Оцінка інвестиційної вартості підприємства. Інвестиційна вартість нерухомості як представник вартості у використанні. оцінка вартості майбутніх грошових потоків

Інвестиційна вартість – це певна грошова сума, яку потенційний інвестор готовий заплатити за об'єкт інвестування, що розглядається, виходячи з поставлених цілей.

Уважно прочитавши це визначення, ми можемо припустити, що для різних інвесторів величина інвестиційної вартості обраного об'єкта може досить істотно відрізнятися. Це відповідає дійсності.

Зазначена різниця залежатиме від заданих інвестиційних цілей та суб'єктивного сприйняття покупцем об'єкта інвестицій. Іншими словами, кожен конкретний інвестор, розглядаючи активи для інвестування, робитиме на їх рахунок власні висновки. Цілком природно, що така суб'єктивна оцінка завжди відображатиметься на підсумковій інвестиційній вартості об'єкта.

Все стає гранично ясно, коли ми від теорії переходимо до практики. Поняття інвестиційної вартості об'єкта можна розглядати на побутовому та фінансовому рівні.

Давайте на побутовому рівні розглянемо як інвестиційний актив квартиру, на яку претендують двоє покупців. Кожен з них визначатиме власну вартість інвестицій або певну суму, яку він готовий вкласти в покупку нерухомості, що розглядається. Очевидно, відштовхуючись від своїх суб'єктивних уявлень про цінність цієї квартири, один із покупців буде готовий заплатити дорожче.

На фінансовому рівні сприйняття інвестиційна вартість оцінюється набагато складніше. Давайте розглянемо як об'єкт інвестицій промислове підприємство, на яке претендують два інвестори Насамперед кожен із них співвіднесе даний бізнес-актив із тими інвестиційними цілями, які він сформулював. Тому наскільки підприємство їм відповідає, залежатиме доцільність його придбання.

Крім того, кожен із інвесторів аналізуватиме безліч супутніх фінансових параметрів. Серед них будуть:

• рівень ризиків;
• очікувана прибутковість;
• період окупності інвестицій;
• галузеві очікування та тенденції;
• податковий режим;
• і багато іншого.

Важливо розуміти різницю між інвестиційною та ринковою вартістю активу. На жаль, багато інвесторів помилково ототожнюють дані поняття. Такий підхід може призвести до необґрунтованих витрат під час здійснення інвестицій.

Інвестиційна та ринкова вартість

У економічній науціІснує базове визначення ринкової вартості предмета. Під нею прийнято розуміти найбільш ймовірну ціну, за якою продавець буде готовий продати, а покупець придбати товар, що розглядається. При цьому жоден з цих суб'єктів не повинен зазнавати будь-якого примусу. Таким чином, величина ринкової вартості відображає ціну, природним шляхомщо склалася над ринком. Все вищесказане цілком можна застосувати і до інвестицій.

Коли ж ми говоримо про інвестиційну вартість, завжди маємо на увазі не абстрактного покупця, а конкретного потенційного інвестора. До того ж ми пам'ятаємо про показники прибутковості, ризикованості, доцільності та інші параметри, що формують це поняття. Також доречно згадати про інвестиційний обрій. Успішний інвестор оцінює як справжній стан речей. Він має вміти у якомусь сенсі передбачити майбутнє.

Інакше кажучи, ринкова вартість активу – це справжнє. Його інвестиційна вартість – майбутнє. Вони різняться за своєю суттю, хоча за певного збігу обставин можуть і збігтися.

Оцінка

Будь-який об'єкт інвестування має інвестиційну та ринкову вартість. Їхнє фактичне визначення чи оцінка є непростим завданням, яке потребує високої кваліфікації та професійного підходу.

Оцінка ринкової вартості, зазвичай, проводиться незалежно від розгляду інвестиційних перспектив конкретного активу. При її проведенні експерт-оцінювач насамперед виходить із поточної ситуації та співвідношення пропозиції, що склалося на ринку, та попиту. Результатом виконаної роботи є виявлений обсяг інвестицій, необхідний придбання аналізованого активу. Звісно, ​​інвестиційна оцінка вартості об'єкта неможлива без відсилання до поточного ринкового показника.

Якщо величина оцінки інвестиційної вартості активу значно перевищує значення ринкового показника, ми можемо дійти невтішного висновку про високої привабливості аналізованого об'єкта для інвестицій. Зворотна залежність також працює. Коли інвестиційна вартість нижча за ринкову, то актив не представлятиме інтересу для потенційних інвесторів.

Балансова вартість об'єктів інвестицій

Балансову вартість інвестиційних активів можна визначити двома способами. По-перше, у цій ролі може розглядатися справедлива ринкова вартість об'єкта інвестування. По-друге, в такій якості може фігурувати менше двох показників: собівартості та ринкової вартості.

Вибір на користь ринкового значення може бути виправданий швидкою реалізацією короткострокових вкладень та їх перетворенням на кошти.

Часто короткострокові інвестиціїможуть розглядатися як еквівалент грошей, тому в балансі вони і можуть бути представлені відповідно до ринкової вартості. Такий підхід однозначно вказуватиме на швидкий передбачуваний приплив коштів.

В інвестуванні, як і інших галузях фінансової сфери, існує певна термінологія. Щоб розібрати поняття інвестиційної вартості, треба зрозуміти, що таке інвестиції взагалі.

