Проблеми з визначення загальнобудинкового майнаіснують повсюдно. Найчастіше приходить незаконне відчуженняз наступним оформленням у власність. Обов'язкове проведення інвентаризації загальнобудинкового майна через певні проміжки часу міг би зняти деяку напруженість.
Житловий кодекс Російської Федерації
Стаття 36. Право власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку
1. Власникам приміщень убагатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:
1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);
2.Власники приміщень у багатоквартирному будинкуволодіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються загальним майном у багатоквартирному будинку.
3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинкуможливо лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.
4. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує прав та законних інтересів громадян та юридичних осіб.

Житловий Кодекс РФвизначає порядок відчуження та виділення загальнобудинкового майна, а також визначає ознаки, за якими можна визначити, чи є майно багатоквартирного будинкузагальнобудинковим.
Є визначення Волгорадського обласного судувід 19 липня 2012 року, в якому Судова колегія встановила:
"В даний час балкон квартири, що перебуває у власності, прийшов у повну непридатність, перебуває в аварійному стані. Власники звернулися до ТОВ "УК Тракторозаводського району" із заявою про ремонт балконної плити. Заявнику було запропоновано провести ремонт балкону за рішенням загальних зборів власників за рахунок Власники звернулися до суду з позовом до КК і просили покласти обов'язок на відповідача провести заміну аварійної плити.
Відповідно до п.п. 14 та 22 Правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку та правил зміни розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, підставою прийняття рішення про проведення капітального ремонту служить акт огляду спільного майна, обов'язок проводити який, доручається управляючу організацію. Акт огляду фіксує стан спільного майна та виявляє невідповідність його елементів вимогам законодавства, вимогам забезпечення безпеки громадян. Дані, зазначені в акті огляду, дозволяють керуючій організації розробити заходи, необхідні для усунення виявлених дефектів, несправностей, пошкоджень…
Відповідно до ст.161 ЖК РФ при управлінні багатоквартирним будинком керуюча організація несе відповідальність перед власниками приміщень у багатоквартирному будинку за надання всіх послуг та (або) виконання робіт, які забезпечують належне утримання спільного майна в даному будинку та якість яких має відповідати вимогам технічних регламентів та правил утримання спільного майна, за надання комунальних послугв залежності від рівня благоустрою даного будинку.
Відповідно до ст.309 Цивільного кодексу зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов зобов'язання та вимог закону.
Внаслідок проведеного 19 січня 2012 року співробітниками Державної житлової інспекції волгоградської області обстеження санітарно-технічного стану загального майна… виявлено локальну руйнацію цегляної кладкинесучої стіни, прогин балконної плити, тріщини.
…Суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку щодо наявності підстав для покладання обов'язку на КК провести ремонт балкону."
Доказ апеляційної скарги КК про те, що балкон не належить до спільного майна у багатоквартирному будинку, суперечить встановленим у справі обставинам.
Балкон дійсно відноситься до приміщень квартир. Однак, враховуючи, що капітального ремонту вимагає балконна плита, що відноситься до конструкцій будинку, що несуть, ремонт повинен здійснюватися керуючою організацією.
Цей досвід показує, що для власників багатоквартирних будинків дуже важливо мати правильне уявлення про те, де завершується приватна власність і де починається загальнобудинкова.

Відповідно до ст. 244 ЦК України

Майно, яке перебуває у власності двох або кількох осіб, належить їм на праві спільної власності.
Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (спільна власність).
Загальна власність виникає на час вступу у власність двох чи кількох осіб майна, яке може бути поділено без зміни його призначення (неподільні речі) або підлягає поділу з закону.
За згодою учасників спільної власності, а за недосягнення згоди за рішенням суду на спільне майно може бути встановлена ​​пайова власність цих осіб.

Загальна пайова власністю Історія виникнення.

У 1991 році набрав чинності Закон РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російської ФедераціїЖитлові приміщення передавалися зареєстрованим у квартирі особам у спільну спільну власність, без зазначення розміру частки кожного власника.

Згодом квартири передавалися у спільну пайову власність, наприклад, якщо власників у квартирі було троє, вказувалося, що кожна частка має право ⅓

Загальна пайова власність - вид власності, у якому можна визначити розмір частки кожного власника.
Загальна пайова власність, визначення частки у праві

Відповідно до ст. 245 ЦКРФ, якщо частки учасників спільної часткової власності не можуть бути визначені на підставі закону та не встановлені угодою всіх її учасників, частки вважаються рівними. Учасники спільної часткової власності можуть за угодою встановити, як змінюватимуться розмір їх частки у разі вкладів кожного з них у освіту та збільшення загального майна.

Учасник спільної часткової власності, який здійснив власним коштом з дотриманням встановленого порядку використання спільного майна невіддільні поліпшення цього майна, має право відповідне збільшення своєї частки у праві спільне майно.

Відокремлені покращення спільного майна, якщо інше не передбачено угодою учасників спільної часткової власності, надходять у власність того з учасників, який їх зробив.
Загальна пайова власність, розпорядження майном

Розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Кожен учасник спільної часткової власності зобов'язаний пропорційно зі своєю часткою брати участь у сплаті податків, зборів та інших платежів за спільним майном, а також у витратах на його утримання та збереження.
ЖК РФ ст. 37. Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку
Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку пропорційна розміру загальної площівказаного приміщення.

Частка кожного власника визначається шляхом поділу площі приміщення (за свідоцтвом про власність) на суму площ житлових та нежитлових приміщень у будинку (за експлікацією БТІ), що знаходяться у відповідних видах власності (приватної, державної), за такою формулою: Д = S (приміщення власника ) / S (всіх приміщень у власності у МКД), Де, Д – частка власника приміщення у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку; S (приміщення власника) – загальна площа житлового чи нежитлового приміщення, що належить конкретному власнику; S (всіх приміщень у багатоквартирному будинку) – загальна площа всіх житлових нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Частка власника частка у загальнобудинковому майні може бути зареєстрована у реєстрі та внесена до свідоцтво про реєстрацію права власності

Ольга Пермінова, Незалежний експерт

ПІДВАЛЬНІ ПРИМІЩЕННЯ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ: ПРАВОВИЙ РЕЖИМ

Чинна редакція від 06.02.2020 року, зі змінами та доповненнями.

Глава 6. Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників

Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 р.

Глава 6. ЗАГАЛЬНЕ МАЙНА ВЛАСНИКІВ ПРИМІЩЕНЬ У багатоквартирному будинку. ЗАГАЛЬНА ЗБОРА ТАКИХ ВЛАСНИКІВ

Стаття 36. Право власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку

1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщення в даному будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культуроюта спортом та подібних заходів;

3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання (у тому числі конструкції та (або) інше обладнання, призначені для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку), що знаходиться в даному будинку будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення;
(У ред. Федерального закону від 29.12.2017 № 462-ФЗ)

4) земельна ділянка, на якому розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
(Частина 1 в ред. Федерального закону від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.

4. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

4.1. Пристосування спільного майна у багатоквартирному будинку для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку відповідно до вимог, зазначених у частині 3 статті 15 цього Кодексу, допускається без рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку лише у разі, якщо такий пристрій здійснюється без залучення коштів. вказаних власників.
(Частину 4.1 введена Федеральним законом від 29.12.2017 № 462-ФЗ)

5. Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжена правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня набрання чинності цим Кодексом. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов такого обтяження вирішуються в судовому порядку. Публічний сервітут щодо земельної ділянки встановлюється відповідно до земельного законодавства.

6. У разі руйнування, у тому числі випадкової загибелі, зносу багатоквартирного будинку власники приміщень у багатоквартирному будинку зберігають частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовувався даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та на інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, відповідно до частки у праві спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку на момент руйнування, у тому числі випадкової загибелі, знесення такого будинку. Зазначені власники володіють, користуються та розпоряджаються передбаченим цією частиною майном відповідно до цивільного законодавства.
(Частину шосту введено Федеральним законом від 18.12.2006 № 232-ФЗ)

Стаття 36-1. Загальні кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку

(введена Федеральним законом від 25.12.2012 № 271-ФЗ)

1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать права на грошові кошти, що перебувають на спеціальному рахунку, призначеному для перерахування коштів на проведення капітального ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку та відкритому в кредитній організації (далі - спеціальний рахунок), і сформовані за рахунок внесків на капітальний ремонт, пені, сплачених у зв'язку з неналежним виконанням обов'язку сплати таких внесків та нарахованих кредитною організацією відсотків за користування грошовими коштами на спеціальному рахунку.

2. Частка власника приміщення у багатоквартирному будинку у праві на кошти, що перебувають на спеціальному рахунку, пропорційна сумарному розміру внесків на капітальний ремонт, сплачених власником такого приміщення та попереднім власником такого приміщення.

3. Право власника приміщення у багатоквартирному будинку частку коштів, що є спеціальному рахунку, слід долі права власності таке приміщення.

4. При переході права власності на приміщення у багатоквартирному будинку частка нового власника такого приміщення у праві на кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку, дорівнює частці у праві на зазначені кошти попереднього власника такого приміщення.

5. Власник приміщення у багатоквартирному будинку немає права вимагати виділення своєї частки коштів, що є спеціальному рахунку.

6. При придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача такого приміщення переходить частка у праві на кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку.

7. Умови договору, відповідно до яких перехід права власності на приміщення у багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві на кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку, є нікчемними.

Стаття 37. Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку

1. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення.

2. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку випливає з долі права власності на вказане приміщення.

3. При переході права власності на приміщення у багатоквартирному будинку частка у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на вказане спільне майно попереднього власника такого приміщення.

4. Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:

1) здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення.

Стаття 38. Придбання частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку при придбанні приміщення у такому будинку

1. При придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку.

2. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення у багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку, є нікчемними.

Стаття 39. Утримання спільного майна у багатоквартирному будинку

1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.

2. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення у такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку зазначеного власника.

3. Правила утримання спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюються Урядом Російської Федерації.
(У ред. Федеральних законів від 23.07.2008 № 160-ФЗ, від 27.07.2010 № 237-ФЗ)

4. Відповідно до принципів, встановлених Урядом Російської Федерації, органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації встановлюються переліки заходів щодо енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності щодо спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, що підлягають проведенню одноразово та (або) регулярно.
(Частина четверта введена Федеральним законом від 23.11.2009 № 261-ФЗ)

Стаття 40. Зміна меж приміщень у багатоквартирному будинку

1. Власник приміщення у багатоквартирному будинку при придбанні у власність приміщення, суміжного з приміщенням, що належить йому на праві власності, у багатоквартирному будинку, має право об'єднати ці приміщення в одне приміщення у порядку, встановленому главою 4 цього Кодексу. Межі між суміжними приміщеннями можуть бути змінені або ці приміщення можуть бути поділені на два і більше приміщення без згоди власників інших приміщень у разі, якщо подібна зміна або розділ не тягнуть за собою зміну кордонів інших приміщень, меж та розміру спільного майна у багатоквартирному будинку або зміну часткою у праві спільної власності на спільне майно в цьому будинку.

2. Якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна у багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову та (або) перепланування приміщень має бути отримана згода всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Стаття 41. Право власності на спільне майно власників кімнат у комунальній квартирі

1. Власникам кімнат у комунальній квартиріналежать на праві спільної часткової власності приміщення у цій квартирі, що використовуються для обслуговування більше однієї кімнати (далі – загальне майно у комунальній квартирі).

2. Зміна розміру спільного майна в комунальній квартирі можлива лише за згодою всіх власників кімнат у цій квартирі шляхом її перебудови та (або) перепланування.

Стаття 42. Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі

1. Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати у цій квартирі пропорційна розміру загальної площі зазначеної кімнати.

2. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника кімнати у комунальній квартирі, що знаходиться у цьому будинку, пропорційна сумі розмірів загальної площі зазначеної кімнати та визначеній відповідно до частки у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі цього власника площі приміщень, що становлять спільне майно у цій квартирі.

3. Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати у цій квартирі випливає з долі права власності на зазначену кімнату.

4. При переході права власності на кімнату в комунальній квартирі частка у праві спільної власності на спільне майно у цій квартирі нового власника такої кімнати дорівнює частці у праві спільної власності на вказане спільне майно попереднього власника такої кімнати.

5. Власник кімнати в комунальній квартирі не має права:

1) здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у цій квартирі;
2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у цій квартирі, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказану кімнату.

6. При продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку та на умовах, які встановлені Цивільним кодексом Російської Федерації.

Стаття 43. Утримання спільного майна у комунальній квартирі

1. Власники кімнат у комунальній квартирі несуть тягар витрат утримання загального майна у цій квартирі.

2. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в комунальній квартирі, тягар яких несе власник кімнати у цій квартирі, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у цій квартирі зазначеного власника.

