущовка»,

поверховість будинку,

поверх, на якому розташована квартира,

загальна площа квартири,

житлова площа квартири

площа кухні,

наявність балкона або лоджії,

наявність телефону.

Докладно розглянемо порядок побудови моделі з прикладу однокімнатних квартир.

На першому етапі побудови моделі було проаналізовано матрицю коефіцієнтів кореляції з метою виявлення параметрів, що сильно залежать один від одного. Головним завданням було відібрати такі чинники, коефіцієнт кореляції якими б перевищував значення 0,8. За результатами аналізу була побудована матриця коефіцієнтів кореляції, в якій враховується 6 факторів, тобто рівно половина із зібраних спочатку, тому що інші фактори не задовольняли умову, що накладається на коефіцієнт кореляції.

На основі зібраних даних з виділених факторів була побудована наступна модель регресії:

С = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 - 21,17 * х2 + 15,07 * х3 +

65*х4+ 64,48*х5 (3.1)

або в загальному вигляді:

С = -а0 + asSобщ + a1x1 + агхг + a3х3 + а4х4 + a5x5 (3.2)

У поданому рівнянні використовуються такі позначення:

С - ціна квартири з фіксованими параметрами, що визначаються нижче,

Sзаг - загальна площа квартири,

х1 - фіктивна змінна, що характеризує район, в якому розташовується квартира,

х2 – фіктивна змінна, що характеризує матеріал будинку, в якому розташована квартира;

х3 - змінна, що характеризує поверховість будинку, в якому розташована квартира, що оцінюється;

х4 – фіктивна змінна, що характеризує поверх, на якому розташована квартира;

х5 - фіктивна змінна, що характеризує наявність телефону у квартирі.

Статистичні показники цієї моделі підтвердили значимість отриманих результатів.

Таким чином, отримана модель дуже добре відображає залежність середньої вартостіквартир від її властивостей над ринком житла міста Новосибірська (без урахування крайніх варіантів).

Представлені моделі були впроваджені на практиці в агентствах нерухомості міста Новосибірська «Житлофонд» та «Амір - Нерухомість», які мають у своєму складі штатних співробітників з оцінки вартості квартир, що надходять на продаж, а також виступають як застава в договорах кредитування. Слід зазначити, що фахівці високо оцінили ефективність їхнього застосування.

Друга важлива проблема, з якою стикаються оцінювачі, – прогнозування вартості квартири у майбутньому. Особливо актуальною ця проблема стає в оцінці вартості квартири з метою іпотеки, оскільки реалізація квартири відбуватиметься у майбутньому, і важливо визначити темпи зростання вартості квартири на період кредитного договору.

Вихідні дані для побудови моделі динаміки цін на вторинному ринку житла було взято у журналах «Нерухомість» за кварталами відповідних років. Для кожного року було зібрано інформацію про 240 квартир - по 80 для кожного типу квартир (одно-, дво-, трикімнатних). . Основна мета побудови моделі – визначення моделі зміни цін об'єктів нерухомості вторинного ринку.

Структура зібраних даних щодо квартир представлена ​​на рис. 2.1, 2.2, 2.3.

Мал. 2.1. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт житла

Мал. 2.2. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт житла

Мал. 2.3. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт матеріалу будинку

Тимчасовий аналіз економічних явищ розрізняє різні видиеволюцій.

1. Тенденція, тренд чи довготривалий рух. Суворого визначення тенденції немає, виявляють її інтуїтивно. Тенденція відповідає повільній зміні, що відбувається в певному напрямку, яке зберігається протягом тривалого періоду часу.

2. Цикл, короткочасна складова - швидкий квазіперіодичний рух, в якому є фаза зростання та фаза спадання.

3. Сезонна складова – зміни, що відбуваються регулярно, на відміну від циклу.

4. Випадкові флюктуації, ефекти - безладний рух щодо великої частоти, що має більш менш постійний характер.

Деякі статистичні ряди являють собою чистому вигляді той чи інший вид еволюції, але більшість - комбінація всіх чи окремих компонент.

Теоретично ряд динаміки цін є комбінацією тренду, сезонної складової та випадкових флюктуацій. На сучасному етапі розвитку ринку нерухомості порушена сезонна складова ціни квартири, що обумовлено високими темпами зростання цін та інвестиційною привабливістю аналізованого ринку. Саме тому особливу увагу було приділено виділенню тренда в динамічному ряду, що розглядається.

За даними рядів динаміки цін на квартири було побудовано таку модель.

Поліном другого ступеня:

уi = а + bt2, (3.3)

де i - тип квартири,

t – тимчасовий період.

Необхідно відзначити, що відповідно до критеріїв, застосовуваних у статистиці, коефіцієнт кореляції повинен бути близьким до 1 (перевищувати 0,7), коефіцієнт значущості F повинен бути меншим за 0,03 (для заданих параметрів моделі).

Отже, отримані моделі добре відбивають динаміку цін на вторинному ринку житла Новосибірська.

За отриманою моделлю зростання вартості однокімнатних квартир мало скласти 22,0% у 2006 році, фактичне зростання вартості становило 24,3%.

За цією моделлю зростання вартості двокімнатної квартири в місті Новосибірську в 2006 році повинен був скласти 21,7%, а фактично темп приросту склав 21,6%.

Відповідно до представленої моделі зростання вартості трикімнатної квартири в місті Новосибірську в 2006 році повинен був скласти 21,5%, а фактично темп приросту склав 31,0%.

Підставляючи реальні дані щодо вартості квадратного метра квартир у місті Новосибірську в кожному кварталі 2006 року, можна відзначити, що це значення потрапляє до меж довірчих інтервалів, побудованих за моделлю.

На думку фахівців, отримана модель адекватно описує ситуацію, що склалася на ринку нерухомості зараз. Прогноз зростання вартості житла до кінця 2006 року за окремими типами квартир збігається з реальними даними, оскільки прогнозований фахівцями зростання ринку становить 20 – 30%.

Фахівець з оцінки постійно стикається з проблемою прогнозування вартості квартир, особливо гостро ця проблема проявляється під час оцінки з метою кредитування. Правильність рішення залежить від досвіду, кваліфікації спеціаліста, а також від якості зібраних даних щодо ринку об'єкта, що оцінюється. Використання у роботі фахівців запропонованих статистичних моделей сприятиме підвищенню точності прогнозів, а також якості оцінки житлової нерухомості.

ФЕДЕРЕЛЬНА АГЕНЦІЯ З ОСВІТИ

ГОУ ВПО «МОСКІВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ СЕРВІСУ»

Факультет: «Інститут Регіональної Економіки та Муніципального управління»

Кафедра: «Державне та муніципальне управління»

Курсовий проект.

Тема: Удосконалення методів оцінки нерухомості.

Дисципліна: Управління муніципальною нерухомістю.

Виконала студентка

Групи ГРДС 3-2

Шевчук М.В.

Прийняв викладач

Дубовик М.В.

Введение…………………………………………………………………….3

I Теоретична частина

1.1 Класифікація об'єктів нерухомості……………………………..5

1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості…………………..6

1.3 Ринок житла……………………………………………………………9

1.4 Ринок цінних паперів на нерухомість……………………………..13

1.5 Іпотека………………………………………………………………..15

II Аналітична частина

2.1 Сучасні принципи аналізу ринку нерухомості……………18

2.2 Дослідження ринку нерухомості………………………………....20

2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості……………...26

2.4 Особливості різних видівоцінки……………………………...34

2.5 Вплив чинників довкілля на стоимость……………...36

III Практична частина

3.1 Практичне застосуванняметоду порівняльних продажів………..39

3.2 Ризики інвестицій та статистика ринків нерухомості……………44

Заключение………………………………………………………………...47

Список литературы……………………………………………………….50

Вступ.

Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Проте, в чинних законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим і нерухомим майном.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно. Так, наприклад, підприємство загалом як майновий комплекс також визнається нерухомістю.

Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.

Підприємство загалом чи його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.

До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором.

Державний орган, який здійснює державну реєстраціюнерухомості, зобов'язаний надати інформацію про здійснену ним реєстрацію та зареєстровані права на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця норма, безумовно, дозволить суттєво знизити ризик неналежного укладання угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.

Різні форми власності: приватна, власність акціонерних підприємств, місцева, муніципальна та, нарешті, федеральна. Визначити ефективність тієї чи іншої форми дуже складно – все залежить від конкретних ситуацій.

У цілому нині ринок житлових приміщень розвинений значно більше, ніж інші сегменти. І це зрозуміло. Тут є вже певна законодавча база, що регулює процеси приватизації житла, отримання землі на будівництво котеджів і т.д.

Ринок нежитлових приміщень представлений переважно колись викупленими чи реконструйованими приміщеннями, переобладнаними під офіси. Але під час приватизації з'являється дедалі більше об'єктів, які здаються у довгострокову оренду чи продаються з аукціонів фондами майна, тобто. місцевими органами управління. На другому етапі приватизації ринок нерухомості поповниться промисловими об'єктами та ще більшою мірою об'єктами торгово-сервісного призначення.

Після запровадження права приватної власності на нерухоме майно та проведення приватизації Російської ФедераціїДержава перестала бути єдиним власником переважної кількості об'єктів нерухомості, що стало початком формування ринку нерухомості.

I Теоретична частина

1.1. Класифікація об'єктів нерухомості.

Оцінка нерухомості представляє інтерес, насамперед, для категорій об'єктів, активно звертаються над ринком як самостійний товар. Нині у Росії це:

· квартири та кімнати

· приміщення та будівлі під офіси та магазини

· Приміські житлові будинкиіз земельними ділянками (котеджі та дачі)

· вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (найближчою перспективою)

· Складські та виробничі об'єкти.

Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств та організацій (зокрема, що приватизуються) та суттєво впливає на їхню вартість. Існують інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.

На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови та їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації.

1. Походження

· Природні (природні) об'єкти.

· Штучні об'єкти(Побудови).

2. Призначення

· Вільні земельні ділянки (під забудову чи інші цілі)

· Природні комплекси (родовища) їх експлуатації.

· Побудови

Для житла.

Для офісу.

Для торгівлі та сфери платних послуг.

Для промисловості.

· Інші.

3. Масштаб

· Земельні масиви.

· Окремі земельні ділянки.

· Комплекси будівель та споруд.