Явище вкладень коштів у що-небудь із єдиною метою отримання доходу як таке виникло економіки нашої країни щодо недавно. За планового виду економіки, який був за Радянського Союзу, інвестування не було як такого. Приватна власність не віталася, але в націоналізовані підприємства державою виділялася дотація.

Тому інвестування як вид фінансової діяльності з'явилося у нас із перебудовою економіки під західний капіталістичний лад. За такої економіки вкладення своїх заощаджень у якийсь об'єкт з метою отримання прибутку – непоганий спосіб заробітку.

Що таке інвестиційна вартість? Цей термін слід відрізняти від ринкової ціни, оскільки це різні поняття.

Ринкова вартість якогось об'єкта - це ціна, за яку його можна продати, обміняти, купити. Тобто, це його фактична оцінка. Інвестиційна вартість – це зовсім інше. Цей термін відбиває майбутні доходи кожному за конкретного інвестора. При цьому майбутня вигода наводиться до теперішнього часу.

Те, що інвестиційна ціна різна для різних інвесторів, цілком обґрунтовано і легко пояснити. Кожен конкретний інвестор вкладає певну кількість коштів у об'єкт. Кожен із них має різний обсяг вкладів. Також для кожного окремого фінансового суб'єкта буде різним рівень ризиків. Відповідно, прибуток від об'єкта інвестування буде також різним.

Даний вид вартості може йти врозріз із ринковою. Трапляється це з такої причини: передбачувані доходи від об'єкта можуть бути вищими за ринкову ціну підприємства або нижче. Це суб'єктивний захід оцінки активу. Вона відображає наміри вкладника, які не пов'язані з купівлею-продажем та будь-якою комерційною діяльністю щодо об'єкта.

Оцінка

Якщо проводити оцінку інвестиційної ціни підприємства, то цей фактор може дати об'ємну та достатньо корисну інформаціюпро розвиток та перспективи даного виробництва. Вона може показати, яку привабливість для вкладень має вона, а також допомогти у розробці плану фінансування.

Для оцінки вартості використовуються такі фактори, як:

• Податковий статус, відповідно, і кількість податків, що виплачуються підприємством;
• Ступінь розробки прогнозу;
• Кількість та загальна сума матеріальних витрат;
• Оцінка вартості майбутніх матеріальних доходівта потоків;
• Ставка доходності;
• Визначення кількості та ступеня ризиків, характерних для даного проекту за вкладами.

Якщо в результаті оцінки виявилося, що інвестиційна ціна набагато більша, ніж ринкова, це означає, що підприємство є вкрай привабливим для майбутніх вкладників.

Якщо ж спостерігається зворотна ситуація, привабливість для інвесторів мала. А це означає, що буде складніше знайти людей, які зробили б вкладення коштів.

Основне завдання для фахівця, який займається залученням вкладників у розвиток підприємства, є підвищення всіма доступними коштами інвестиційної вартості. Це привабить велика кількістьвкладів, що дозволить ще інтенсивніше розвиватися підприємству. Це завдання здійснюється за допомогою вивчення політики вкладів і забезпечує конкурентоспроможність виробництва чи фірми.

Цей чинник дуже важливий в оцінці раціональності вкладень. Саме він покаже майбутньому інвестору, чи потрібно вкладати гроші в цей проект, чи це чергова «пустушка».

Основною метою будь-якої оцінки є визначення величини вартості об'єкта. При цьому визначальним аспектом роботи оцінювача є конкретний вид вартості, величину якої потрібно розрахувати.

Ринкова вартість

Найважливішим поняттям оціночної діяльності є поняття ринкової вартості. Федеральний закон 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російської Федераціїдає наступне визначення ринкової вартості ():

"...під ринковою вартістюоб'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто коли:

• одна із сторін угоди не повинна відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не повинна приймати виконання;
• сторони правочину добре поінформовані про предмет угоди та діють у своїх інтересах;
• об'єкт оцінки представлений на ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
• вартість угоди є розумне винагороду за об'єкт оцінки та примусу до скоєння угоди щодо сторін угоди з чийогось боку був;
• платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

за даному визначеннювидно, що вартість об'єкта має імовірнісну природу, тобто вона схильна до випадкових коливань, а величина ринкової вартості, яка визначається незалежним оцінювачем, є лише найвірогіднішим її значенням. Простіше кажучи, якщо ви замовите оцінку у різних оцінювачів, то швидше за все отримаєте різні величини вартості. Але наскільки можуть відрізнятись результати, отримані різними оцінювачами, за умови проведення сумлінного дослідження? Тут все залежить від об'єкта та специфіки сектора ринку, до якого належить об'єкт оцінки.

Наприклад, оцінка вартості квартири в типовому будинку в Москві не дасть великих розбіжностей у величині вартості, визначеної різними оцінювачами. Як правило, у цьому випадку всі розбіжності укладаються у 2-4%. Це з тим, що типові квартири у Москві - це уніфіковані об'єкти на розвиненому ринку, тобто. на ринку, що має дуже великий обсяг угод та пропозицій до продажу. Конкуренція та інформаційні механізми ринку роблять свою справу і великих відхилень у результатах оцінки тут не спостерігається.

Але можна навести приклади об'єктів, в оцінці яких ці відхилення можуть досягати десятків відсотків. Наприклад, до таких об'єктів належать права на винаходи. Якщо винахід ще не застосовується у виробництві або інших сферах економічного життя, то оцінка його вартості буде базуватися на припущеннях про його подальше використання, а введення будь-якого припущення робить результати оцінки більш схильними до коливань. Навіть якщо різні оцінювачі прагнутимуть максимальної об'єктивності та обґрунтованості своїх припущень, все одно, введення припущень призведе до більших розбіжностей у величині вартості, ніж при використанні фактичних ринкових даних.