Стаття 44. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку

1. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводяться з метою управління багатоквартирним будинком шляхом обговорення питань порядку денного та прийняття рішень щодо питань, поставлених на голосування.
(У ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

1.1. Особи, які прийняли від забудовника (особи, що забезпечує будівництво багатоквартирного будинку) після видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в даному будинку за передавальним актом або іншим документом про передачу, має право брати участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку та приймати рішення з питань, що віднесені цим Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, у порядку, передбаченому цим Кодексом, протягом року з дня видачі дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію.
(Частину 1.1 введена Федеральним законом від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

2. До компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належать:

1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (у тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництво господарських будівель та інших будівель, будівель, споруд, капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, про використання фонду капітального ремонту, перебудову та (або) перепланування приміщення, що входить до складу спільного майна у багатоквартирному будинку;
(У ред. Федеральних законів від 04.06.2011 № 123-ФЗ, від 25.12.2012 № 271-ФЗ, від 27.12.2018 № 558-ФЗ)
1.1) прийняття рішень про вибір методу формування фонду капітального ремонту, виборі особи, уповноваженого для відкриття спеціального рахунки російської кредитної організації, здійснення операцій із грошима, що є на спеціальному рахунку;
(п. 1.1 у ред. Федерального закону від 29.07.2017 № 257-ФЗ)
1.1-1) прийняття рішень про розмір внеску на капітальний ремонт у частині перевищення його розміру над встановленим мінімальним розміром внеску на капітальний ремонт, мінімальний розмір фонду капітального ремонту в частині перевищення його розміру над встановленим мінімальним розміром фонду капітального ремонту (у разі, якщо законом суб'єкта Російської Федерації встановлено мінімальний розмір фонду капітального ремонту), розміщення тимчасово вільних коштів фонду капітального ремонту, що формується на спеціальному рахунку, на спеціальному депозиті у російській кредитній організації;
(п. 1.1-1 у ред. Федерального закону від 29.07.2017 № 257-ФЗ)
1.2) прийняття рішень про отримання товариством власників житла або житлово-будівельним кооперативом, житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом, керуючою організацією та при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у цьому будинку особою, уповноваженою таких ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, про визначення суттєвих умов кредитного договору або договору позики, про отримання цими особами гарантії, поруки за цим кредитом або позикою та про умови отримання зазначених гарантії, поруки, а також про погашення за рахунок фонду капітального ремонту кредиту чи позики , використаних на оплату витрат на капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, та про сплату відсотків за користування даними кредитом або позикою, оплату за рахунок фонду капітального ремонту витрат на отримання зазначених гарантій, поручитель ства;
(п. 1.2 запроваджено Федеральним законом від 25.12.2012 № 271-ФЗ)
2) прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним, а також про укладення угоди про встановлення сервітуту, угоди про здійснення публічного сервітуту щодо земельної ділянки, що відноситься до спільного майна у багатоквартирному будинку ;
(У ред. Федерального закону від 03.08.2018 № 341-ФЗ)
2.1) прийняття рішень про благоустрій земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок та який належить до спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі про розміщення, обслуговування та експлуатацію елементів озеленення та благоустрою на зазначеній земельній ділянці;
(п. 2.1 запроваджено Федеральним законом від 20.12.2017 № 416-ФЗ)
3) прийняття рішень про користування спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку іншими особами, у тому числі про укладення договорів на встановлення та експлуатацію рекламних конструкцій, якщо для їх встановлення та експлуатації передбачається використовувати спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку;
(П. 3 в ред. Федерального закону від 27.09.2009 № 228-ФЗ)
3.1) прийняття рішень про визначення осіб, які від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважені на укладання договорів про використання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (у тому числі договорів на встановлення та експлуатацію рекламних конструкцій), на подання документів на погодження перебудови та ( або) перепланування приміщення, що входить до складу спільного майна у багатоквартирному будинку, на укладення угоди про встановлення сервітуту, угоди про здійснення публічного сервітуту щодо земельної ділянки, що належить до спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, та осіб, уповноважених на підписання зазначених угод , а також про порядок отримання коштів, передбачених зазначеними угодами на умовах, визначених рішенням загальних зборів;
(п. 3.1 запроваджено Федеральним законом від 27.09.2009 № 228-ФЗ; у ред. Федеральних законів від 03.08.2018 № 341-ФЗ, від 27.12.2018 № 558-ФЗ)
3.2) прийняття рішень щодо використання системи чи інших інформаційних системпри проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування;
(п. 3.2 запроваджено Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ)
3.3) прийняття рішень щодо визначення осіб, які від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважені на використання системи чи інших інформаційних систем при проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування (далі – адміністратор загальних зборів);
(п. 3.3 запроваджено Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ)
3.4) прийняття рішення про порядок прийому адміністратором загальних зборів повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, а також про тривалість голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування із використанням системи;
(п. 3.4 запроваджено Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ)
3.5) прийняття рішення про порядок фінансування витрат, пов'язаних із скликанням та організацією проведення керуючої організацією, правлінням товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу загальних зборів відповідно до частини 6 статті 45 цього Кодексу;
(п. 3.5 запроваджено Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4) вибір способу керування багатоквартирним будинком;
4.1) прийняття рішень щодо поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку;
(п. 4.1 запроваджено Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ)
4.2) прийняття рішення про наділення ради багатоквартирного будинку повноваженнями на прийняття рішень щодо поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку;
(п. 4.2 запроваджено Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4.3) прийняття рішення про наділення голови ради багатоквартирного будинку повноваженнями на прийняття рішень з питань, що не вказані в частині 5 статті 161.1 цього Кодексу, за винятком повноважень, віднесених до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
(п. 4.3 запроваджено Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4.4) прийняття рішення про укладання власниками приміщень у багатоквартирному будинку, що діють від свого імені, у порядку, встановленому цим Кодексом, відповідно до договору холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання) , у тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) (далі - договір, що містить положення про надання комунальних послуг), договору на надання послуг з поводження з твердими комунальними відходами з ресурсопостачальною організацією, регіональним оператором поводження з твердими комунальними відходами;
(п. 4.4 запроваджено Федеральним законом від 03.04.2018 N 59-ФЗ)
4.5) прийняття рішення про згоду на переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення;
(п. 4.5 запроваджено Федеральним законом від 29.05.2019 N 116-ФЗ)
5) інші питання, що віднесені цим Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Стаття 44.1. Форми проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку

(введена Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть проводитись за допомогою:

1) очного голосування (спільної присутності власників приміщень у цьому будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування);
2) заочного голосування (опитувальним шляхом або з використанням системи відповідно до статті 47.1 цього Кодексу);
3) очно-заочне голосування.

Стаття 45. Порядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку

1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо інше не встановлено загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводяться протягом другого кварталу року, наступного за звітним роком, у порядку, встановленому цією статтею.
(У ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

2. Загальні збори власників приміщень, що проводяться крім річних загальних зборів, у багатоквартирному будинку є позачерговими. Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з цих власників.

3. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку правомочні (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у цьому будинку або їх представники, які мають більш ніж п'ятдесят відсотків голосів від загальної кількості голосів, за винятком загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводиться з питання, зазначеного у пункті 4.5 частини 2 статті 44 цього Кодексу. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути проведені повторні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, які проводяться з питання, зазначеного у пункті 4.5 частини 2 статті 44 цього Кодексу, є правомочними (має кворум):

1) за наявності в багатоквартирному будинку більше одного під'їзду у разі, якщо у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку взяли участь власники приміщень у цьому багатоквартирному будинку або їх представники, які мають більш ніж п'ятдесят відсотків голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у цьому багатоквартирному будинку , у тому числі власники приміщень у багатоквартирному будинку, в під'їзді якого розташоване приміщення, що переводиться, які мають більш ніж дві третини голосів від загальної кількості голосів таких власників;

2) за наявності у багатоквартирному будинку одного під'їзду у разі, якщо у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку взяли участь власники приміщень у цьому багатоквартирному будинку або їх представники, які мають більш ніж дві третини голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у цьому багатоквартирному будинку.
(Частина 3 в ред. Федерального закону від 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3.1. Керівна організація, правління товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу зобов'язані вести реєстр власників приміщень у багатоквартирному будинку, який містить відомості, що дозволяють ідентифікувати власників приміщень у даному багатоквартирі. власника приміщення у багатоквартирному будинку, повне найменування та основний державний реєстраційний номер юридичної особи, якщо власником приміщення у багатоквартирному будинку є юридична особа, номер приміщення у багатоквартирному будинку, власником якого є фізична або юридична особа), а також відомості про розміри належних їм часток у праві спільної власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. При вступі до керуючої організації, правління товариства власників житла, житлового чи житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу звернення у письмовій формі, у тому числі звернення з використанням системи, власника чи іншої особи, зазначеної у цій статті, з ініціативи яких скликається спільне збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, про надання реєстру власників приміщень у багатоквартирному будинку зазначені особи зобов'язані протягом п'яти днів з моменту отримання такого звернення надати власнику чи іншій особі, зазначеній у цій статті, цей реєстр. Згода власників приміщень у багатоквартирному будинку на передачу персональних даних, що містяться в реєстрі власників приміщень у багатоквартирному будинку, при наданні цього реєстру в порядку, встановленому цією частиною, з метою скликання та організації проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку не потрібна.
(Частину 3.1 введено Федеральним законом від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

4. Власник, інша особа, зазначена в цьому Кодексі, з ініціативи яких скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язані повідомити власників приміщень у цьому будинку про проведення таких зборів не пізніше ніж за десять днів до дати його проведення. У зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути направлене кожному власнику приміщення у цьому будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у цьому будинку не передбачено іншого способу направлення цього повідомлення у письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення у цьому будинку під розпис або розміщено у приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням та доступним для всіх власників приміщень у цьому будинку.
(У ред. Федеральних законів від 29.06.2015 № 176-ФЗ, від 29.07.2017 № 257-ФЗ)

5. У повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути зазначені:

1) відомості про особу, за ініціативою якої скликаються ці збори;
2) форма проведення цих зборів (очне, заочне чи очно-заочне голосування);
(п. 2 в ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)
3) дата, місце, час проведення цих зборів або у разі проведення цих зборів у формі заочного голосування дата закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, та місце або адресу, куди мають передаватися такі рішення;
4) порядок денний цих зборів;
5) порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, та місце або адреса, де з ними можна ознайомитись.

6. Власники, які мають не менше ніж десять відсотків голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, мають право звернутися в письмовій формі до керуючої організації або правління товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу збори власників приміщень у багатоквартирному будинку У зверненні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути сформульовані питання, які підлягають внесенню до порядку денного зборів. За зверненням власників керуюча організація, правління товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу зобов'язані здійснити заходи, необхідні для проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, протягом сорока п'яти днів з моменту надходження звернення, ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів, повідомити про проведення загальних зборів кожного власника приміщення в даному будинку в установленому порядку, а також оформити необхідні документиза результатами проведення цих загальних зборів та забезпечити їх доведення до відома власників приміщень у цьому будинку у порядку, встановленому частиною 3 статті 46 цього Кодексу.
(Частину 6 введена Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

7. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи керуючої організації, яка здійснює управління цим багатоквартирним будинком за договором управління. При цьому до порядку денного таких зборів можуть бути включені питання, віднесені цим Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
(Частина 7 введена Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

Стаття 46. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку

1. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що беруть участь у цих зборах, за винятком передбачених пунктами 1.1, 4.2 частини 2 статті 44 цього Кодексу рішень, які приймаються більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, та передбачених пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 частини 2 статті 44 цього Кодексу рішень, що приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також рішення, передбаченого пунктом 4.5 частини 2 статті 44 цього Кодексу, яке приймається відповідно до частини 1.2 цієї статті. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку оформляються протоколами відповідно до вимог, встановлених федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства. Рішення та протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку є офіційними документами як документи, що засвідчують факти, що спричиняють юридичні наслідки у вигляді покладання на власників приміщень у багатоквартирному будинку обов'язків щодо спільного майна в даному будинку, зміни обсягу прав та обов'язків або звільнення цих власників від обов'язків і підлягають розміщенню в системі особою, яка ініціювала загальні збори. Оригінали рішень та протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку підлягають обов'язковому поданню особою, за ініціативою якої було скликано загальні збори, до керуючої організації, правління товариства власників житла, житлового чи житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, а за безпосередньо багатоквартирним будинком до органу державного житлового нагляду не пізніше ніж через десять днів після проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Копії рішень та протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питання, зазначеного у пункті 4.4 частини 2 статті 44 цього Кодексу, також підлягають направленню особою, за ініціативою якої було скликано загальні збори, у строк, зазначений у цій частині, до ресурсопостачальної організації, регіональному оператору щодо поводження з твердими комунальними відходами, з якими власниками приміщень у багатоквартирному будинку, що діють від свого імені, будуть відповідно до прийнятого рішення укладені договори, що містять положення про надання комунальних послуг.
(У ред. Федеральних законів від 27.09.2009 N 228-ФЗ, від 29.06.2015 N 176-ФЗ, від 03.07.2016 N 355-ФЗ, від 20.12.2017 N 416-ФЗ, від 31. , Від 03.04.2018 N 59-ФЗ, від 28.11.2018 N 435-ФЗ, від 29.05.2019 N 116-ФЗ)

1.1. Керівна організація, правління товариства власників житла, житлового чи житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу протягом п'яти днів з моменту отримання зазначених у частині 1 цієї статті першотворів рішень та протоколу загальних зборів власників приміщень зобов'язані у порядку, встановленому федеральним органом виконавчої влади що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства, направити оригінали зазначених рішень та протоколу, у тому числі з використанням системи, до органу державного житлового нагляду для зберігання протягом трьох років. Орган державного житлового нагляду у разі надходження на його адресу протягом трьох місяців поспіль двох і більше протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, які містять рішення з аналогічних питань порядку денного, зобов'язаний провести позапланову перевірку з метою встановлення факту дотримання вимог законодавства при організації, проведенні та оформлення результатів таких зборів.
(Частину 1.1 введено Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ; в ред. Федерального закону від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

1.2. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, передбачене пунктом 4.5 частини 2 статті 44 цього Кодексу, приймається:

1) за наявності у багатоквартирному будинку більше одного під'їзду більшістю голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що приймають участь у цих зборах, за умови голосування за прийняття такого рішення власниками приміщень у багатоквартирному будинку, в під'їзді якого розташоване приміщення, що володіє перекладом, які володіють більшістю голосів загальної кількості голосів таких власників, які беруть участь у цих зборах;

2) за наявності у багатоквартирному будинку одного під'їзду більшістю голосів від загальної кількості голосів власників приміщень, що приймають участь у цих зборах, у багатоквартирному будинку.
(Частину 1.2 введено Федеральним законом від 29.05.2019 N 116-ФЗ)

2. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку не мають права приймати рішення з питань, не включених до порядку денного цих зборів, а також змінювати порядок денний цих зборів.