· Житловий будинок багатоквартирний.

· Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)

· Секція (під'їзд).

· Поверх у секції.

· Квартира.

· Кімната.

· Літня дача.

· Комплекс адміністративних будівель.

· Будівля.

· Приміщення чи частини будівель (секції, поверхи).

4. Готовність до використання

· Готові об'єкти.

· Вимагають реконструкції або капітального ремонту.

· Вимагають завершення будівництва.

1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості.

Практичний досвід показує: для невеликої житлової нерухомості доцільно проводити оцінки по спрощеній процедурі, яка може базуватися лише на методі зіставлення ринкових продажів. Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів ґрунтується на прямому порівнянні об'єкта, що оцінюється, з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином об'єктах нерухомості, запропонованих продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію поряд із відомостями про продані або здані в оренду об'єкти. Цей підхід заснований на принципі заміщення, який говорить: за наявності кількох товарів або послуг схожої придатності, той з них, який має найнижчу ціну, має найбільший попит і має широке поширення. Стосовно житла це означає: якщо на ринку воно може бути помічене (що зазвичай і відбувається), його вартість зазвичай встановлюється на рівні витрат на придбання житла рівного ступеня привабливості, що не знадобиться багато часу на здійснення заміни.

Масова оцінка нерухомості - це спеціальний підхід до спрощеної оцінки великої групи однорідних об'єктів (квартир). Така оцінка проводиться за певною методикою: для об'єкта, що оцінюється, визначається відповідний набір значень фіксованого безлічі його параметрів, а потім за незмінними для всіх об'єктів правилами формується значення його оцінки.

Масова оцінка має свої спеціальні сфери застосування. Прикладом такої оцінки є оцінка квартир «за довідкою Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ)», заснована на витратному підході. Вона виконується державним органомта використовується для визначення податків та зборів. Однак оцінка БТІ не орієнтується на ринкову вартість. Тому для її побудови не потрібна ринкова інформація.

Слід підкреслити різницю між поняттями фактичної продажної ціни та ринкової вартості. Ціни поділяються на ціну продавця, ціну покупця та ціну реалізації.

Ціна продавця - це сума, яку він отримує собі в результаті угоди. Ціна покупця – це загальна сума всіх витрат на купівлю квартири. Ціна реалізації – це сума грошей, що її покупець віддає продавцю за квартиру.

Вони різняться величину оплати послуг посередників і Витрати оформлення угоди. Посередник може бути, а може бути відсутнім як у покупця квартири, так і у продавця. Угода може страхуватися або страхуватися. Витрати оформлення угоди можуть різними способамирозподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризує квартиру як таку, а ціни покупця та продавця сильно залежать і від умов угоди. Як правило, якщо у продавця є посередник, то його оплата віднімається від ціни реалізації та зменшує ціну продавця, і навпаки оплата покупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця по відношенню до ціни реалізації. Аналогічним чином ці ціни впливає оплата оформлення угоди. Таким чином, ціна продавця та покупця можуть значно відрізнятися (до 15% і більше). Але ціна реалізації мінімально залежить від їх конкретних особливостей механізму продажу та оформлення угоди та визначається специфікою самої квартири. Тому доцільно моделювати залежність ціни реалізації від багатьох параметрів квартири.

Відповідно до свого визначення ринкова вартість об'єкта нерухомості залежить від тих факторів, які визначають середню або більш ймовірну ціну його продажу на ринку за нормальних умов угоди.

На першому рівні класифікації вони можуть бути поділені на об'єктивні та суб'єктивні фактори.

При визначенні ринкової вартості розглядаються об'єктивні фактори. Що ж до суб'єктивних чинників, всі вони пов'язані з поведінкою конкретного покупця, продавця чи посередника під час укладання угоди, у частині невизначеної безпосередньо її економічними умовами (темперамент, обізнаність, чесність, терплячість, довірливість, особисті симпатії та антипатії тощо.).

Об'єктивні чинники, переважно, є економічними визначальними, зрештою, середній рівень цін конкретних угод.

Економічні чинники можуть бути поділені на макроекономічні та мікроекономічні. До перших належать чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості у регіоні; обсяги та структура нового будівництва та реконструкції; фактори міграції; правові та економічні умови угод; рівень та динаміка інфляції; курс долара та його динаміка. У наших умовах у складі групи економічних факторів можуть бути зазначені такі довгострокові фактори:

· Відмінності в динаміці цін на товари та послуги, а також умови оплати праці, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів та величину відкладеного попиту;

· Темпи і масштаби формування нового соціального шару, що мають у своєму розпорядженні можливості інвестування коштів у нерухомість;

· Розвиток системи іпотеки;

· Розвиток системи іноземних представництв у регіоні.

Мікроекономічні чинники характеризують об'єктивні параметри конкретних угод. З них особливо важливі ті, що описують об'єкт угоди (квартиру). Істотними є також чинники, пов'язані з характером правочину та умовами платежів. Відпрацьовано основні процедури оформлення угод та їх оплати. Тому при масовій оцінці ринкової вартості квартир можна і потрібно орієнтуватися на типовий (середній) характер угоди, вважати цей фактор постійним і не враховувати його в оцінці ринкової вартості квартир. Тоді ринкова вартість (усереднена ціна) квартири, що оцінюється на фіксовану дату, обумовлюється її параметрами (характеристиками) як споживчою вартістю.

1.3 Ринок житла.

Потенційно масштаби цього ринку є величезними. Щонайменше 90 відсотків житла у всякій, як це заведено говорити, цивілізованій країні купується сьогодні на виплат.

Особливо широкі масштаби ринок житла Росії придбав у результаті приватизації квартир. Безкоштовна, як у Москві, чи пільгова, як у інших містах, передача квартир у приватну власність створила для власників нові можливості для операцій із цим видом нерухомості.

Натомість розвинулися і форми купівлі-продажу квартир та інших видів житла. Серед цих форм все більшого поширення набуває придбання квартир на виплат. Слід зазначити, що у Заході майже всю нерухомість, що у населення, обтяжена боргами, необхідністю виплати вартості житла на виплат. У Росії її в результаті приватизації кожен громадянин став власником нерухомих активів (квартири, садові та дачні земельні ділянки), не обтяжених боргами. Тому російські громадяни виявляються в цьому відношенні значно кращому становищі, ніж громадяни інших країн.

Разом з тим, все це доповняться і можливостями, що знову відкрилися, придбання житла в кредит. Коротко схема тут така.

Матеріальним забезпеченням кредитування є сама квартира. До погашення кредиту покупець юридично лише її орендарем. Покупець одразу ж викладає перший внесок – близько 30 відсотків; решта 70 виплачує банк, з яким укладено відповідний договір у ріелторської фірми.

Банк чи його дочірня фірма здійснюють збирання документів, займаються оформленням угоди купівлі-продажу, здійснюють розрахунки з продавцем тощо. Тому розмір комісійних, наприклад, у Москві сягає 13 відсотків ринкової ціни квартири. Ці витрати виправдані, якщо угода оформляється за участю надійних організацій, оскільки житловий ринок за останні місяці набув певного кримінального відтінку.

Велика кількість кримінальних ситуацій виникає у зв'язку з наявністю практично в кожній угоді "лівих" доларів, що передаються з рук до рук після завершення процедури офіційної реєстрації.

"Ліві" долари - це, як правило, різниця між ринковою ціною квартири і тією сумою, в яку вона була оцінена БТІ. Тому не треба бути фахівцем, щоб зрозуміти: для ліквідації "лівих" належить вибрати один із двох шляхів: або консервативний шлях - наблизити оцінну практику БТІ до реальних умов ранку; або радикальний шлях - відмовитися від цієї практики та перейти на інші форми контролю за заявковою ціною нерухомості.

Коефіцієнти, що постійно підвищуються, наближають оцінки БТІ до ринкових цін не по днях, а по годинах.

З доходів, на які колись була куплена громадянином квартира (або інша власність, яку згодом може бути продано), вже віднято всі можливі податки. Тому ні з якого погляду продаж майна не може вважатися фактом отримання додаткового доходу; це лише зміна форми власності, що належить громадянину. І стягування податку з суми такої зміни є вторинним нарахуванням податку на той самий дохід.

Ринковий перерозподіл квартир дозволив покращити використання житлового фонду, стимулював розселення частини комунальних квартир, дозволило частково вирішити житлову проблему

У цілому нині житлова проблема як зберігається, а й посилюється. Цьому сприяє постійний приплив до Росії біженців та вимушених емігрантів із країн ближнього зарубіжжя.

Використання квартир у нежитлових цілях.

Після приватизації значної частки житлового сектора у містах загострилася проблема використання квартир, що перебувають у власності, не за прямим призначенням.

Зрозуміло, використання житлових приміщень, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, під нежитлові цілі - розміщення у яких офісів, контор, майстерень, обчислювальних центрів тощо. - аж ніяк не сприяє вирішенню житлової проблеми, оскільки значна частина житлової площі вилучається із загальноміського фонду. Проте, способи боротьби з цим обмежують свободу власника і часто мають незаконний характер.

Навіть якщо житлова інспекція чи орган міліції зуміє встановити факт нецільового використання квартири та, оформивши його відповідним чином, представить суду, то судді не мають юридичних підстав для задоволення такого позову. Відповідно до ст. 6 Закону "Про основи федеральної житлової політики" власник нерухомості в житловій сферімає право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися та розпоряджатися нею, у тому числі здавати в найм, оренду, віддавати в заставу, загалом і частинами тощо, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові та інші права та свободи інших громадян, а також суспільні інтереси. Серед обов'язків власника при користуванні житловими приміщеннями, встановленими ст. 4 того ж закону відсутній такий обов'язок, як використання житлового приміщення за призначенням. Щоправда, тут можна застосувати ст. 7 Житлового кодексу РРФСР, яка встановлює, що житлові будинки та житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян.

Але у найкращому разі з урахуванням цієї статті на підставі ст. 48 Цивільного кодексу РРФСР лише договір оренди житлового приміщення може бути визнаний недійсним, як такий, що не відповідає вимогам закону. Але розірвати, виходячи з цього, договір про передачу у власність житла неможливо, оскільки в жодному законодавчому акті (а це має бути лише закон, а не розпорядження мера або постанова уряду) не міститься такої правової підстави.