Резюмуючи обговорення імовірнісної природи ринкової вартості слід зазначити, що відхилення у величині вартості присутні завжди, але вони є наслідком невизначеності ринку щодо конкретного об'єкта оцінки - чим вище невизначеність в економічній цінності об'єкта, тим більше коливання результату оцінки ринкової вартості та ширше інтервал, якому може бути значення підсумкової стомості.

Зазначимо, що закон 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" () містить норму:

"У разі, якщо ... не визначено конкретний вид вартості об'єкта оцінки, встановленню підлягає ринкова вартість даного об'єкта. Вказане правило підлягає застосуванню і у разі використання в нормативному правовому акті не передбачених цим Федеральним законом або стандартами оцінки термінів, що визначають вид вартості об'єкта оцінки, у тому числі термінів "дійсна вартість", "розумна вартість", "еквівалентна вартість", "реальна вартість" та інших."

Види вартості, відмінні від ринкової

Крім ринкової вартості, Федеральний стандарт оцінки "Мета оцінки та види вартості (ФСТ N2)" дає перелік інших основних видів вартості, що використовуються в оціночній діяльності:

Слід зазначити, що цей перелік видів вартості перестав бути вичерпним. При необхідності оцінювач може визначати й інші види стомленості. У цих випадках він повинен дати точне визначення використовуваного виду вартості та обґрунтувати необхідність його застосування у цій ситуації.

Інвестиційна вартість

Інвестиційна вартість- це вартість об'єкта у конкретному інвестиційному проекті для конкретного інвестора з урахуванням його інвестиційних цілей.

Основна відмінність інвестиційної вартості від ринкової у цьому, що визначається при використанні об'єкта у певному заданому інвестиційному проекті при фіксованих цілях використання, тобто це вартість над обміні, а використанні.

Інвестиційна вартість найчастіше застосовується для оцінки ефективності проекту або для поділу часток в інвестиційних проектах, коли власник об'єкта та інвестор - різні особи і вони хочуть врегулювати свої відносини на підставі справедливого поділу майбутніх інвестиційних доходів.

Як співвідносяться величини ринкової та інвестиційної вартості? Взагалі кажучи, інвестиційна вартість має бути завжди більшою за ринкову, адже якщо вона менша, то власнику об'єкта немає жодного сенсу брати участь у даному проекті, йому простіше продати свій об'єкт за ринковою ціною, у цьому випадку він швидше отримає більше грошей. Звичайно, в результаті проведення розрахунків може виявитися і так, що інвестиційна вартість буде меншою за ринкову - це означає, що обрано неефективний інвестиційний план.

Ліквідаційна вартість

Ліквідаційна вартість- це фактично ринкова вартість, але розрахована за двох надзвичайних умов - період часу, відведений на продаж об'єкта оцінки, менший ніж середній термін експозиції аналогічних об'єктів на ринку і продаж об'єкта є вимушеним.

Застосування ліквідаційної вартості виправдане у випадках, коли застосувати стандартні терміни експозиції неможливо через фізичний чи юридичний характер.

Розглянемо ситуацію, коли підприємство ліквідується і розпродує офісне обладнання, що було у використанні. Якщо ухвалено рішення ліквідувати підприємство протягом, наприклад, 1-го тижня, то за цей термін явно не вдасться продати офісну техніку за ринковою вартістю. У разі жорстко обмежених термінів продажу слід оцінювати саме ліквідаційну, а чи не ринкову вартістьмайна.

Також, розрахунок ліквідаційної вартості має сенс у разі, якщо швидкий продаж старої техніки дозволить заощадити на оренді приміщення та зарплаті співробітникам, при цьому ця економія буде більшою, ніж різниця між ринковою та ліквідаційною вартістю.

Зазначимо, що ліквідаційна вартість завжди менша за ринкову, але для об'єктів, які мають дуже високу ліквідність, тобто вимагають дуже мало часу для продажу, наприклад, акцій котируються на біржі, ліквідаційна та ринкова вартості можуть бути рівні - адже на біржі ліквідність акцій практично миттєва і встановлення жорстких термінів продажу тут не встигає негативно вплинути на вартість.

Кадастрова вартість

Кадастрова вартість- це ринкова вартість нерухомості, яка визначається в масовому порядку на замовлення державних або муніципальних органів для об'єктів, які перебувають на обліку у державному кадастрі нерухомості. Наголосимо, що замовити оцінку саме кадастрової вартості мають право лише уповноважені державні органи, інші замовники зробити цього не зможуть.

Якщо ви не погоджуєтесь з величиною кадастрової вартості свого об'єкта, ви можете її оскаржити (уточнити) - або у спеціальній комісії з розгляду спорів про величину кадастрової вартості, або в судовому порядку. Для цього потрібно замовити у незалежного оцінювача оцінку ринкової вартості нерухомості та подати необхідний комплект документів до комісії чи суду.

Наші послуги

Наша компанія успішно проводить вже більше 15-ти років. За детальними консультаціями з цього питання звертайтесь по нашому телефону в Москві: +7 495 726-86-74 по робочих днях з 10:00 до 18:00.

часті питання

Запитання:Чи можна визначити ринкову вартість, якщо аналогів об'єкта оцінки немає на ринку?