3. Рішення, прийняті загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також підсумки голосування доводяться до відома власників приміщень у цьому будинку власником, зазначеним у статті 45 цього Кодексу іншою особою, за ініціативою яких було скликано такі збори шляхом розміщення відповідного повідомлення про це у приміщенні даного будинку, визначеному рішенням загальних зборів власників приміщень у цьому будинку та доступному для всіх власників приміщень у цьому будинку, не пізніше ніж через десять днів з дня прийняття цих рішень.
(У ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

4. Копії протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку та рішень таких власників з питань, поставлених на голосування, зберігаються у місці або за адресою, визначеною рішенням цих зборів.
(Частина 4 в ред. Федерального закону від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

5. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте у встановленому цим Кодексом порядку, з питань, що належать до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі для тих власників, які не брали участі у голосуванні.

6. Власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у цьому будинку з порушенням вимог цього Кодексу, у разі, якщо він не брав участі у цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення та якщо таким рішенням порушено його. права та законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли зазначений власник дізнався або повинен був дізнатися про ухвалене рішення. Суд з урахуванням усіх обставин справи має право залишити в силі рішення, що оскаржується, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків зазначеному власнику.

7. У багатоквартирному будинку, усі приміщення у якому належать одному власнику, рішення з питань, що належать до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, приймаються цим власником одноосібно та оформлюються у письмовій формі. При цьому положення цього розділу, що визначають порядок та строки підготовки, скликання та проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, не застосовуються, за винятком положень щодо строків проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Стаття 47. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування (опитувальним шляхом) та очно-заочного голосування

(У ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

1. У разі, якщо під час проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку шляхом спільної присутності власників приміщень у цьому будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування, такі загальні збори не мали зазначених у частині 3 статті 45 цього Кодексу кворуму, надалі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з таким самим порядком денним можуть бути прийняті шляхом проведення заочного голосування (опитувальним шляхом) (передачі на місце або за адресою, які зазначені у повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, що поставлені на голосування).
(У ред. Федеральних законів від 04.06.2011 № 123-ФЗ, від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

2. Які взяли участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводяться у формі заочного голосування (опитувальним шляхом), вважаються власники приміщень у цьому будинку, рішення яких отримані до дати закінчення їхнього прийому.
(У ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

3. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути проведені за допомогою очно-заочного голосування, яке передбачає можливість очного обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування, а також можливість передачі рішень власників у встановлений термін на місце або за адресою, які вказані у повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
(Частина 3 в ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

Стаття 47.1. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування з використанням системи

(введена Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

1. У разі прийняття загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку рішень, передбачених пунктами 3.2 - 3.4 частини 2 статті 44 цього Кодексу, система використовується для розміщення повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, рішень, прийнятих загальними зборами до власників приміщень будинку, підсумків голосування, для зберігання протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, для розміщення електронних образів рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, а також для здійснення голосування щодо питанням порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку

2. У разі використання системи при проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку розміщення повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, рішень, прийнятих загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, підсумків голосування, зберігання протоколів загальних зборів власників приміщень з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, здійснюються з урахуванням частини 4 статті 45, а також частин 3 та 4 статті 46 цього Кодексу.

3. Не пізніше ніж за чотирнадцять днів до дати початку проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з використанням системи адміністратору загальних зборів має бути передано повідомлення про проведення відповідних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що відповідає вимогам, передбаченим частиною 4 цієї статті, порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку у разі проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, або власником, за ініціативою якого скликаються позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.

4. У разі використання системи під час проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування у повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку поряд із відомостями, передбаченими пунктами 1, 2, 4 та 5 частини 5 статті 45 цього Кодексу, повинні бути вказані:

1) відомості про адміністратора загальних зборів (найменування (фірмове найменування), організаційно-правова форма, місце знаходження, поштова адреса, номер контактного телефону, офіційний сайт в інформаційно-телекомунікаційній мережі "Інтернет" (для юридичної особи), прізвище, ім'я, по батькові , паспортні дані, місце постійного проживання, номер контактного телефону, адреса електронної пошти(Для фізичної особи);
2) місце та (або) фактичну адресу адміністратора загальних зборів;
3) дата та час початку та закінчення проведення голосування з використанням системи з питань, поставлених на голосування;
4) порядок прийому адміністратором загальних зборів оформлених у письмовій формі рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування.

5. Адміністратор загальних зборів розміщує повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, передане йому відповідно до частини 2 цієї статті, у системі не пізніше ніж за десять днів до дати та часу початку проведення таких зборів. У зазначений термін адміністратор загальних зборів надсилає повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку кожному власнику приміщення у цьому будинку за допомогою системи.

6. Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з використанням системи здійснюється власниками приміщень у багатоквартирному будинку особисто шляхом вказівки рішення щодо кожного питання порядку денного, вираженого формулюваннями "за", "проти" або "утримався" в електронній формі, або за допомогою передачі адміністратору загальних зборів оформлених у письмовій формі рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, до дати та часу закінчення такого голосування.

7. Які взяли участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з використанням системи вважаються власники приміщень у цьому будинку, які проголосували в електронній формі, а також власники, рішення яких отримані до дати та часу закінчення проведення голосування, зазначених у повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

8. Тривалість голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з використанням системи повинна становити не менше ніж три дні та не більше ніж п'ять днів з дати та часу початку проведення такого голосування.

9. Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з використанням системи проводиться без перерви з дати та часу його початку та до дати та часу його закінчення.

10. Адміністратор загальних зборів зобов'язаний вказати в системі відомості про особу, яка бере участь у голосуванні, відомості про документ, що підтверджує право власності особи, яка бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку, передане йому власником приміщення у багатоквартирному будинку у письмовій формі та виражене формулою "за", "проти" або "утримався" рішення щодо кожного питання порядку денного, а також розмістити в системі електронний образ зазначеного рішення власника приміщення у багатоквартирному будинку протягом однієї години з моменту отримання такого рішення.

11. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняті за результатами голосування з використанням системи, з питань, поставлених на голосування, автоматично формуються у формі протоколу та розміщуються у системі протягом однієї години після закінчення такого голосування.

12. Протоколи загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, сформовані з використанням системи загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, електронні образи рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку загальних зборів, що зберігаються в системі.

13. Проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування з використанням інших інформаційних систем здійснюється у порядку та у строки, передбачені цим Кодексом, з урахуванням особливостей, встановлених цією статтею.

Стаття 48. Голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку

1. Правом голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, мають власники приміщень у цьому будинку. Голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку здійснюється власником приміщення у цьому будинку як особисто, так і через свого представника.