Відсутність чіткої нормативної бази призводить до того, що навіть судові органи часом не в змозі розібратися, хто і на яких підставах має права на той чи інший об'єкт. Проте стабільний попит на офіси, торгові та складські площі, а також висока вартість такого майна, що гарантують чималі комісійні, приваблюють велику кількість посередницьких структур. Якщо 2000 року лише 42 відсотки опитаних займалися угодами з нежитловими приміщеннями, то на даний момент цей показник зріс до 70 відсотків.

1.4 Ринок цінних паперів нерухомість.

Сегмент ринку нерухомості є найслабше розвиненим. У цьому виявляється і відставання всього фондового ринку, і недостатнє залучення до комерційний оборотсамої нерухомості. Учасники ринку нерухомості поки що віддають перевагу прямим інвестиціям. Вузький та коло цінних паперів, пов'язаних з використанням та реалізацією нерухомості.

Насамперед, безперечною гідністю житлових облігацій є їх накопичувальна сутність. Вони дають можливість поступово накопичувати їх необхідна кількістьдля покупки квартири, будучи посвідченням права на метраж житла, що вказується в номіналі.

Дробність номіналу облігацій по відношенню до метражу реальних квартир дозволяє у будь-який момент зупинитися на тому рівні житлової площі та комфортності, який буде визнаний достатнім чи гранично можливим. Хоча слід визнати, що ця позитивна властивість житлових облігацій дещо обмежується тим, що вони дають право на придбання лише житла, що знову вводиться. Досить обмежений стандарт будівництва та специфіка районів нової забудови можуть суттєво звузити коло охочих набувати облігації для вирішення своїх житлових проблем, адже саме в цьому їхня основна цінність. Якби передбачалася можливість придбання за допомогою облігацій муніципального житла у будь-якому районі міста, будь-якого рівня комфортності та “віку”, то їхня привабливість значно підвищилася б. Це могло б забезпечити зростання конкурентоспроможності житлових облігацій по відношенню до інших, які вважаються досить надійними платіжними засобами (валютою).

Іншим безперечним достоїнством житлових облігацій є їх антиінфляційна сутність: здатність вберегти гроші тією чи іншою мірою від знецінення. Тому щомісячні котирування вартості житлових облігацій мають припускати як мінімум відстеження рівня інфляції. Тим часом механізм щомісячних котирувань, передбачений проектованою формою емісії, здатний амортизувати лише загальні макроекономічні коливання, причому значні в масштабах часу, але не поточні зміни кон'юнктури житлового ринку.

Можливість зміни котирувань залежно від термінів отримання житла при погашенні облігацій, скажімо, у межах від 1 до 6 місяців, могла б суттєво підвищити як привабливість цього інструменту фондового ринку, так і рівень його ліквідності.

Оцінка нерухомості. Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства та громадяни одержують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати і залучення додаткових інвестицій, зокрема іноземних.

На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємств такі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на вічко. Сам інвестор визначав ціну. Коли це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, які у більшості випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активів.

Оцінка необхідна і за вторинної емісії акцій приватизованих підприємств, які прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок під час встановлення котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розподілі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості та у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.

Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості та її комерційного використання має спиратися на суворий економічний розрахунок, точну та професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка-це обґрунтована знаннями, досвідом, використанням суворо певних підходів, принципів та методів, а також процедурних та етичних норм, думка спеціаліста чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів щодо вартості об'єкта нерухомості.

Ринкова вартість означає найімовірнішу ціну, що складеться під час продажу об'єкта власності на конкурентному та відкритому ринку за наявності всіх умов, необхідні здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

1. Покупець та продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Для жодної зі сторін угода не є вимушеною.

2. Обидві сторони мають повну інформацію для прийняття рішень і діють, прагнучи найкращого задоволення своїх інтересів.

3. Об'єкт виставлено на відкритому ринку достатньо часу, й у скоєння угоди обрано оптимальний момент.

4. Оплата провадиться в грошової формиабо погоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

5. Ціна угоди відображає звичайні умови та не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодної із сторін, пов'язаних із правочином.

6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнану над ринком корисністю.

7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.

8. Об'єкт наділений властивостями відчужуваності та здатний передаватися з рук до рук.

1.5 Іпотека.

Іпотека означає видачу позички під заставу нерухомого майна. Класичний об'єкт іпотеки – земельна ділянка. Іпотека відкриває можливість надавати як заставу також будівлі, споруди, житлові будинки, окремі квартири.

Іпотечні кредити, як правило, недорогі, маржа іпотечних банків невелика, а прибуток "набирається" за рахунок великих обсягів кредитів, що розміщуються. Залучають ці банки кошти також під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високої надійності, іпотечні облігації, що ними розміщуються, користуються стійким попитом.

На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб'єкти:

1. позичальник, який прагне придбати, мабуть, кращу нерухомість;

2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;

3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти у заставні;

4. уряд, який має створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.

Іпотечні кредитні механізми мають забезпечити доступність кредиту для позичальника, і навіть прибутковість кредитування.

Існують кілька різновидів кредитних механізмів, що дозволяють більшою чи меншою мірою обійти достатньо високий рівеньінфляції, що існує в країні.

Перший механізм – це кредитування з фіксованою ставкою.

Другий механізм - заснований на кредитах зі ставкою, що коригується за рівнем цін у країні, коли періодично (приблизно раз на квартал) переглядається кредитна ставка в залежності від зміни рівня цін.

Третій механізм - кредитування з регульованою відстрочкою платежів - розроблено однією з інститутів економіки США спеціально застосування у російських умовах. Суть його в тому, що позичальник повинен виплачувати за основним боргом або кредитом не більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати відносно низька та підвищується з часом. Це дозволяє перенести виплату основної частини боргу на більш пізній термін. Принцип цього механізму полягає в тому, що розраховується дві процентні ставки, Одна з яких називається "контрактною" і служить для розрахунку суми заборгованості, а друга - "платіжної", для розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки нерівнозначні.

У Законі Російської Федерації "Про заставу" встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона повинна реєструватися в тій самій державній структурі, яка відповідає за реєстрацію прав на власність, що закладається. З цього принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення мають реєструватися відділами житлової приватизації.

"Іпотечні" угоди щодо будівель і будівель, розташованих на землі, повинні реєструватися в "земельному списку" території, на якій розташована нерухомість, що також в даний час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча в момент набуття чинності закону могли матися на увазі місцеві ради.

Механізм реалізації закладеного майна встановлено законодавцем загальним, як нерухомого, так рухомого имущества.

З огляду на ст. 350 ДК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, яке відповідно до закону звернено стягнення, проводиться шляхом продажу з прилюдних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлено інший порядок.

Вимога про продаж закладеного майна шляхом проведення публічних торгів імперативна, і якщо дотримуватися концепції правил про заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставоутримувач все-таки хоче придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури громадських торгів і його підтримує заставник, то це можна зробити відповідно до ст. 409 ЦК України. Статтею допускається укладання між сторонами угоди про відступне, де кредитор констатує зобов'язання боржника припиненими, а останній натомість виконання свого зобов'язання надає відступне, тобто у нашому випадку заставник передає заставоутримувачу нерухоме майно.

II Аналітична частина

2.1 Сучасні засади аналізу ринку нерухомості.

Успіх бізнесу в умовах ринкової економікибагато в чому визначається якістю інформації, з урахуванням якої приймаються відповідальні фінансові рішення. Саме тому збирання та аналітична обробка інформації, у тому числі ринкової, сьогодні є як предметом окремого вивчення з науково-методологічної точки зору, так і предметом самостійного бізнесу.

Найбільш показовою ілюстрацією вищесказаного є приклад інформаційного забезпеченняведення бізнесу на фондовому ринку Створені та продовжують удосконалюватися наукові теорії та школи, неодноразово відзначені Нобелівськими преміями, написано безліч праць з технічного та фундаментального аналізу, які стали настільними книгами спеціалістів фондового ринку. Прийнята у світі практика глибокого тестування знань аналітиків їхнього допуску до роботи з інформацією ринку цінних паперів вважається нормальним явищем. І це при тому, що на фондовому ринку, в порівнянні з іншими ринками, у найбільш явному вигляді мають ідентифікуватися закономірності досконалого ринку щодо інформованості учасників.

Ринок нерухомості, на відміну від фондового, більш ніж далекий від скоєного за багатьма позиціями, що визначає особливості його дослідження. З одного боку, аналітики стикаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, очевидна безперспективність перенесення ринку нерухомості у чистому вигляді технологій аналізу, що застосовуються інших ринках, оскільки ці технології адаптовані до застосування у іншому ринковому середовищі. В силу вищесказаного, якісна аналітична робота на ринку нерухомості представляється вкрай складним предметом, що вимагає від аналітика, крім глибоких теоретичних знань економіки нерухомості, постійної практики та творчого пошуку у дослідженнях, що формують професійну інтуїцію.

Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна дійти висновку про те, що недостатня увага, яку приділяють якості аналітичної роботи, є однією з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Характерним прикладом є криза на ринку нерухомості США наприкінці 80-х та на початку 90-х років. Як зазначають фахівці, надмірне та безладне інвестування в нове будівництво призвело до перенасичення ринку та, відповідно, незатребуваності ринком. великої кількостіпроектів, під які було видано кредити. В основі ситуації лежали нереальні ринкові очікування, що походять з неправильної структури стимулів при аналізі, слабкої методології аналізу і неповного обсягу даних, що характеризують поточні умови. Структура стимулів, якими керувалися девелопери, оцінювачі та кредитні організації була деформована зацікавленістю одних отримати кредити, інших – обґрунтувати отримання кредиту, а третіх – розмістити свої кошти. При цьому всі сторони вирішували свої завдання за рахунок невиправданих оптимістичних очікувань.

Використання слабкої методології аналізу, що виражається в неадекватних припущеннях і процедурах, у взаємодії з недостатньо якісними даними місцевих ринків, як правило, мало результатом поява необґрунтованих ринкових досліджень і, відповідно, інвестиційних рішеннях, що базуються на них. Внаслідок кризи у кредитних організацій сформувався стійкий синдром недовіри взагалі до будь-яких проектів та ринкових досліджень зокрема. А це, у свою чергу, призвело до розуміння того, що аналітики ринку нерухомості у своїй роботі мають керуватися деякими загальними принципами, необхідними (але не достатніми) для отримання точних висновків та результатів. З іншого боку, сформувалася актуальна потреба у зрозумілих та легко ідентифікованих критеріях, що визначають відповідність ринкових досліджень категорії обґрунтованості.