Відповідь:Так, можна – для цього існують методи дохідного та витратного підходів до оцінки вартості – вони дозволяють встановити, якою буде найімовірніша ціна продажу об'єкта оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, незважаючи на те, що самі ціни подібних об'єктів на ринку нам не відомі.

© Корпорація "ОЦІНКА". Копіювання заборонено.

Під інвестиціями взагалі, згідно з Федеральним законом «Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень», прийнято розуміти кошти, цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права, інші права, що мають грошову оцінку, що вкладаються в підприємницькі об'єкти та (або) іншої діяльності з метою отримання прибутку та (або) досягнення іншого корисного ефекту.

Окремим випадком вкладення інвестицій є інвестиції в об'єкти нерухомості. У свою чергу, об'єкти нерухомості також можуть бути класифіковані у застосуванні до можливості вкладення в них коштів. Класифікація об'єктів нерухомості представлена ​​на малюнку №1:

Мал.

Відповідно до цієї класифікації, інвестиції в об'єкти нерухомості також можуть бути поділені за типом нерухомості. Інвестиційна вартість конкретизує визначення з урахуванням виду інвестиції та переваг. Інвестиційна вартість спирається на суб'єктивну оцінку конкретного інвестора певного варіанта інвестиційного проекту.

У разі вчинення типової угоди купівлі-продажу без перспективних намірів покупця щодо подальшого вилучення доходу з об'єкта нерухомості визначається ринкова вартість об'єктивна з точки зору стандартних підходів до оцінки. Ринкова вартість відбиває об'єктивну ринкову ситуацію, вона формується шляхом взаємовідносини обсягів попиту та пропозиції, тобто кінцевий покупець неспроможна вплинути зміну ринкової вартості об'єкта, оскільки вона продиктована ринком.

У той же час, коли покупець цілеспрямовано купує нерухомість з метою реалізації принципу найкращого та найбільш ефективного використання, тобто вкладення додаткових коштів у об'єкт нерухомості та подальше вилучення додаткових доходів з реконструйованого чи переобладнаного об'єкта - у разі йдеться про суб'єктивної інвестиційної вартості об'єкта нерухомості даного покупця. Тобто у разі інвестиційна вартість - є величина корисності даного об'єкта нерухомості для даного конкретного покупця (інвестора).

Перш ніж приступати до оцінки інвестиційної вартості та прогнозувати майбутні дані будь-якого об'єкта нерухомості, необхідно провести аналіз ринку, на підставі даних за яким і проводитиметься оцінка.

Слід зазначити, що поняття «аналіз ринку нерухомості» у його повсякденному використанні є досить загальним і поєднує в собі принаймні дві процедури:

• 1. Моніторингове дослідження ринку нерухомості з метою виявлення загальних та приватних тенденцій;
• 2. Дослідження ринку нерухомості та його оточення з метою обґрунтування конкретного інвестиційного рішення.

Моніторинг повинен відстежувати переважно ті параметри, які необхідні при обґрунтуванні прийняття конкретних інвестиційних рішень. В рамках обґрунтування інвестиційних рішень слід проводити дослідження ринку нерухомості.

Кінцевою метою будь-якого дослідження аналізованого типу є вимір співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид товару на ринку нерухомості у конкретний (як правило, майбутній) момент часу. Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринкової економіки, формують достатньо широкий спектрсоціально-економічної інформації, необхідний позиціонування даного товару над ринком. Поточні та ретроспективні макроекономічні характеристики національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального та місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості – ось напрямки, в яких необхідно проводити дослідження.

Таким чином, основним та єдиним завданням моніторингу ринку нерухомості є забезпечення всіх учасників ринку відомостями про структуру та динаміку зміни характеристик, що показують як загальні тенденції ринку нерухомості, так і тенденції окремих показників, що використовуються при обґрунтуванні інвестиційних рішень.

З моніторингу ринку нерухомості інвестор, котрій визначається інвестиційна вартість, формує основні вимоги до об'єкта нерухомості.

Інвестор складає попередній бізнес-план інвестиційного проекту, що містить у собі чітко визначені цілі проекту і передбачувані способи їх досягнення і включає наступні розділи:

• · Опис майбутнього об'єкта;
• · Опис вироблених товарів та послуг;
• · Аналіз ринку та план маркетингу;
• · План виробництва;
• · Організаційний план;
• · оцінка ризиків;
• · фінансовий план;

Бізнес-план інвестиційного проекту, по суті, представляє найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості, засноване на індивідуальних вимогах інвестора, тобто такий варіант використання об'єкта нерухомості, який дає максимальну інвестиційну вартість для інвестора з урахуванням усіх його побажань.

На підставі такого бізнес-плану інвестиційного проекту, а саме характеру передбачуваного об'єкта, його специфіки, параметрів та експлуатаційних характеристик, формулюються вимоги до об'єкта нерухомості, необхідного для реалізації інвестиційного проекту По будівельній нерухомості це можуть бути необхідні площі об'єкта, висота, розміри, кількість та якість приміщень, наявність додаткового обладнання (наприклад, ліфтів у будинках) тощо. Саме ці вимоги становлять основу майбутньої інвестиційної вартості об'єкта.