2. Представник власника приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку діє відповідно до повноважень, заснованих на вказівках федеральних законів, актів уповноважених на те державних органівабо актів органів місцевого самоврядування або складеної у письмовій формі довіреності на голосування. Довіреність на голосування повинна містити відомості про представленого власника приміщення у відповідному багатоквартирному будинку та його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) та має бути оформлена відповідно до вимог пунктів 3 та 4 статті 185.1 Цивільного кодексу Російської Федерації або засвідчена нотаріально.
(У ред. Федерального закону від 03.07.2016 № 267-ФЗ)

3. Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку.

4. Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може здійснюватися у вигляді оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.

4.1. Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводиться у формі очно-заочного голосування, здійснюється у вигляді оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.
(Частину 4.1 введена Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

5. Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводиться у формі заочного голосування, здійснюється лише за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування, за винятком випадку, передбаченого статтею 47.1 цього Кодексу.
(У ред. Федерального закону від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

5.1. При проведенні загальних зборів за допомогою очного, очно-заочного чи заочного голосування у рішенні власника з питань, поставлених на голосування, що включається до протоколу загальних зборів, мають бути зазначені:

1) відомості про особу, яка бере участь у голосуванні;
2) відомості про документ, що підтверджує право власності особи, яка бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку;
3) рішення щодо кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти" або "утримався".
(Частину 5.1 введена Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

6. При голосуванні, що здійснюється за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування, зараховуються голоси з питань, з яких власником, який бере участь у голосуванні, залишено лише один із можливих варіантів голосування. Оформлені з порушенням цієї вимоги зазначені рішення визнаються недійсними, і голоси з питань, що містяться в них, не підраховуються. У разі, якщо рішення власника з питань, поставлених на голосування, містить кілька питань, поставлених на голосування, недотримання цієї вимоги щодо одного або кількох питань не тягне за собою визнання цього рішення недійсним у цілому.

ЦК встановлює режим спільної пайової власності на спільне майно багатоквартирного будинку. Більш детально ці відносини врегульовані в нормах глави 6 ЖК. При аналізі цих норм можна помітити їх суттєві відмінності від загального регулювання права пайової власності, що обумовлено специфікою об'єкта регулювання. У зв'язку з цими принциповими відзнаками, низка авторів пропонує відмовитися від віднесення даних відносин до категорії спільної часткової власності, а виділити самостійний вид спільної власності, яку можна охарактеризувати як «загальна неподільна пайова власність».

Під багатоквартирним будинком розуміється сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або у приміщення загального користування у такому будинку. Ст. 289 ЦК встановлює, що власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, яке займає під квартиру, належить також частка у праві власності на загальне майно будинку. ЖК розширює коло суб'єктів, які мають права на загальне майно багатоквартирного будинку, включаючи до нього власників будь-яких приміщень (ст. 36 ЖК), як житлових, так і нежитлових.

Склад загального майна багатоквартирного будинку визначається по-різному в ЦК і ЖК. Норма ст. 290 ЦК до загального майна відносить загальні приміщення будинку, що несуть конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, які обслуговують більше однієї квартири. Ст. 36 ЖК конкретизує зазначений перелік, доповнюючи його земельною ділянкою з елементами озеленення та благоустрою, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також призначеними для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташованими на даній ділянці об'єктами. Важливими ознаками спільного майна є те, що воно не є частиною приміщень і, отже, не належить конкретному власнику, і те, що призначене для обслуговування більше одного приміщення. З іншого боку, ст. 36.1 ЖК встановлює права власників приміщень частку коштів, що знаходяться на спеціальному рахунку, призначених для проведення капітального ремонту спільного майна, сформованих за рахунок внесків на капітальний ремонт та інших джерел.

Відносини щодо придбання власниками приміщень права власності на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, врегульовано ФЗ від 29 грудня 2004 р. №189-ФЗ «Про введення в дію ЖК РФ». Ст. 16 Закону встановлює, що якщо земельну ділянку сформовано до введення в дію ЖК та щодо неї проведено державний кадастровий облік, то земельна ділянка переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень. При цьому спеціального рішення органів державної влади або місцевого самоврядування про надання цієї земельної ділянки у власність та державну реєстрацію переходу права власності на неї не потрібно. Якщо земельна ділянка не сформована до введення в дію ЖК, особа, уповноважена загальними зборами власників приміщень, (або будь-яка інша особа, яка є власником приміщення у багатоквартирному будинку), має право звернутися до органів державної влади або органів місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки. Після формування земельної ділянки та проведення її державної кадастрового облікуземельна ділянка переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Розміри частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку кожного власника приміщення прямо пропорційні розміри загальної площі приміщення, що належить йому. Ст. 15 Закону №189-ФЗ передбачає можливість збереження дії рішення загальних зборів власників приміщень або іншої угоди всіх учасників пайової власності на спільне майно, що встановлює інший порядок визначення часток у праві на спільне майно, якщо таке рішення було прийнято до набрання чинності зазначеним ФЗ.

Частка у праві власності на спільне майно слідує долі права власності на приміщення. Таким чином, при придбанні приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, що дорівнює долі попереднього власника цього приміщення. Умови договору про те, що перехід права власності на приміщення не супроводжується переходом частки у праві власності на спільне майно, є нікчемними.

З правової природи частки випливають особливості її правового режиму. Закон прямо забороняє здійснення виділу в натурі або відчуження частки у праві власності на спільне майно, вчинення будь-яких інших дій, які тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на приміщення. Незважаючи на відсутність прямої заборони, передбачається, що власник не має права вимагати надання у його володіння та користування частини спільного майна, пропорційного його частці, або відповідної компенсації, оскільки це могло б призвести, наприклад, до заборони для інших власників приміщень користуватися ліфтом. Правовий природі спільного майна в багатоквартирному будинку суперечить застосування норм про виплату власнику вартості його частки у праві спільної власності іншими учасниками, та якщо з заборони відчуження частки слід незастосування норм ст. 250 ЦК про переважне право купівлі.

Тягар витрат на утримання спільного майна багатоквартирного будинку також несуть власники приміщень пропорційно їм часткам. Є.А. Чефранова зазначає, що зв'язок розмірів необхідних витрат з площею приміщень в умовах постійного збільшення цих витрат може викликати конфлікт між власниками дорогих і дешевих об'єктів, у зв'язку з чим видається зарубіжний досвід про прив'язку розмірів витрат до вартості приміщення, а не його площі. Однак у чинному законодавстві ця ідея відображення не знайшла.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених ЖК та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку. За загальним правилом, володіння, користування та розпорядження спільним майном здійснюється за згодою всіх співвласників. Однак очевидно, що такий спосіб реалізації правочинів у багатоквартирному будинку практично неможливий. Тому ЖК передбачає, що управління багатоквартирним будинком може здійснюватися безпосередньо власниками приміщень на загальних зборах, товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом, або організацією, що управляє. Таким чином, вирішення питань щодо управління багатоквартирним будинком, у тому числі й спільним майном, приймається більшістю голосів учасників, що дозволяє вирішити проблему здійснення правочинів за згодою співвласників.