Розглядаючи перспективи розвитку ринку нерухомості в Росії, можна припустити, що відсутність потенційних криз є надмірно оптимістичним сценарієм. Однак наслідки таких криз можуть бути менш суттєвими, якщо вже сьогодні, на стадії активного розвитку ринку сформулювати та впровадити у повсякденну практику деякі загальні принципиі

вимоги до аналітичних досліджень, на основі яких прийматимуться інвестиційні рішення.

Не лише загроза криз, а й поточні повсякденні проблеми – зростаюча конкуренція, зниження можливостей для отримання короткострокових надприбутків, початок реалізації довгострокових та капіталомістких проектів девелопменту комерційної нерухомості, прихід ринку закордонних інвесторів з високими вимогами до обгрунтування рішень тощо. - Об'єктивно свідчать про те, що значимість якісного аналізу на ринках нерухомості Росії найближчим часом набуватиме все більшої ваги.

2.2 Дослідження ринку нерухомості з метою обґрунтування інвестиційних рішень.

Кінцевою метою будь-якого дослідження аналізованого типу є вимір співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид товару на ринку нерухомості у конкретний (як правило майбутній) момент часу.

Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринковій економіці формують достатньо широкий спектрсоціально-економічної інформації, необхідний позиціонування даного товару над ринком. Поточні та ретроспективні макроекономічні характеристики національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального та місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості – ось тільки загальні напрями, в яких необхідно проводити дослідження.

Принцип 1. Для аналізу слід відбирати лише ту інформацію, яка може визначати майбутню продуктивність об'єкта інвестиції.

При дотриманні цього принципу основною труднощами для аналітика є стандартних правил чи однозначних рекомендацій, якими слід формувати вихідну інформацію. Саме тут аналітик має проявити усі свої знання, професійну інтуїцію, творчість та практичний досвід. Більше того, саме тут закладається основа спроможності дослідження загалом.

Принцип 2. Усі поточні та перспективні дані, на основі яких будується дослідження, повинні бути використані в кількісній оцінці продуктивності проекту інвестицій, що розглядається в нерухомість.

Проте, навіть ретельно відібрана інформація, що має безпосереднє відношення до предмета оцінки, є, образно кажучи, «купою цегли», з яких аналітик повинен скласти за всіма правилами будівельного мистецтва міцний фундамент аналітичного дослідження. І тут не обійтися без міцного розчину, що зв'язує окремі елементи єдиного моноліту.

Принцип 3. Усі окремі блоки інформації, відібрані для обґрунтування інвестиційного рішення, повинні бути пов'язані між собою чіткою логічною схемою, що завершується прогнозуванням майбутніх ринкових умов та відповідною продуктивністю проекту, що розглядається. Опис логічної схеми має бути представлений у явному вигляді.

Позитивне сприйняття замовником звіту з результатами ринкового дослідження, у якому відсутня логічна схема, можливо лише:

а) аналітик користується непоінформованістю замовника або

б) замовник спочатку прихильно ставиться до результатів.

З іншого боку, побудова переконливої ​​та очевидної логічної схеми є демонстрацією вищої професійної майстерності аналітика.

Продовжуючи міркування щодо необхідності побудови логічної схеми дослідження, розглянемо ще один принцип, який конкретизує зміст ринкового аналізу.

Принцип 4. Зміст ринкового аналізу має зводиться до обговорення чинників, що становлять основні співвідношення визначення продуктивності об'єкта комерційної нерухомості.

Відповідно до даного принципу, аналітик у ході дослідження повинен сформулювати основні співвідношення, що визначають продуктивність комерційного об'єкта, після чого виявити ієрархію параметрів-аргументів, функціями яких є фактори, що входять в основне вираження для продуктивності.

Проілюструємо практичний підхід до реалізації даного принципуна наступному спрощеному прикладі.

Нехай критерієм продуктивності проекту є чистий операційний дохід (NOI) у конкретний період майбутнього. Тоді, за визначенням, основне вираз визначення продуктивності матиме такий вид:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, де

PGI - потенційний валовий дохід,
V&L - втрати від недозавантаження та неплатежів.
MI - інші доходи.
FE - постійні операційні витрати,
VE – змінні операційні витрати.

Розглянемо процедуру виявлення параметрів, що визначають очікувані величини основних факторів.

Потенційний валовий дохід визначається величиною орендної ставки, яка, у свою чергу, є функцією поточної орендної ставки, а також тенденцій зміни співвідношення ринкової пропозиції та попиту у часі.

Прогнозоване завантаження об'єкта нерухомості є функцією кумулятивної ємності ринку, параметрів попиту, коефіцієнта поглинання ринком та зростання ареалу поглинання нерухомості. Для проектів прогнозоване завантаження визначає два показники - рівень завантаження та тимчасовий графік поглинання ринком до цього рівня.

Зростання ареалу поглинання нерухомості визначається або зростанням кількості робочих місць (рівня зайнятості), або зростанням населення. У свою чергу, збільшення ареалу поглинання призводить до потреби нової нерухомості.

Слід зауважити, що зростання зайнятості та зростання населення в одному випадку можуть бути пов'язані прямою залежністю, наприклад, при відкритті нових робочих місць та припливу нових працездатних людей. В іншому випадку, зростання населення може зростати і без збільшення зайнятості, наприклад, за рахунок збільшення пенсіонерів, що прибувають, або збільшення народжуваності. Якісний аналіз передбачає використання кількох джерел інформації, що дають історичні тенденції та прогноз зростання ареалу, з подальшим зіставленням даних. Обов'язковою є також сегментація зростання ареалу, наприклад, віковим групам, підлозі, розмірам сім'ї і т.д. Відсутність у дослідженні перелічених позицій слід зарахувати до неспроможного вибору даних використання у аналізі.

Параметри попиту визначаються такими питомими показниками, як площа (офісна чи виробнича) одне робоче місце, Витрати купівлі душу населення, кількість квартир чи будинків душу населення тощо. За допомогою параметрів попиту розраховується кількість необхідної нерухомості, що відповідає зростанню ареалу споживання нерухомості. Наприклад, застосовуючи показник середніх витрат на купівлю зростання населення, прогнозується збільшення роздрібних продажів, і, відповідно, необхідність у додаткових торгових площах. При аналізі ринку житла зростання населення, сегментоване за віком, доходом, розмірами або складом сім'ї, конвертується в сегментований попит. Заможний аналіз параметрів попиту передбачає дослідження історичних тенденцій, поточного станута прогнозування їх ймовірного значення у майбутньому. Понад те, заможний аналіз вимірює зміна попиту як рахунок нового приросту ареалу, але й рахунок зміни існуючої структури населення і зайнятості. Наприклад, при економічних підйомах зростаючим компаніям потрібні великі площі, а зміни демографічної ситуаціїу бік збільшення людей пенсійного віку вимагатиме відповідного типу житла.

До ознак неспроможності аналізу параметрів попиту слід віднести, насамперед, прийняття до розрахунку постійних значень, зазвичай, є характерними моменту проведення аналізу, і навіть ігнорування зміни існуючих структур населення та зайнятості.

Коефіцієнт поглинання, званий також коефіцієнтом проникнення ринку, визначається часткою загального ринкового попиту, яку, за прогнозами, поглине аналізований проект умовах конкуренції коїться з іншими проектами. Після того, як аналітик оцінив загальний обсяг збільшення потенційного попиту, необхідно визначити критичний для проекту параметр - частку загального попиту, на яку, ймовірно, може претендувати проект, що розглядається.

Теоретично коефіцієнт поглинання є складною функцією багатьох факторів. У першому наближенні він може визначатися як відношення площі об'єкта, що оцінюється, до загальної площі (включаючи площу об'єкта) конкурентної пропозиції на момент його виведення на ринок. Такий підхід, як мінімум, має бути присутнім у кожному дослідженні ринку, що претендує на спроможність.

Слід зазначити, що з визначенні коефіцієнта поглинання найважливішими умовамиє детальне сегментування попиту та конкурентної пропозиції. При цьому не слід забувати про тривалість розпочатих у реалізації конкуруючих проектів, обсяг і тривалість проектів, що готуються до реалізації. Першою ознакою неспроможного дослідження тут є використання якихось «середніх» даних.

Втрати за рахунок загальноприйнятих на ринку знижок та пільг орендарям також є фактором, який не повинен бути втрачений на увазі при прогнозуванні потенційного валового доходу.

Інші доходи, хоч і являють собою, як правило, невелику складову дохідної частини, все ж повинні бути спрогнозовані з урахуванням ймовірних переваг потенційних споживачів у світлі їх уявлень про стиль життя, рівень сервісу і витрат на душу населення для отримання цього рівня, і т.д. .д.

Постійні та змінні витрати зазвичай вважаються більш конкретними при прогнозуванні. Проте така постановка питання умов Росії справедлива лише частково. Наприклад, податки на нерухомість (сьогодні це податки на майно, податки на землю) та орендна плата за землю через законодавчу неврегульованість можуть піднести потенційному інвестору несподівані «сюрпризи» у майбутньому. Тому заможне дослідження ринку має містити варіантне прогнозування зазначених позицій.

Аналогічна ситуація спостерігається і здебільшого змінних витрат. Аналіз ринку комунальних послуг, більшість з яких надаються природними монополіями, нестабільна тарифна політика вимагають кількісного обґрунтування показників, що приймаються в розрахунок. При цьому важливим є використання ринкової інформації про витрати ресурсів, одержаної на основі показань контрольно-вимірювальної апаратури. За відсутності ринкових аналогів із споживання ресурсів, кращим є їх розрахунок за нормативами, а чи не використання рахунків, виставлених постачальниками комунальних ресурсів.

2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості.

Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості:

1. метод порівняння

2. витратний метод

3. Метод капіталізації доходів.

Основний метод оцінки – це метод порівняльного аналізу продажів (САП). Цей метод застосовний у тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажі і таким чином отримувати вартість об'єкта, що оцінюється. Метод побудований на зіставленні пропонованого на продаж об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосуванняу країнах (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний ринок землі і нерухомості, що вже сформувався.

Метод порівняння продажів застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще та найефективніше використання.