Оцінка ринкової вартості не передбачає існування будь-яких конкретних продавців або покупців, оцінювач виходить з гіпотетичної угоди між продавцем і покупцем, які мають вимоги і мотивацію, що є типовими для ринку оцінюваних активів. І в цьому випадку суттєвим є вміння відрізняти звичайні для ринку умови (інформація, перспективи, вимоги, мотивація) та індивідуальні специфічні вимоги. Індивідуальні вимоги інвестора формуються, як правило, через:

• · Відмінності в оцінках величини майбутніх потоків доходів;
• · Відмінності у визначенні рівня ризику та факторів ризику;
• · Необхідної ставки прибутковості;
• · Відмінності у ступені прогнозованості;
• · Відмінності у рівні фінансових витрат;
• · Відмінності у податковому статусі;
• · Синергетичний ефект від поєднання з іншими здійснюваними операціями.

Такі відмінності в інформації, що використовується, обумовлені тим, що оцінка інвестиційної вартості передбачає використання достовірної інсайдерської інформації, що включає прогнози зміни елементів грошового потоку.

Крім основних індивідуальних вимог інвестора щодо інвестиційної вартості особливу увагу слід приділити чинникам, які безпосередньо впливають на оцінку інвестиційної вартості.

Чинники, що враховуються щодо інвестиційної вартості, можуть збігатися з тими, які впливають ринкову вартість. Для оцінки інвестиційної вартості необхідні конкретні інвестиційні критерії.

Критерії, які значимі щодо інвестиційної вартості нерухомості для потенційного покупця, можна назвати з урахуванням класифікації, представленої на Рисунку №2:

Внесення інвестиційних критеріїв до фінансової моделі розрахунків може здійснюватися в такий спосіб, представленим на Рис. №3.

Сформульовані на основі бізнес-плану та проектної та технічної документації вимоги до оцінюваного об'єкта нерухомості порівнюються з фактично наявними характеристиками даного об'єкта, внаслідок чого виявляється відповідність або невідповідність оцінюваного об'єкта вищевказаним вимогам.

У разі, якщо вимоги інвестора збігаються з основними характеристиками об'єкта нерухомості, оцінці підлягає ринкова вартість, яка буде дорівнювати інвестиційній вартості. Ці вартості збігаються лише у разі, коли очікування конкретного інвестора є типовими для цього ринку.

Мал. №3 Формування інвестиційної вартості

При оцінці нерухомості, що інвестується, необхідно вирішити 2 завдання: визначити вартість нерухомості при поточному використанні, оскільки саме ця вартість повинна враховуватися при укладанні договору застави; а також визначити її вартість після проведення будівельних робіт(після вкладення інвестицій), щоб оцінити, чи є доцільними обраний вид інвестування та розмір інвестицій.

Можливо так (і цього дуже часто інвестори не враховують), що після проведення будівельних робіт вартість нерухомості виявляється нижчою, ніж її вартість без ремонту плюс вартість ремонтних робітплюс розмір інвестиційного капіталу, що свідчить про недоцільність або нераціональну стратегію інвестування. Тому оцінка інвестиційної вартості, як правило, супроводжується оцінкою ринкової вартості для того, щоб забезпечити можливість прийняти обґрунтоване інвестиційне рішення.

У разі невідповідності оцінюваного об'єкта нерухомості вимогам щодо нього з боку інвестиційного проекту, з'ясовується можливість доопрацювань відповідних характеристик об'єкта до необхідного рівня. Якщо вищевказані доопрацювання з тих чи інших причин неможливі, то оцінювачем робиться висновок про непридатність оцінюваного об'єкта для аналізованого інвестиційного проекту і, як наслідок цього, про нульову інвестиційну вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, в рамках даного інвестиційного проекту.

У разі, якщо подібні доопрацювання можливі та фізично здійсненні, оцінювачу необхідно провести попередню оцінку фінансових та тимчасових витрат на їх здійснення.

Грунтуючись на даних щодо додаткових фінансових і тимчасових витрат з приведення характеристик об'єкта нерухомості, що оцінюється, у відповідність вимогам інвестиційного проекту, а також на результатах зіставлення цих даних із загальним терміном реалізації проекту та можливими зовнішніми по відношенню до проекту обмеженнями (наприклад, правового характеру), проводиться вибір варіанти (варіантів) оцінюваного набору прав учасників проекту стосовно об'єкту нерухомості. У разі виявлення на другому етапі даного алгоритму відповідності об'єкта нерухомості, що оцінюється, вимогам інвестиційного проекту зазначений вибір проводиться відразу ж.

З урахуванням обраного варіанта оцінюваного набору прав інвесторів стосовно об'єкта нерухомості проводиться розробка коригування до бізнес-плану інвестиційного проекту за умови використання в інвестиційному проекті саме даної нерухомості, розраховуються величини додаткових матеріальних та інших витрат, що виникають внаслідок використання саме даного об'єкта з цим набором прав на нього і не враховані у первинному бізнес-плані. Це можуть бути і додаткові транспортні витрати, пов'язані з не зовсім зручним розташуванням нерухомості, і додаткові експлуатаційні витрати, зумовлені, наприклад, зайвими розмірами об'єкта нерухомості, та інші подібні витрати. Тут же враховується можлива поява, так званих, зворотних сум, пов'язаних, наприклад, з доходами від реалізації після демонтажу устаткування, що раніше знаходилося в будівлі, тощо.

Для визначення інвестиційної вартості особливу роль відіграє дані фінансової та бухгалтерської звітності інвесторів - учасників проекту, що дозволяє зробити обґрунтований висновок про ціну та структуру капіталу кожного з них. За підсумками даних із передбачуваним інвесторам проекту оцінювачем виробляється розрахунок середньозваженої ціни капіталу, інвестованого у проект.