Слід зазначити, що власники кімнат у комунальній мають право як на загальне майно в комунальній квартирі, розмір якого визначається пропорційно розміру кімнат, що належать їм, так і на загальне майно у багатоквартирному будинку, визначеного залежно від загального розміру належної їм частки у квартирі.

Загальнобудинкове майно – це словосполучення знайоме всім власникам житла, які щомісяця оплачують квитанції ЖКГ. Але мало хто дійсно розуміє, що воно означає, і за що вносяться гроші за платіжками. Яка власність входить у список загальнобудинковий, чи можна її використовувати, яка частина належить кожному мешканцю - все це можна зрозуміти, уважно вивчивши розділ ЖК РФ «Спільне майно багатоквартирного будинку».

Загальне поняття

Купуючи житло у багатоквартирній житловій будові, росіянин стає власником не лише конкретної квартири, а й частини загальнобудинкової власності. Загалом весь багатоквартирний будинок (МКД), від підвалу до кінчика даху є володінням власників квартир. Вони повинні містити його у належному технічному та естетичному стані, щомісяця відраховуючи кошти на це. Поквартирний розділ часток відбувається автоматично: чим більше квадратних метрів у квартирі, тим більша частина загального майна належить власнику нерухомості, а значить більша сума у ​​щомісячній квитанції. Розглянемо докладніше, що ж належить до переліку спільної власності.

Перелік загальнобудинкового майна

У Житловому кодексі Російської Федерації представлений вичерпний перелік загального володіння мешканців (РК РФ, ст. 36, п. 1). До нього включено:

1. Приміщення, що знаходяться поза квартирами. Сходові майданчики та прольоти, горища, підвали, сміттєпровідні та сходові шахти, технічні поверхи, коридори, місця для стоянок чи підземні гаражі, обладнані всередині багатоповерхової будівлі.
2. Дах.
3. Несучі конструкції. Фундамент, стіни, плити перекриття, огорожі, балки, колони та ін.
4. Устаткування, призначене обслуговування мешканців. Ліфти, печі, казани для обігріву приміщень і т.д.
5. Інженерні комунікації. Димарі, газова, водопровідна, опалювальна та каналізаційна системи (труби, стояки, патрубки, відводи, трійники, колодязі, септики та інше).
6. Несучі конструкції. Вікна та двері у громадських місцях, перила, парапети, козирки під'їздів та інші некапітальні огорожі.
7. Земля, де розташований багатоквартирний будинок.
8. Будь-які системи обліку споживання, а також збереження та передачі даних, встановлені за рахунок мешканців будинку (лічильники, електрощитки, шафи, розподільні пристрої тощо).
9. Інші об'єкти, що використовуються для благоустрою, обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку (під'їзні доріжки, тротуари, лавочки, дитячі майданчики, квітники, трансформаторні будки та інше).

Цією статтею АКАТО відкриває цикл публікацій, присвячених розвінчування. Зазначені міфи (або лжетеорії) на думку фахівців АКАТО є згубними для ЖКГ Росії, сприяють зростанню соціальної напруженості, розвитку між споживачами та виконавцями комунальних послуг. Статті циклу рекомендуються не лише для фахівців житлової сфери, але насамперед для споживачів житлово-комунальних послуг (ЖКУ). Повний перелік статей циклу «Міфи ЖКГ» доступний

**************************************************

У цій статті йдеться про досить-таки поширену лжетеорію, яка стверджує, що власники приміщень багатоквартирного будинку (МКД) не є власниками спільного майна (ОІ) будинку.

Суть лжетеорії

Прихильники постулату « Спільне майно МКД не належить власникам приміщеньвважають, що утримання спільного майна не може бути обов'язком власників квартир з тієї простої причини, що ОІ цим самим власникам не належить.

Аргументи на користь такої теорії висловлюються найчастіше такі:
1) Раніше всі будинки належали державі, згодом весь житловий фонд було передано муніципалітетам. Квартири були приватизовані, але загальне майно так і залишилося муніципальним, оскільки воно приватизувалося;
2) Будь-яке право власності на будь-яке майно підлягає державній реєстрації, а оскільки правовстановлюючих документів на загальне майно МКД у власників приміщень цього МКД немає, це майно їм не належить.

І оскільки спільне майно будинків належить чи то державі, чи то муніципалітету, чи то керуючої компаніїчи ТСЖ, робиться очевидний висновок - власники приміщень нічого не винні оплачувати зміст спільного майна МКД.

При цьому прихильники обговорюваної теорії вважають незаконними положення статті 154 Житлового Кодексу РФ (далі - ЖК РФ), яка встановлює, що плата за утримання житлового приміщення включає плату « за утримання та поточний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку», норми частини 3 статті 30 ЖК РФ (« Власник житлового приміщення несетягар змісту … спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.»), Частини 1 статті 39 ЖК РФ (« Власники приміщень у багатоквартирному будинкутягарвитрат назміст спільного майна у багатоквартирному будинку»), низка інших положень законодавства.

Слід зазначити, що визнання наведених норм незаконними здійснено не судом, а самими розповсюджувачами теорії - переважно на численних Інтернет-ресурсах.

Справжні власники ОІ

Зрозуміло, наведена вище теорія неправильна. Одноосібного власника спільного майна багатоквартирного будинку, як і одноосібного, не існує!

Власники приміщень МКД володіють спільним майном разом і мають утримувати це ОІ, як будь-яку іншу свою власність.

Обґрунтуємо ці твердження з логічної та юридичної точок зору.

Логічне обґрунтування

Припустимо, що право власності власників квартир обмежене лише їх приміщенням і не поширюється на загальне майно. У цьому випадку людина, виходячи зі своєї квартири на сходовий майданчик, заходить на територію чужого майна. Слід зазначити, що з власника цього самого спільного майна що неспроможні створюватися будь-які перешкоди використання свого майна та її охорони від зазіхання сторонніх.

Тобто немає абсолютно ніяких перешкод для того, щоб власник спільного майна зробив би, наприклад, прохід по своїй території платним, встановив би тариф (наприклад, 10 рублів за кожний щабель) і стягував би плату з кожного, хто проходив би за його майном . І якщо власник квартири хоче потрапити у своє приміщення через спільне майно (наприклад, по тих же сходах, які належать комусь іншому власнику), він був би зобов'язаний заплатити за встановленим тарифом власнику цього спільного майна.

А чому б власнику спільного майна у приміщеннях, що йому належать, не відкрити, наприклад, склад? Складати, припустимо, дошки або цеглини на сходах, сходових майданчиках, у підвалах та на горищах. Адже це його майно - має право використовувати його на власний розсуд. А те, що мешканцям квартир не пройти у свої квартири, то це їх проблеми – нехай у своє приміщеннялізуть через вікно або будь-яким іншим способом, не пов'язаним із пересуванням по чужому майну.

Можна, звичайно, вигадати, нібито спільне майно належить державі або муніципалітету, яким знову ж таки за деякими вигаданими нормами. не можна так чинити з людьми».