Метод САП також може бути підходом прямого порівняльного аналізу продажів, методом порівняльних продажів, ринковим методом ринкової інформації.

Послідовність застосування методу САП:

1. Виділяються нещодавні продажі зіставних об'єктів на ринку. Джерелами інформації є: власне досьє оцінювача, Інтернет, електронна база даних, ріелторські фірми, досьє брокерів з нерухомості, архіви кредитних установ (іпотечні банки), страхові компанії, будівельно-інвестиційні компанії, територіальні управління з неспроможності та банкрутства, територіальні управління Держкоммайна та ін.

Важливим моментом під час використання методу САП є узгодження результатів зіставлення оцінюваної нерухомості. Не допускається арифметичне усереднення даних. Прийнятою процедурою є вивчення кожного результату і винесення судження про міру його сумісності з нерухомістю, що оцінюється. Чим менше кількість і величина внесених поправок, тим більшу вагу має даний продаж у результаті узгодження.

Як одиниці порівняння приймають вимірювачі, які традиційно склалися на місцевому ринку. Для оцінки того самого об'єкта можуть бути застосовані одночасно кілька одиниць порівняння.

До елементів порівняння відносять характеристики об'єктів нерухомості та угод, що викликають зміну цін на нерухомість. До елементів, які підлягають обов'язковому обліку, відносять:

· Склад переданих прав власності;

· Умови фінансування угоди купівлі-продажу;

· умови продажу;

· Час продажу;

· Розташування;

· Фізичні характеристики;

· Економічні характеристики;

· Характер використання;

· Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.

2. Перевірка інформації про угоди: підтвердження угоди одним із основних учасників (покупцем або продавцем) або агентом ріелторської компанії; виявлення умов продажу.

За наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації для визначення вартості методом порівняння продажів допускається застосовувати методи математичної статистики.

3. Коригування вартості порівнянних об'єктів.

Коригування може проводитися в трьох основних формах: грошовому вираженні, відсотках, загальному угрупованню.

Коригування цін продажу порівняних об'єктів здійснюються в наступному порядку:

· Насамперед проводяться коригування, що належать до умов угоди та стану ринку, які проводяться шляхом застосування кожного наступного коригування до попереднього результату;

· у другу чергу проводяться коригування, що стосуються безпосередньо об'єкта нерухомості, які проводяться шляхом застосування зазначених коригувань до результату, отриманого після коригування на умови ринку, у будь-якому порядку.

Для визначення величин коригування, залежно від наявності та достовірності ринкової інформації, застосовуються кількісні та якісні методики. Обгрунтування коригувань, що приймаються до розрахунку, є обов'язковим. Остаточне рішення про величину результату, визначеного шляхом порівняння продажів, приймається виходячи з аналізу скоригованих цін продажу об'єктів порівняння, мають найбільше подібність з об'єктом оцінки.

Метод оцінки витрат до землі практично не застосовний. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених у ньому поліпшень. Вважається, що земля стала і не витрачається, а витратний метод застосовується з метою оцінки штучних об'єктів, створених людиною. Оцінюючи цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Витратний метод оцінки нерухомості реалізується в наступній послідовності:

· Визначення вартості ділянки землі;

· Визначення відновлювальної або заміщувальної вартості будівель та споруд;

· Визначення величини накопиченого зносу будівель та споруд;

· Визначення ринкової вартості нерухомості витратним методом, як суми вартості ділянки землі та відновлювальної або замінної вартості будівель та споруд за мінусом накопиченого зносу.

Вибір прийнятого для розрахунку методу визначення вартості нового будівництва поліпшень має бути відповідним чином обґрунтовано. Застосування вартості заміщення є доцільним у випадках, коли визначити вартість зведення точної копії будівлі важко через застарілі типи будівельних конструкцій та способи зведення, що використовуються при створенні об'єкта оцінки.

Витрати, відповідні відновлювальної чи замінної вартості з метою оцінки нерухомості, обчислюються як сума прямих витрат, непрямих витрат та прибутку підприємця.

До прямих витрат відносяться такі витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом:

· Вартість матеріалів, виробів та обладнання;

· Заробітна плата будівельних робітників;

· Вартість будівельних машин та механізмів;

· Вартість тимчасових будівель та споруд, заходи з техніки безпеки, транспортно-складські витрати та інші витрати, нормативно прийняті на місцевому ринку;

· прибуток та накладні витрати підрядника.

До непрямих витрат відносять витрати, супутні зведенню будівлі, але з включені у вартість будівельно-монтажних работ.

· Вартість проектування, технагляду, геодезичного контролю;

· Оплата консультацій, юридичних, бухгалтерських та аудиторських послуг;

· Вартість фінансування будівництва;

· адміністративні та інші витрати забудовника.

Обсяг непрямих витрат визначається з урахуванням сформованих над ринком тарифів на роботи та послуги за даними позиціям.

Прибуток підприємця є ринковою нормою, що склалася, що стимулює підприємця на інвестування будівельного проекту. Розмір прибутку визначається шляхом експертних оцінок з урахуванням ринкової інформації.

Застосування витратного методу необхідне під час аналізу нового будівництва; реконструкції будівель; оцінки з метою оподаткування; виявлення наддоходів в оцінці нерухомості; в оцінці з метою страхування; оцінки наслідків стихійних лих; оцінки спеціальних будівель та споруд.

В умовах переходу до ринкових умов витратний метод є в оцінці визначальним, оскільки для застосування інших методів потрібна велика ринкова інформація, яка через нерозвинений ринок відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більшими, або меншими за її.

Наприклад, ринкова вартість елітного готелю, розташованого в невдалому місці (на околиці міста), буде меншою, ніж вартість, визначена витратним методом. У свою чергу, ринкова вартість комплексу автозаправної станції на певному етапі може бути більшою за витрати на будівництво.

В умовах становлення ринку, коли триває переорієнтація виробництва на нові технології, може здатися, що об'єкт нерухомості взагалі не матиме вартості. Наприклад, якщо підприємство виробляє нікому не потрібну продукцію та її виробничі площі не піддаються реконструкції під нове виробництво, то ринкова вартість такої нерухомості прагне нуля. Застосування ж витратного методу призведе у разі до неправильної орієнтації потенційних покупців.

В даний час в Росії цей момент нерідко враховується при неправильній оцінці основних фондів підприємств, так як їх переоцінка проводиться в основному за витратним методом та оцінювача слід пам'ятати, що балансова вартість основних фондів підприємств не відповідає їх ринковій вартості.

Наступним методом оцінки, який застосовується саме для Росії, є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використаннянерухомості, і це аналіз пов'язані з визначенням того виду використання, який приноситиме власнику максимальний дохід, тобто. метод капіталізації доходів

p align="justify"> Метод капіталізації доходу при оцінці ринкової вартості нерухомості реалізується в наступній послідовності:

· Прогнозування майбутніх доходів;

· капіталізація майбутніх доходів.

Майбутні доходи, що генеруються об'єктом нерухомості, поділяються на два типи: доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності в результаті комерційних орендних відносин та доходи від реверсії.

Доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності прогнозуються шляхом складання реконструйованого (гіпотетичного) звіту про доходи. Дохід від реверсії прогнозується:

· Безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;

· Призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;

· Із застосуванням термінального коефіцієнта капіталізації.

Капіталізації майбутніх доходів у цю вартість може виконуватися:

· методом прямої капіталізації;

· методом капіталізації за нормою віддачі.

Вихідною передумовою методу прямої капіталізації є сталість і нескінченність доходу, що капіталізується. У методі прямої капіталізації реальна вартість майбутнього потоку доходів визначається як відношення річного доходу, що припадає на право власності або інтересу, до коефіцієнта капіталізації для даного права власності або інтересу.

Для розрахунку вартості повного права власності визначення загального коефіцієнта капіталізації провадиться на основі ринкових даних. Залежно від наявності вихідної інформації застосовуються:

· Аналіз порівняльних продажів;

· Розрахунок з використанням коефіцієнта покриття боргу;

· техніка інвестиційної групи.

Вихідною причиною способу капіталізації за нормою віддачі є обмеженість періоду надходження доходу. У методі капіталізації за нормою віддачі перерахунок кінцевої кількості майбутніх грошових потоківу цю вартість виконується при конкретному значенні норми віддачі, що відповідає ризику інвестицій у даний тип нерухомості.

При розрахунках реальної вартості без урахування умов фінансування метод капіталізації за нормою віддачі формалізується або як аналізу дисконтованих грошових потоків, або як розрахункових моделей капіталізації.

Норма дисконтування, що застосовується в аналізі дисконтованих грошових потоків та враховує як систематичні, так і несистематичні ризики, визначається:

Методом виділення із ринкових даних про продаж аналогічних об'єктів;

Методом альтернативних інвестицій на фінансовому ринку;

Методом моніторингу ринку нерухомості.

Останнім часом попит послуги оцінювачів та його професійну підготовку у Росії став інтенсивно зростати. Це зумовлено і нещодавніми подіями у фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки втратили багато на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком у заставу під час видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості та капіталу стають нерозривними компонентами економіки загалом.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, яка проводить страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних цін можливий перехід до такої системи оподаткування, яка стимулювала б розвиток ринку нерухомості і забезпечила б водночас поповнення

місцевих бюджетів Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

Вартість послуг з професійної оцінки сильно різниться залежно від типів об'єктів, що оцінюються, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється у годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.

2.4 Особливості різних видів оцінки.

Оцінка для цілей купівлі або продажу та класифікація нерухомості.

При виконанні оцінки нерухомості, яка має бути куплена або продана на відкритому ринку, як база оцінки для всіх класів та категорій нерухомості застосовуються ринкова вартість або вартість реалізації. При цьому для спеціалізованої нерухомості в більшості випадків визначальним методом розрахунку вартості буде затратний метод, що базується на ринкових даних.

При виконанні оцінки нерухомості для продажу протягом обмеженого періоду часу, коли нерухомість виставляється на відкритий ринок для продажу в строки, істотно менші за адекватний маркетинговий період для даного типу нерухомості, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовується вартість обмеженої реалізації.

Для вибору відповідної бази оцінки вирішальне значення мають на меті виконання робіт з оцінки та характеристики оцінюваної власності.