Отже, виходячи з планованої величини потоку доходів від інвестиційного проекту оцінювачем з урахуванням ціни капіталу, інвестованого в проект і впливу фактора часу, проводиться розрахунок інвестиційної вартості оцінюваного набору прав стосовно об'єкта нерухомості, що розглядається.

Таким чином, для визначення інвестиційної вартості оцінювачу необхідно проаналізувати таку інформацію:

• · Попередній бізнес-план інвестиційного проекту;
• · Проектна та технічна документація щодо оцінюваної нерухомості;
• · Фінансова та бухгалтерська звітністьінвесторів – учасників проекту.

На підставі розглянутої методики визначення інвестиційної вартості об'єкта нерухомості, можна зробити висновок, що основний напрямок практичного застосуваннябачиться у визначенні інвестиційної вартості об'єкта нерухомості у вигляді інвестиційного проекту щодо його будівництва. p align="justify"> При визначенні інвестиційної вартості проект розглядається як генератор потоків майбутніх доходів від використання об'єкта. Тому для розрахунку інвестиційної вартості об'єктів нерухомості необхідно спиратися насамперед на прибутковий підхід. Лише цей підхід дозволяє гарантувати максимально повний облік внутрішніх та зовнішніх факторів, що впливають на вартість нерухомості як інвестиційного ресурсу. Саме поточну вартість майбутніх доходів покладемо основою визначення інвестиційної вартості об'єктів нерухомості. Під "поточною вартістю майбутніх доходів" розуміється вартість "чистих" доходів від об'єкта нерухомості, наведених до дати оцінки. Необхідність саме такого розгляду обумовлена ​​тим, що інвестиційна вартість дозволяє судити про інвестиційний потенціал, інвестиційну придатність того чи іншого об'єкта, які, у свою чергу, характеризуються показниками максимальної ціни, за яку може бути придбаний даний об'єкт і за якої інвестиції в об'єкт оцінки будуть рентабельні. . У рамках дохідного підходу для інвестора є сенс проводити розрахунки методом дисконтування грошових потоків. Це найкраще відбиває той принцип очікування, отже, і інвестиційні критерії потенційного покупця (Інвестора). Найчутливішим параметром під час проведення розрахунків шляхом дисконтування грошових потоків є ставки дисконту і ставку капіталізації. Розрахунок ставки дисконту шляхом кумулятивного побудови дозволить врахувати особливості конкретного інвестора, отже, і отримати інвестиційну вартість.

Використання порівняльного підходу до оцінки для розрахунку інвестиційної вартості більшості об'єктів нерухомості в нинішніх російських економічних умов, неправомірно, в першу чергу, через те, що не розглядається найкраще та найефективніше використання об'єкта оцінки у його існуючому виглядіта функціональному призначенні, оскільки він (об'єкт) за дотримання цих умов не затребуваний ні ринком, ні поточним його власником. Ця ситуація веде до значного заниження вартості у разі визначення її в даному випадку на основі порівняльного підходу.

При розрахунку інвестиційної вартості, на відміну ринкової, розглядається не типовий, а конкретний інвестор та конкретний інвестиційний проект. Крім того, такі традиційні обмеження щодо застосування порівняльного підходу до оцінки, як нерозвиненість аналізованих сегментів ринку нерухомості, що виражається у вкрай незначній кількості угод при великому розбіжності характеристик об'єктів, а також проблематичність збору достовірної інформації навіть про укладені угоди лише підтверджують висновок про неможливість використання методів оцінки , заснованих на порівняльному підході

Використання витратного підходу до оцінки як основи для розрахунку інвестиційної вартості також є неправомірним, бо для інвестора, який планує здійснити досить тривалий за часом інвестиційний проект, не має принципового значення розмір балансової, відновлювальної або залишкової вартості об'єкта, головне, щоб об'єкт мав необхідну для інвестора корисність та зберігав її протягом усього життєвого циклу інвестиційного проекту. З цієї причини немає значення і ступінь зносу об'єкта.

Оцінка інвестиційної вартості безпосередньо пов'язана з оцінкою ефективності інвестиційних проектів. Ухвалення рішень про інвестування в проект будується на системі критеріїв, що дозволяють оцінити економічну ефективність інвестиційного проекту. Для інвесторів основою для прийняття таких рішень є показники комерційної ефективності інвестиційних проектів, в алгоритмі розрахунку яких реалізовані принципи економічної оцінкиефективності інвестицій. Однією з основних складових процесу аналізу інвестиційних проектів є розрахунок їхньої комерційної ефективності. До останнього часу розрахунок ефективності капіталовкладень здійснювався переважно з «виробничої» точки зору і мало відповідав вимогам, що пред'являються фінансовими інвесторами:

• · По-перше, використовувалися статичні методи розрахунку ефективності вкладень, що не враховують фактор часу, що має принципове значення для фінансового інвестора;
• · по-друге, використовувані показники були спрямовані виявлення виробничого ефекту інвестицій, тобто. підвищення продуктивність праці, зниження собівартості результаті інвестицій, фінансова ефективність яких відходила у своїй другого план.