Але ж загальновідомо, що і муніципалітет, і держава мають право своє майно продавати, передавати в оренду тощо. Припустимо, спільне майно буде продано або передано в оренду комусь особі, яка якраз і встановить тариф на платний прохід або обладнає в під'їзді склад - і вже цій особі абсолютно точно не можна буде заборонити такі дії! Важко уявити, що будь-який громадянин, орендує муніципальне приміщення, немає права заборонити прохід через це приміщення для невизначеного кола осіб. Адже таким приміщенням може бути і квартира! Хіба наймачі квартир за соціальним чи комерційним наймом зобов'язані впускати у свої квартири всіх, хто захоче туди увійти? А якщо вірити прихильникам лжетеорії, сходи, горища, підвали - таке ж муніципальне майно, як і займані наймачами квартири.

Адже крім приміщень до спільного майна відносяться, наприклад, загальнобудинкові системи тепло-, електро-, водопостачання, водовідведення. Це теж чиєсь майно, яке не має відношення до власників приміщень? Але тоді навіщо власнику цього майна якісь труби, якими подається вода до споживачів, що не мають відношення до власника труб? Адже ніщо не забороняє цьому власнику продати, наприклад, ці труби на металобрухт – це ж його майно! І що з того, що після демонтажу та продажу труб у когось у будинку пропаде вода? Нехай будують свої системи водопостачання, ведуть свої особисті труби, звідки їм заманеться, чи живуть без води, без світла, без каналізації. Яка справа до проблем цих мешканців може бути власнику загальнобудинкових труб, дротів, іншого обладнання?

Як видно з наведених міркувань, припущення про наявність у спільного майна МКД окремого власника призводить до обґрунтування певної абсурдної ситуації.

Саме для недопущення такого абсурду житловим законодавством встановлено, що спільне майно у багатоквартирному будинку належить власникам приміщень у такому будинку на праві спільної часткової власності (стаття 36 ЖК РФ), при цьому частка у праві спільної власності на ОІ у МКД власника приміщення у цьому будинку слідує долі права власності на зазначене приміщення, а виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на ОІ в МКД заборонено (стаття 37 ЖК РФ).

Таким чином, власники приміщень спільно володіють спільним майном, не мають права його поділити між собою (наприклад, неприпустимо встановлювати, що одному сусіду належать парні сходи, іншому – непарні, третьому – підвал, четвертому – горище тощо). Загальне майно призначене для використання всіма власниками приміщень МКД, належить цим власникам приміщень та міститься за їхній рахунок.

Юридичне обґрунтування

Як згадувалося вище, частина 1 статті 36 ЖК РФвстановлює: « 1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку.цією цією нормою встановлено перелік спільного майна МКД.

Стаття 290 Цивільного кодексу РФпідтверджує наведену норму:
« Стаття 290. Спільне майно власників квартир у багатоквартирному будинку
1. Власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності загальні приміщення будинку, конструкції будинку, що несуть, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більше однієї квартири.
2. Власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру».

Стаття 37 ЖК РФвстановлює:
« Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку:
1. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення.
2. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку випливає з долі права власності на вказане приміщення.
3. При переході права власності на приміщення у багатоквартирному будинку частка у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на вказане спільне майно попереднього власника такого приміщення.
4. Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:
1) здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення».

Щодо аргументу у тому, що право власності загальне майно не зареєстровано, необхідно процитувати кілька норм законодавства РФ.

Стаття 38 ЖК РФ: « Придбання частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку при придбанні приміщення у такому будинку:
1. При придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку.
2. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення у багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку, є нікчемними».

Стаття 23 Федерального закону від 21.07.1997N122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»:« Стаття 23. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод із ним у багатоквартирних будинках:
1. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним у багатоквартирних будинках проводиться відповідно до цього Федерального закону та Житлового кодексу Російської Федерації.
2. Державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) чи припинення права на житлове чи нежитлове приміщення у багатоквартирних будинках одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно».

Таким чином, свідоцтво про державну реєстрацію права власності на приміщення багатоквартирного будинку одночасно є свідоцтвом про державну реєстрацію права спільної часткової власності на спільне майно МКД.

У частині обов'язку власників приміщень МКД утримувати спільне майно необхідно нагадати зміст статті 39 ЖК РФ: « Утримання спільного майна у багатоквартирному будинку:
1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.
2. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення у такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку зазначеного власника.».

Зрозуміло, і положення статей 30 та 154 ЖК РФ, правомірність яких оспорюється прихильниками лжетеорії, насправді є абсолютно законними.

Висновки

Як наслідки впровадження теорії непричетності власників приміщень МКД до володіння спільним майном будинку можна виділити як небажання оплачувати утримання та обслуговування цього майна, що невідомо кому належить, так і виключно споживче недбале ставлення до цього майна. Дуже часто мешканці будинків, які керуються лжетеорією, не бачать нічого страшного в пошкодженні, псуванні, знищенні «чужого майна», в його забрудненні. Адже одна справа – власна квартира, в якій не хочеться смітити, не хочеться щось ламати та псувати, і зовсім інша – чийсь там під'їзд, де можна і сміття кинути, і стіни розмалювати, і скло розбити. Проте, не всі мешканці розуміють, що заміна розбитого скла, прибирання під'їздів, поточний ремонт та обслуговування всіх конструкцій та споруд будинку здійснюється за рахунок самих цих мешканців, з їх коштів, що оплачуються за послугу «утримання житла». І що більше «варварське» ставлення демонструється до спільного майна будинку, що більше це майно пошкоджується і забруднюється, то більше коштів потрібно його зміст у належному вигляді.

Розглянута лжетеорія та подібні їй не несуть жодної конструктивної інформації, а спрямовані лише на , на впровадження у свідомість споживачів ідеї про те, що їх обманюють, необґрунтовано стягують із них гроші на обслуговування не належного їм майна. Очевидно, що жодних позитивних наслідків бути не може.

Насправді загальне майно МКД належить виключно власникам приміщень у цьому будинкуі більше нікому. Як ще одне підтвердження цієї обставини можна навести, наприклад, факт відсутності в ЄДРП інформації про такі об'єкти як МКД або спільне майно МКД - ці об'єкти не мають одноосібного власника, і права власності на такі об'єкти не реєструються.

Наведеними аргументами лжетеорія у тому, що загальне майно МКД належить власникам приміщень МКД, повністю спростовується .

І насамкінець хочеться застерегти читачів від досить поширеної помилки, коли поняття «багатоквартирний будинок» плутають із поняттям «житловий будинок». Це два різні визначення. Житловий будинок належить одному власнику, а багатоквартирний будинок складається із сукупності квартир, що належать різним власникам.

Частина 2 статті 16 ЖК РФ: « Житловим будинком визнається індивідуально-визначена будівля, що складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такій будівлі».

Пункт 6 ПП РФ від 28.01.2006 N47: « Багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або у приміщення загального користування у такому будинку. Багатоквартирний будинок містить у собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житлового законодавства».