У загальному вигляді класифікація основних цілей, для якої проводиться оцінка нерухомості, має такий вигляд:

1. Оцінка для купівлі чи продажу;

2. Оцінка на продаж протягом обмеженого періоду часу;

3. Оцінка землі та будівель для їх використання як забезпечені кредитні зобов'язання;

4. Оцінка для складання бухгалтерської та фінансової звітності;

5. Оцінка для включення до проспектів Фондів, біржі;

6. Оцінка для вирішення питань при злитті та поглинанні компанії;

7. Оцінка для пенсійних фондів, страхових компаній, трастових фондів з управління нерухомістю

На практиці можуть мати місце та інші цілі оцінки, при цьому їх формулювання та, відповідно, можливі бази оцінки повинні узгоджуватися клієнтом та оцінювачем.

Після з'ясування мети оцінки слід встановити, до якого класу та категорії належить оцінювана власність.

Для цілей оцінки виділяють два класи власності:

· Спеціалізована

· Неспеціалізована

Спеціалізована власність - це така, в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина бізнесу, що її використовує.

Прикладами спеціалізованої власності є:

1. Музеї, бібліотеки та інші подібні приміщення, що належать громадському сектору;

2. Лікарні, приміщення спеціалізованого медичного обслуговування та центри дозвілля, на які відсутній конкурентний ринковий попит з боку інших організацій, які бажають використовувати ці типи власності у цій місцевості;

3. Школи, коледжі, університети та дослідницькі інститути, на які відсутній ринковий конкурентний попит з боку інших організацій;

4. Стандартна власність в особливих географічних районах та в місцях, віддалених від головних центрів бізнесу, розташованих там для цілей виробництва або ведення бізнесу.

Неспеціалізована власність – це всі види власності, крім того, що підпадає під визначення спеціалізованої власності. Іншими словами, це та, на яку існує загальний попит з урахуванням можливої ​​модернізації або без і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку для того, щоб використовувати її для існуючих або аналогічних цілей або як незайнята власність для одиничного володіння, або (незалежно від того, зайнята вона або вільна) як інвестиція або для розвитку.

При оцінці нерухомості, яку займає власник для використання в діяльності підприємства (бізнесу) як база оцінки застосовується:

ринкова вартість при існуючому використанні - для неспеціалізованої нерухомості, включаючи нерухомість, що оцінюється на основі її комерційного потенціалу.

· Залишкова вартість заміщення - для спеціалізованої нерухомості.

Неспеціалізована та спеціалізована власність у свою чергу класифікується на категорії залежно від мети володіння. Такий принцип класифікації використовується як з метою оцінки, так інших цілей.

2.5 Вплив чинників довкілля вартість.

Фактори навколишнього середовища, як несприятливі, так і сприятливі, включаються до набору факторів, які зазвичай враховуються при виконанні оцінок. Деякі фактори впливають на певний вид нерухомості і впливатимуть безпосередньо на розрахунки оцінювача, де вони повинні бути враховані щодо ринкових даних, що отримуються за порівнянною нерухомою нерухомістю, що не зачіпається такими факторами. В інших випадках вся нерухомість в будь-якому регіоні буде піддана впливу цих факторів.

Відповідні фактори довкілля та забруднення включають у загальному випадку наступні категорії:

· природні чинники типу радону чи метану, забруднення повітря чи шуму;

· техногенні фактори забруднення в результаті виробничої діяльності в минулому чи сьогоденні на даній землі, або в результаті попадання з сусідніх ділянок;

· Фактори забруднення у вигляді електромагнітних та інших полів;

· Фактори забруднення при використанні матеріалів з вторинної сировини.

Всі класи нерухомості сприйнятливі до впливу на вартість факторів навколишнього середовища, але нерухомість, що пропонується на продаж або як забезпечення кредитів, особливо чутлива до цих факторів.

До складу робіт з оцінки нерухомості роботи з екологічного аудиту нерухомості не входять. У випадках, якщо оцінювач має підстави вважати, що екологічні фактори можуть суттєво вплинути на вартість, він повинен інформувати клієнта про необхідність залучення професійного експерта в галузі навколишнього середовища.

Оцінювач повинен інформувати експерта з навколишньому середовищіщодо контексту його дослідження, включаючи поточне та потенційне майбутнє використання ділянки, яка виражатиметься у вартості, визначеній на основі найкращого та найбільш ефективного використання. У загальному випадку експерт із навколишнього середовища повинен відповісти на такі питання:

· Чи можна успішно та економічно усунути джерело забруднення або небезпеки;

· якщо забруднення або небезпека не можуть бути повністю усунені, чи можна їх ізолювати або закрити, щоб зробити нерухомість придатною для цього використання на певний, навіть обмежений період;

· Чи є можливість пом'якшити вплив забруднення або небезпеки будь-яким способом;

· що є найбільш ефективним засобомконтролю забруднення та засобами його регулювання;

У тих випадках, коли можна ліквідувати джерело або усунути наслідки забруднення, оцінка може бути виконана з урахуванням відповідних розрахункових витрат на таку ліквідацію або усунення.

ІІІ Практична частина.

3.1 Практичне застосування методу порівняльного продажу.

Наприкінці 2000 року у Подільському районі розпочалося котеджне будівництво. Малоповерхові житлові комплекси - ряди котеджів, що зблоковані, що мають спільні стіни з однотипними сусідськими будинками. Слово «кондомініум», що означає власність, створювану і облаштовану працями сусідів-однодумців, не надто популярне. Тому для позначення екзотичних для нас жител, побудованих за принципом «загальні стіни та дах – свій двір», у російському побуті прижилося англомовне слово «таун-хаус».

Все ж таки, для прикладу, ринкову вартість котеджу за допомогою методу порівняльних продажів.

Загальна площа 120 кв.м., котедж має 6 кімнат, 3 спальні, ванну, душову, закінчений підвал. Гараж на дату оцінки відсутня. Площа ділянки – 1000 кв.

Для аналізу будемо використовувати дані про п'ять продаж порівняних об'єктів у цьому ж районі.

Таблиця №1.

Як видно з вихідних даних, об'єкти порівняння відрізняються від оцінюваного умовами фінансування, часом продажу та фізичними характеристиками.

Величина коригування на умови фінансування визначається порівнянням ціни продажу об'єктів із ринковим та неринковим фінансуванням. При цьому платежі по кредиту дисконтуються за ринкової % ставки. У прикладі величини коригувань визначено у вигляді 3000 для об'єкта №1 і 8000 для об'єкта №2.

Так як у всіх порівняних об'єктів умови продажу ринкові, коригування на умови продажу не потрібно.

Для коригування на умови ринку (час продажу) необхідно виділити об'єкти, що відрізняються лише цим елементом. У нашому випадку об'єкт №1 та №3 відрізняються лише умовами фінансування та часом продажу. Коригувавши ціну продажу

об'єкта №1 на умови фінансування, можна визначити коригування на час продажу:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1. за рік ціни на ринку зростуть на 10%.

Таким чином, всі порівняні об'єкти наводяться в однакові умови щодо фінансування та часу продажу, що створює єдину базу для проведення коригувань на інші елементи порівняння.

У ряді об'єктів порівняння відмінності у розмірах представлені різною кількістю кімнат та різною площею будинку та ділянки. Причому ділянці площею 12000 кв.м. відповідає будинок площею 145 кв.м. з 7 кімнатами, а ділянці площею 10000 кв.м. відповідає будинок площею 120 кв.м. із 6 кімнатами. Звідси коригування на розмір з порівняння об'єктів №1 та №2 має такий вигляд:

70000 – 62000 = 8000.

Коригування на наявність гаража виводиться з порівняння об'єктів №3 та №5:

61600 – 59400 = 2200.

Коригування на закінчений підвал визначається з порівняння об'єктів №2 та №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результати виконаних коригувань наведено у таблиці №2

Таблиця №2.

Для кожного об'єкта порівняння отримано скориговану ціну. Відповідно до умов завдання потрібно на підставі даних скоригованих цін продажів вивести значення ринкової вартості.

Обґрунтування висновку єдиного показника ринкової вартості полягає у наданні кожному члену низки скоригованих цін продажів вагового коефіцієнта, враховуючи ступінь відмінності об'єктів порівняння об'єктів оцінки. При цьому слід приймати

увагу діапазон розкиду цін продажів, загальний % коригувань, узятих за абсолютною величиною, загальний % коригувань, визначений як різниця між позитивними та негативними коригуваннями, а також будь-які інші дані.

У даному прикладі ми маємо практично дуже вузький діапазон цін продажу – від 66400 до 66800. Проте продажній ціні з меншими коригуваннями присвоєно більшу питому вагу – для об'єкта №5 кількість коригування = 2. Крім того, сума загального валового коригування для об'єкта №5 так само майже найменша. Тому як ринкова вартість об'єкта порівняння прийнято ціну продажу об'єкта №5 – 66400.

3.2 Ризики інвестицій та статистика ринків нерухомості.

Статистика ринків нерухомості, як правило, містить інформацію про орендні ставки та показники прибутковості. Для порівнянності даних інформація стосується лише першокласних об'єктів. Вважається, що такі об'єкти відповідають найвищим вимогам щодо розташування, обладнання, комунікаційного забезпечення, планувальних рішень тощо, а ставки оренди визначаються в однакових стандартах вимірювання та розподілу витрат між власником та орендарем на обслуговування, ремонти, страховку тощо. .

Інформація про ставки оренди вважається доступною. Для її уніфікації потрібно лише перевірка згаданої адекватності. Інформація ж про показники прибутковості складніша для підготовки. Так як угод купівлі-продажу не так багато, то враховують раніше скоєні угоди, інтегрують дані щодо різних об'єктів, враховують розриви у часі, інфляцію та інші процеси. Показники прибутковості несуть у собі також інформацію про регіональні ризики, і тут переважає експертний початок. Тому статистика є однією із спеціалізацій на ринках нерухомості.