Тому для оцінки фінансової ефективності проекту доцільно застосовувати «динамічні» методи, засновані переважно на дисконтуванні грошових потоків, що утворюються в ході реалізації проекту. Застосування дисконтування дозволяє відобразити основний принцип «завтрашні гроші дешевші за сьогоднішні» і врахувати тим самим можливість альтернативних вкладень за ставкою дисконту. Загальна схема всіх динамічних методів оцінки ефективності в принципі однакова і ґрунтується на прогнозуванні позитивних та негативних грошових потоків на плановий період та зіставленні отриманого сальдо грошових потоків, дисконтованого за відповідною ставкою, з інвестиційними витратами.

Методи оцінки інвестиційних проектів можна поділити на дві групи.

• · Динамічні методи, засновані на принципі ДДП - дисконтованого грошового потоку, тобто враховують різну цінність грошей у часі;
• · Статичні методи, які не враховують різну цінність грошей у часі.

Найбільш прогресивними є методи першого типу, що ґрунтуються на аналізі дисконтованого грошового потоку з використанням функцій складного відсотка. Під грошовим потоком розуміється сума надлишку (нестачі) коштів, отримана результаті зіставлення надходжень (притоків) і витрат (відтоків).

Оцінка інвестиційної привабливості проекту з урахуванням тимчасового чинника полягає в використанні групи показників, у тому числі найчастіше застосовуються следующие:

• · Чиста поточна вартість (net present value) - NPV ;
• · Індекс рентабельності інвестиції (profitability index) - PI ;
• · Внутрішня ставка прибутковості (internal rate of return) - IRR ;
• · дисконтований термін окупності інвестиції (discounted payback period) - DPP .

До статичних методів належать: простий термін окупності PBP (Payback period); проста ставка доходу ARR (Accounting rate of return).

Основним недоліком критеріїв другої групи є ігнорування різної вартості грошей у часі. Враховуючи, що практично всі інвестиційні проекти у будівництві розраховані на кілька років, доцільно використати критерії першої групи. Основними характеристиками прибуткової нерухомостіяк інвестиційного товару є призначення на формування доходу та фіксоване місцезнаходження. Ефективність доходної нерухомості визначається майбутніми вигодами від її використання. Водночас необхідність раціонального використання обмеженого та найціннішого ресурсу – землі визначає необхідність максимізації її вартості. У зв'язку з цим основним показником ефективності об'єктів нерухомості є чиста поточна вартість майбутніх грошових потоків від об'єкта ( NPV ). Прибутковість нерухомості залежить від виду функціонального використання та характеристик об'єкта, а кожному використанню відповідає чітко визначена чиста поточна вартість. Тому доцільно запровадити поняття «чиста поточна вартість у використанні» об'єкта. Близькими поняттями є інвестиційна вартість (вартість для конкретного інвестора) та вартість у використанні (вартість для фіксованого використання). Дані вартості відрізняються від введеного поняття чистої поточної вартості у використанні тим, що їх розрахунку застосовуються також витратний підхід і підхід порівняльного аналізу продажів.

Універсальний механізм визначення інвестиційної вартості для конкретного покупця (інвестора) зводиться до вирішення наступних послідовних завдань:

• 1. Виявлення інвестиційних факторів, що застосовуються у конкретному випадку;
• 2. Визначення ступеня їхнього впливу на об'єкт нерухомості;
• 3. Визначення ринкової вартості у поточному використанні;
• 4. Визначення найкращого та найефективнішого використання, обумовленого вимогами покупця (інвестора);
• 5. Визначення витрат задля досягнення найкращого та найефективнішого використання;
• 6. Визначення вартості нерухомості з урахуванням найкращого використаннята з урахуванням інвестиційних факторів покупця (інвестора);
• 7. Проведення аналізу ризиків та співвідношення результатів ринкової та інвестиційних цін на формування інвестиційного рішення покупця щодо доцільності придбання об'єкта нерухомості.

Інвестиційний потенціал об'єкта нерухомості, що визначається як різницю між величинами інвестиційної та ринкової вартості даного об'єкта у поточному використанні дозволяє судити про економічну ефективність інвестування коштів у об'єкти нерухомості. Справді, якщо ринкова вартість наявного набору прав інвестора щодо об'єкта нерухомості перевищить його інвестиційну вартість (інвестиційний потенціал об'єкта буде негативним), то це буде свідчити про недоцільність використання даного об'єкта нерухомості в інвестиційному проекті, в рамках якого оцінювалася інвестиційна вартість цього об'єкта, так як аналізований варіант використання призведе до зниження його (об'єкта) цінності.

Ініціатор взаємодій із потенційними інвесторами переслідує зазвичай дві альтернативні цілі. Перша з них викликана наміром зміцнити становище компанії на ринку, розвивати її та відкривати нові можливості для зростання виручки, прибутку, капіталізації. Друга мета пов'язана з непростим рішенням щодо продажу бізнесу цілком або контрольного пакету акцій. Тоді поточний власник виходить на ринок у пошуках стратегічного інвестора, якого за певних умов починає цікавити інвестиційна вартість компанії.

Види вартості бізнесу з позиції власника та інвестора

Як завжди пропоную увійти до понятійного поля підвищення якості розгляду предмета теми. Для нас важливі поняття стратегічного інвестора та вартості бізнесу. Нагадаю, що під стратегічним інвестором слід розуміти особу (фізичну чи юридичну), яка ставить перед собою мету придбання у власність бізнесу або купівлі контрольного пакету акцій підприємства для отримання абсолютного контролю за його діяльністю.

Стратегічний інвестор має намір стати єдиним або мажоритарним власником компанії, яка його цікавить. У цьому організаційно-правова форма підприємства значення немає. Це може бути публічне або непублічне акціонерне товариство або товариство з обмеженою відповідальністю. Під вартістю компанії ми розумітимемо комплексний критерій оцінки результатів управління бізнесом з позиції ефективності для його справжнього власника та потенційного інвестора.