Активізація бізнесу та інвестицій у регіоні обов'язково супроводжується активізацією на офісному ринку, підвищенням попиту, наповнюваності та орендних ставок. При цьому стимулюється нове будівництво та модернізація офісів, за ними – сервісних служб, торгових комплексів, центрів дозвілля тощо. Такі процеси сьогодні характерні для найбільших центрівбізнесу: традиційних фінансових столиць Америки та Старого Світу, бурхливо зростаючих столиць Південно-Східної Азії, Китаю та Індії. Аналіз статистики орендного бізнесу свідчить про низку цікавих явищ. Так наприклад:

Дані про ставки оренди значно динамічніші, ніж дані про показники доходності; динаміка ставок оренди характеризується певною коливальністю, відбиваючи (хоч і зі зсувами) загальні процесипідйомів та спадів; зміни показників офісної та торгової нерухомості можуть не збігатися за часом та величиною; покращення ринкової ситуації знаходять своє відображення у зростанні ставок орендної платиі, рідше, у зниженні показників прибутковості (через їх помітно меншу динамічність); асиметрична картина має місце і за погіршення ринкової ситуації;

Значення показників прибутковості тим краще (нижче), чим надійніше та стабільніше регіональна економіка, та соціальна обстановка. Лідерами стабільного орендного бізнесу є Лондон, Париж та Франкфурт, де область зміни показників доходності знаходиться в області 5-6%;

Зміни показників для східноєвропейських столиць менш динамічні; це може пояснюватися як меншими обсягами ринків, меншою кількістю угод, так і, мабуть, меншим інтересом західних експертів та ділових кіл до цих ринків; показники прибутковості для східноєвропейських столиць стійко – у 2-3 рази перевищують аналогічні значення західних столиць. А в період після серпневого 1998 року кризи показники прибутковості по Москві були гіршими в 4 і більше разів. І це відбувалося не лише через реальне падіння вартості нерухомості, але, швидше, як наслідок експертної оцінки стану нестабільності та зростання ризиків бізнесу в даному регіоні;

Додаткову аналітичну інформацію пропонується одержувати за допомогою розрахункового показника питомої капіталізованої вартості (УКБ) – як оцінки вартості деякої усередненої одиниці комерційної площі об'єкта, що орендується.

Подібна оцінка одночасно з оперативною реакцією на коливання орендних ставок несе в собі експертні думки щодо успішності та ризиків бізнесу.

Вихідну інформацію – орендну статистику для міст Європи – можна знайти у західних виданнях (наприклад, у щомісячнику EuroProperty). Як об'єкти-представники оберемо: Франкфурт, Лондон і Париж – центри найбільш стабільного бізнесу, Санкт-Петербург, Прагу та Варшаву – центри перехідної економіки з найбільш ризикованими (у Європі) показниками орендного бізнесу.

Орендний офісний бізнес.

Період спостереження 01.99-08.00 для західних столиць показав загалом прогрес орендного офісного бізнесу. Зазначимо абсолютну стабільність показника прибутковості для Лондона (5.00-5.50%) та покращення показників прибутковості для Франкфурта (з 5.75 до 4.90-5.50%) та Парижа (з 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для східноєвропейських столиць цей період характерний погіршенням показників. Аналіз розрахункових даних УКБ дозволив, крім того, привести у відповідність зовнішню розбіжність логіки орендних ставок (їх перевищення в Санкт-Петербурзі та Варшаві до середини 1999 року над ставками в Парижі та Франкфурті). Як результат, низькі показники УКБ за високих ставок оренди не дозволяє поки що з оптимізмом очікувати зростання інвестицій.

Орендний бізнес.

Період спостереження 05.99-08.00 для західних столиць характерний загальним погіршенням показників (наочно простежується за допомогою УКБ). Це говорить про те, що можуть існувати досить тривалі періоди ринкової активності, після яких реалізація придбаних торгових площ взагалі не принесе реального доходу.

Для східноєвропейських столиць період спостереження 05.99-08.00 пов'язаний із проходженням періоду тривалої стагнації та, можливо, початком виходу з нього (зазначено покращення динаміки показників, хоча розрив показників УКБ порівняно із західними столицями є гігантським – майже на порядок). Тому поки що слід обмежитися твердженням, що можуть існувати досить тривалі періоди на ринках торгових приміщень, коли інвестиції у придбання торгової нерухомості у східноєвропейських столицях можуть принести помітний позитивний ефект, у тому числі, у періоди спадів на західних ринках. Це може стати хорошим аргументом при пошуках шляхів для «міжрегіональної» диверсифікації портфеля нерухомості.

Висновок.

Завершення періоду становлення ринку нерухомості характеризується переходом від екстенсивного до інтенсивного розвитку. Очевидно, що найближчим часом на ринку не буде такого бурхливого зростання кількості угод, як у першій половині 90-х років. Понад те, протягом певного періоду над ринком житла можлива лише стабілізація кількості угод. Цілком можливим є також підвищення рівня цін, насамперед на вторинному ринку. Але водночас ціни на елітне житло не лише не знизилися, а й зросли, що свідчить про перспективність нового будівництва житла високої якості. Керівниками фірм наголошується і на загостренні конкурентної боротьби на ринку. Більшість з них схильні вважати, що якщо для 1995 року була характерна помірна міра конкуренції, то в 2001 вона стала високою і збережеться такий.

Стабілізація числа угод і ціни вторинному ринку житла є наслідком, передусім макроекономічних чинників, основний їх - збереження низького рівня доходів в більшості населення. Початкове бурхливе зростання попиту ринку, як наслідок поява країни шару осіб із високими доходами, зараз майже завершився. І сьогодні всередині цього шару відбувається нова диференціація – виділення шару із надвисокими доходами. За рахунок цієї диференціації зріс попит на елітне житло. Однак у абсолютному вираженні потенціал цього шару дуже обмежений. Серйозне ж розширення попиту можливе або рахунок підвищення рівня доходів та формування широкого середнього шару, здатного стати основним постачальником покупців, або рахунок активного стимулювання попиту, як державою, і самими професійними учасниками ринку нерухомості. У той же час деяке підвищення попиту в перспективі цілком можливе під впливом неминучого в найближчі місяці викиду грошей в економіку для розшивки кризи неплатежів і у зв'язку з погашенням боргів заробітної платита заборгованості за державними замовленнями. Частина цих грошей прийде і на ринок нерухомості, але вони, мабуть, кардинально ситуацію не змінять, хоча кількість заявок на купівлю під впливом цього фактора на кілька пунктів підніметься.

Можна також припустити, що у зв'язку з неминучим та суттєвим підвищенням тарифів на комунальні послуги цілком можливе збільшення пропозиції на вторинному ринку житла.

У цьому якщо сплеск пропозиції на вторинному ринку 1991-1993 гг. був викликаний стрімким зростанням цін, то тепер продавці виходитимуть не так з можливості вельми суттєвого збільшення доходів за рахунок продажу житла, як із необхідності знизити витрати на його утримання, а звідси – погоджуватися на зниження цін. Це, у свою чергу, також може дещо підняти попит, а отже, і обороти ріелторських фірм.

У той же час ця стабілізація не зніме загальної проблеми - ринок житлової нерухомості в найближчому майбутньому відчуватиме дефіцит попиту, що може істотно знизити доходи від традиційної для ріелторських фірм діяльності з надання послуг з купівлі-продажу об'єктів нерухомості.

У цих умовах необхідно суттєве розширення спектра послуг, що надаються фірмою клієнту: банківські розрахунки, транспортні послуги, послуги нотаріуса, можливість проведення ремонтних робіт, надання розстрочки з платежів та ін., підвищена увага до реклами, можливо зниження комісійних. Всі ці кошти можуть зіграти істотну роль у залученні клієнтів, але їх можливості все ж таки обмежені. Якщо окремих фірм ці прийоми здатні забезпечити необхідний обсяг обороту, то, очевидно, загалом вони вирішать проблему розвитку ріелтерського бізнесу. Кардинально вирішить цю проблему лише розширення попиту на ринку, а в сучасних умовах це можливе лише за рахунок активної участі держави шляхом створення системи іпотечного кредитування – створення федерального та регіональних агенцій з іпотечного кредитування, підтримки вторинного ринку заставних, надання державних гарантій банкам при видачі ними іпотечних кредитів.

Послідовний розвиток ринку нерухомості в Росії закономірно призвело до чергового етапу, що характеризується стрибкоподібним підвищенням вимог до якості обґрунтування інвестиційних рішень. І за кордоном, і в Росії учасники ринку нерухомості приходять до розуміння того, що достовірність бізнес-планів, інвестиційних проектів і т.д., які є, по суті, стандартним набором простих формул, цілком залежить від обґрунтованості ринкових досліджень, результати яких використовуються у формулах . Іншими словами, найбільш вагомим та значущим показником спроможності інвестиційного проекту на ринку нерухомості є спроможність ринкового дослідження, на основі якого це рішення приймається.

Список літератури:

1. Балабанов І.Т. «Економіка нерухомості», СПб 2000р.

2.Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Підручник. - 2-ге вид., перероб. І дод. - М.: Видавничо-книготорговельний центр «Маркетинг», 2002

3. Купчін А.М., Новіков Б.Д. ринок нерухомості: стан та тенденції розвитку. - Навчальний посібник. М: 1995.

4. Максимов С.М. «Основи підприємницької діяльностіна ринку нерухомості», СПб. 2000.

5.Новіков Б.Д. Ринок та оцінка нерухомості в Росії. - М.: «Іспит»,2000.

6. Хамін Д., Юрков Д. «Ринок нерухомості очима ріелторів» // Економіка життя й, 1997

Інші матеріали

Частина наведеної пропозиції, видається недостатньо аргументованою, друга її частина - про юридичне зникнення будівлі як об'єкта цивільних прав, оскільки первісною нерухомою річчю виступала не просто річ, а складова річ з більш складним системним рівнем і типом елементно-...




Росії до 2005 року. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 з 00.htm РецензіяНа дипломну роботу

Підставляючи реальні дані щодо вартості квадратного метра квартир у місті Новосибірську в кожному кварталі 2006 року, можна відзначити, що це значення потрапляє до меж довірчих інтервалів, побудованих за моделлю. На думку фахівців, отримана модель адекватно описує ситуацію, що склалася на ринку нерухомості зараз. Прогноз зростання вартості житла до кінця 2006 року за окремими типами квартир збігається з реальними даними, оскільки прогнозоване фахівцями зростання ринку становить 20 — 30%. Фахівець з оцінки постійно стикається з проблемою прогнозування вартості квартир, особливо гостро ця проблема проявляється під час оцінки з метою кредитування. Правильність рішення залежить від досвіду, кваліфікації спеціаліста, а також від якості зібраних даних щодо ринку об'єкта, що оцінюється.