Питання вартості зазвичай виникає, коли стратегія бізнесу радикально змінюється, наприклад, за зміни позиціонування основних власників або за переломних моментів життєвого циклу компанії. Проміжними характеристиками для вартісної оцінкиокремих аспектів діяльності компанії виступають:

• валовий виторг;
• валовий та чистий прибуток;
• собівартість виробленої продукції;
• ліквідність;
• оборотність капіталу тощо.

Для цілей нашої статті ми будемо оперувати трьома видами цін бізнесу: ринковою, інвестиційною та справедливою. У західній фінансово-управлінській методології виділять різноманітні види цін, кожна з яких служить своїм чітко спеціалізованим цілям. Серед них основними є такі види цін.

1. Реальна ринкова ціна.
2. Справедлива ринкова ціна.
3. Інвестиційна вартість.
4. Фундаментальна чи внутрішня вартість.
5. Вартість бізнесу, що триває.
6. Ліквідаційна вартість.
7. Бухгалтерська чи балансова вартість.

Реальна ринкова оцінка відрізняється від справедливої ​​тим, що у першому варіанті компанію зазвичай вдається оперативно реалізувати на ринку. За другим варіантом обчислюється якась усереднена величина, яку здатні прийняти всі зацікавлені особи, починаючи від державних органівта закінчуючи дрібними акціонерами. Фундаментальна ціна визначається під час глибокої оцінки всіх внутрішніх характеристикбізнесу та зовнішніх ринкових факторів. Інвестиційну вартість ми розглянемо в наступному розділі, а з іншими цінами більш-менш все зрозуміло з їхньої назви. Далі до вашої уваги пропонується група основних методологічних підходівдля оцінки вартості бізнесу.

Підходи до оцінки вартості бізнесу

Призначення інвестиційної вартості компанії

На мій погляд, коли йдеться, з одного боку, про продаж всього бізнесу чи контрольного пакета, а з іншого, про стратегічні інвестиції, підхід до оцінної вартості потрібно звузити і трохи трансформувати, виходячи з реалій потенційної угоди та інтересів сторін. У практиці російських умов абсолютного ринку продажу бізнесу немає. Фондовий ринок для цього не годиться. Зазвичай, угоди такого виду розглядаються двома-трьома покупцями у разі. Звернемося до державної політики у сфері оцінки. У федеральному стандартіФСТ №2 розгорнуто умови визначення ринкової вартості об'єкта. Далі наводжу витяг із статті 6 цього стандарту.

Витяг із статті 6 ФСТ № 2

Якщо максимально спростити сприйняття ринкової вартості, під нею можна розуміти найбільш ймовірне значення ціни з усіх можливостей, які формує ринок. Однак саме поняття ймовірності вимагає репрезентативної сукупності попиту та пропозиції, тоді як говорити про достатню кількість подібних явищ не доводиться. Умови, які виставляє стандарт, передбачають публічність оферти, гарну поінформованість ринкових сторін. Проте практично всі ці дії схожі деякі імітації, коли зміст перебуває у обслуговуванні заданої форми.

Інвестиційна вартість компанії оцінюється в індивідуалізованих інтересах конкретної особи (групи осіб) за умов визначеності цілей стратегічного інвестора щодо використання об'єкта можливої ​​угоди. По суті, можна говорити про максимальне значення оцінки бізнесу, вище якого для інвестора угода втрачає сенс. Коли ж у ході переговорів та торгу між покупцем та продавцем компанії виникає щось середнє між ринковою та інвестиційною вартістю, з'являється справедлива вартість. Розглянемо основні причини стратегічних інвестицій у бізнес нашій країні.

1. Стратегічна потреба у вертикальній інтеграції бізнесу з купівлею підприємств, що відповідають недостатнім технологічним ланкам.
2. Розвиток олігополій та монополій за рахунок позбавлення конкурентів у момент їх скупки.
3. Придбання недооцінених активів, особливо вигідних у період кризових провалів.
4. Збільшення капіталізації власного бізнесу з допомогою внутрішньої реструктуризації сукупних активів.
5. Реалізація стратегії диверсифікації довкола клієнтів за рахунок виходу на суміжні ринки.
6. Підвищення "вхідного квитка" на ринок, стабільності та ємності ринку за рахунок укрупнення бізнесу.
7. Придбання нових технологій, у тому числі маркетингових та управлінських.
8. Одержання різноманітних синергетичних ефектів.

Оскільки цінність ефектів може значно перевищувати ринкову вартість, інвестиційна вартість найчастіше виявляється вищою за ціну, що оцінюється за умовами ринку. Таке перевищення ринкової бази зазвичай формується завдяки комплексу синергетичних ефектів, які передбачаються як наслідок потенційної угоди.

Незважаючи на те, що ринок продажу бізнесу в Росії, м'яко кажучи, специфічний, угоди, проте, відбуваються. Ринок цей поки що не цивілізований, і тим паче не високоорганізований. Російське суспільство оцінювачів існує з 1993 року. Тим не менш, у даного інституту є великі перспективи розвитку, який утруднюється типовими російськими проблемами, що не дають розвиватися економіці в цілому. Професіонали в цій галузі є, в наявності хороші методики та доробки. А тому й поліпшення не забаряться, коли почнеться загальне піднесення.