Вступ

Після прив'язки збірники розцінок відправляються назад до Держбуду для їх подальшого затвердження. Нині процес розробки нової нормативної бази ще завершено.

Проведення оцінки нерухомості на основі нової нормативної бази є дуже складним та трудомістким завданням, що потребує спеціальних знань та навичок. Для того, щоб нова нормативна база увійшла до практики оцінки, необхідно проведення комплексу робіт з розробки програмно-обчислювальних комплексів, адаптованих до вирішення прикладних завдань оцінки нерухомості.

Останнім часом почали активно працювати регіональні центри з ціноутворення у будівництві, з'явилися фірми, що спеціалізуються на представленні інформаційних послуг, наприклад, НВФ «Центр інформаційних технологій у будівництві».

Пропозиції щодо покращення методів оцінки нерухомості

При використанні цих видань необхідно пам'ятати про те, що в основі більшості їх розрахунків лежить нормативна база часів планової економіки, індексована за певними ціновими коефіцієнтами і, отже, остаточні результати оцінки можуть мати значну похибку з викладених вище причин. При застосуванні тих чи інших індексів необхідно уважно вивчити причини їх обчислення.

Нещодавно побачив світ і анонсований як перший у країні очікуваний оцінювачами Регіональний Довідник Вартість будівництва (РСС-2006). У ньому наведено показники вартості за видами будівельних робіт, укрупнені показники вартості (УПС) та «інформацію для оцінки необхідного обсягу інвестицій в експрес — варіанті».

По суті, під останнім визначенням розуміється кошторисна вартість об'єктів-аналогів сучасних будівель та споруд.

Оцінка житлової нерухомості (3)

Зокрема, незмінно збільшується попит на оцінку з метою відображення активів у фінансовій звітності відповідно до IAS, US GAAP або російськими стандартами бухгалтерського обліку; оцінку вартості нематеріальних активів для визначення ефективності маркетингових та брендстратегій; оцінку з метою здійснення угод купівлі-продажу, оренди активів, М&А та інших операцій з переходу прав власності та інших речових прав; оцінку з метою страхування, додаткової емісії акцій або викупу акцій при приватизації державних підприємств; оцінку з метою кредитування під заставу майна та ін. За результатами дослідження рейтингового агентства «Експерт РА», найбільш затребуваними за останні півтора роки були послуги з оцінки нерухомості та бізнесу загалом.

Дипломна робота: оцінка житлової нерухомості

ФЕДЕРЕЛЬНА АГЕНЦІЯ З ОСВІТИ ГОУ ВПО «МОСКОВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ СЕРВІСУ» Факультет: «Інститут Регіональної Економіки та Муніципального управління» Кафедра: «Державне та муніципальне управління» Курсовий Тема: Удосконалення методів оцінки нерухомості.

Дисципліна: Управління муніципальною нерухомістю. Виконала студентка Групи ГРДС 3-2 Шевчук М. В. Прийняв викладач Дубовик М.В.

Вдосконалення методів оцінки нерухомості

Таким чином, збірки РСЗ мають стати базовою основою оцінки нерухомості. Проте є й суттєві недоліки цих збірок.

Головний з них полягає в тому, що в них не наводяться вихідні дані та основні припущення отриманих значень вартості аналогів. Так, невідомо, який саме склад устаткування враховано в остаточних показниках, що увійшло до складу інших витрат забудовника тощо.
Спільна робота кошторисників, аналітиків та оцінювачів у напрямку вдосконалення РСЗ, може призвести до створення такої необхідної оцінювачам нерухомості інформаційної бази. Основним напрямом розвитку оціночної діяльності нині стає саме оцінка ринкової вартості нерухомості.
Це стає можливим завдяки тому, що в нашій країні накопичується база даних про дійсну ринкову вартість об'єктів нерухомості.

Реферат: оцінка житлової нерухомості

Інші ситуації для застосування: — техніко-економічний аналіз для нового будівництва, — визначення варіанта найкращого та найефективнішого використання землі, — оновлення, — підсумкове узгодження вартості, — будівлі інституційного та спеціального призначення- Цілі страхування. — метод ринкових порівнянь: оцінка ринкової вартості власності на основі даних про нещодавні угоди з аналогічними об'єктами. Передбачається, що раціональний інвестор або покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж обійдеться придбання іншої подібної власності, яка має таку ж корисність. - Дохідний метод: вартість власності визначається величиною, якістю і тривалістю періоду отримання тих вигод, які даний об'єкт, як очікується, приноситиме в майбутньому.

20. Способи витратного підходу оцінки нерухомості (удосконалень).

Увага

Походження · Природні (природні) об'єкти. · Штучні об'єкти (побудови). Призначення · Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі) · Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації. · Побудови Для житла. Для офісу. Для торгівлі та сфери платних послуг.

Масштаб · Земельні масиви. · Окремі земельні ділянки. · Комплекси будівель та споруд . · Житловий будинок багатоквартирний . .· Комплекс адміністративних будівель.· Будівля.· Приміщення або частини будівель (секції, поверхи).4. Готовність до використання · Готові об'єкти · Вимагають реконструкції або капітального ремонту · Вимагають завершення будівництва. 1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості.

Удосконалення методик оцінки нерухомості

Так, у збірниках УПВС враховано такі статті витрат: · Прямі витрати; · накладні витрати; · Планові накопичення (прибуток); · загальномайданні витрати з відведення та освоєння будівельної ділянки; · Вартість проектно-вишукувальних робіт; · Витрати, пов'язані з проведенням робіт у зимовий час; · Витрати на преміальну оплату праці; · Вартість змісту дирекції підприємства, що стоїть; · збитки від ліквідації тимчасових будівель та споруд; · Витрати з перевезення робітників на відстань більше 3 км. за відсутності громадського транспорту; · Витрати з виплати працівникам надбавок за рухливий характер праці. Досвідчені оцінювачі у своїх розрахунках використовують власні розробки на основі коригування аналогів або укрупнених кошторисних розрахунків.
Діяльність П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оцінка власності, Частина I.

Тема: вдосконалення методів оцінки нерухомості

Статистичні показники цієї моделі підтвердили значимість отриманих результатів. Таким чином, отримана модель дуже добре відображає залежність середньої вартості квартир від її параметрів на ринку житла Новосибірська (без урахування крайніх варіантів).
Представлені моделі були впроваджені на практиці в агентствах нерухомості міста Новосибірська "Житлофонд" і "Амір - Нерухомість", які мають у своєму складі штатних співробітників з оцінки вартості квартир, що надходять на продаж, а також виступають як застава в договорах кредитування. Слід зазначити, що фахівці високо оцінили ефективність їхнього застосування. Друга важлива проблема, з якою стикаються оцінювачі, прогнозування вартості квартири в майбутньому.

Оцінка об'єкту житлової нерухомості

Пропозиції щодо покращення методів оцінки нерухомості Висновок Список використаної літератури та джерел Додаток ВСТУП Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає як засоби виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) та предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств та організацій усіх форм власності.

У Росії відбувається активне формування та розвиток ринку нерухомості та все більша кількістьгромадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.

Після проведення даної дослідницької роботи зазначені такі пропозиції щодо вдосконалення ринку житлової нерухомості. Найчастіше велику роль формування вартості 1 кв. м. житлової площі безпосередньо впливає ріелтора на покупця або продавця. Несумлінність та використання особистих інтересів працівників посередницьких організацій призводить до штучного завищення цін на житлову нерухомість. Таким чином, ринок вторинного житла найчастіше просто виходить з-під контролю органів місцевого самоврядування, оскільки перебуває у віданні ріелторських компаній. І лише невеликий відсоток квартир на ринку вторинного житла під впливом адміністрації міста. Роблячи висновок із сказаного вище, хотілося сказати про те, що в умовах фінансової кризи в цьому відношенні необхідний контроль з боку органів місцевого самоврядування. Це з досить високим попитом житло і тим самим високий відсоток прибутку при перепродажі вторинного житла виходить невеликими агентствами нерухомості. Також хотілося б звернути пильну увагу органів самоврядування та його структурних підрозділів на зростання вартості житла. Так як ринок нерухомості знаходиться в процесі виходу з кризи і ціни на житло починають швидко зростати у зв'язку з великим попитом. При посиленні умов аукціонів для придбання земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво, має витіснити з ринку невеликі компанії, які прагнуть отримати високий прибуток без належного виконання умов договорів. Також на шляху до вдосконалення ринку нерухомості у м. Омську необхідно вдосконалювати нормативно-правову базу. Це призведе до зниження темпу зростання цін на житлову нерухомість та вирівнювання їх реальними потребами ринку.

На шляху до досконалого ринку нерухомості необхідно створення служб, які ведуть суворий контроль за цим видом документації. Поєднання всіх вищезазначених заходів допоможе ринку нерухомості м. Омська вийти з кризи в найкоротші терміни та покращити умови для контролю за обігом квартир на даному ринку.

Висновок

У цьому дипломному проекті проведено глибокий аналіз ситуації на ринку вторинного житла м. Омська. При цьому вивчено природно-екологічний стан міста, а також соціальні, економічні фактори, що безпосередньо впливають на формування вторинного житла.

Також вивчено ємність ринку житлової нерухомості, попит та пропозицію на вторинному ринку в період 2009-2012 рр.

Проведено детальний аналіз щодо пропозицій на ринку вторинного житла. Розроблено можливі методи вдосконалення ринку житлової нерухомості за умов економічної кризи. Розглянуто перспективи розвитку ринку житлової нерухомості.

Актуальність дослідження наголошується на тому, що майбутнє міст багато в чому пов'язане з розвитком ринку житлової нерухомості. Оскільки ринок житлової нерухомості, тобто. ринок житла є одним із найважливіших ринків він надає прямий вплив на життя суспільства, таким чином від його стану залежить стан інших складових життя суспільства.

Ціль дипломного проекту повністю реалізована. Відповідно до поставленої мети вирішено такі завдання:

Вивчено науково- методичні положеннямаркетингу житлової нерухомості у м. Омську;

Розглянуто законодавчу та нормативну основу розвитку маркетингу житлової нерухомості в містах;

Розроблено основні напрямки щодо вдосконалення ринку житлової нерухомості;

Розглянуто умови забезпечення безпеки життєдіяльності під час проведення оціночних робіт;

Проведено аналіз екологічних рішеньпри оцінці факторів, що надають природу міста.