Пошук квартири
Довгий час поїздка до Японії для росіянина була невеликою пригодою. Потрібно звертатися до спеціального агентства за збором документів для візи, бронювати японські готелі не менше трьох зірок, скасовувати та переносити їх броні не дозволялося. З недавніх пір відносини між країнами покращилися, віза стала безкоштовною та отримати її набагато легше. Для документів на візу я почав надавати броню квартир на «Ейр-бі-н-бі», що раніше категорично не дозволялося. Візу видають без проблем, хоча сам сервіс у Японії заборонено.
Покажу кілька квартир, де я зупинявся в різні роки.
Почнемо зі входу до під'їзду. Зазвичай двері до холу — скляні, розсувні, з датчиком. Щоб відкрити їх, потрібно вставити звичайний ключ у пульт керування у постаменті. Пульт також є відеодомофоном.
Праворуч від постаменту поштові ящики.
Ящики наскрізні. Листоноша кидає кореспонденцію через щілину, а мешканець забирає її через дверцята зі зворотного боку, пройшовши через скляні двері в хол. Треба визнати, що в Токіо згадано поштові скриньки не менше, ніж у будь-якій іншій країні.
Для великих відправлень та посилок з інтернет-магазинів є така камера схову. Кур'єр залишає коробку, мешканець потім забирає.
Японці люблять ліфти, їх не заженеш пішки навіть на другий поверх. Зазвичай у будинках заборонені домашні тварини. Але якщо в будинку є собака, то на прохання мешканців поряд із звичайною кнопкою виклику буде окрема «їжа з собакою». Тоді над віконцем із зазначенням руху на кожному поверсі загориться відповідна діаграма. Так ті, хто бояться собак, не підсаджуватимуться в кабінку з собачником, почекають і викличуть ліфт для себе.
Інформаційна дошка у ліфта обвішана безглуздими повідомленнями на кшталт "не шуміти", які японці вішають скрізь просто так.
Так виглядає поверх квартир у багатоквартирному будинку.
Типовий під'їзд - відкритий (проріз не закритий склом або тамбуром з дверима, як це заведено в Росії). У Токіо не буває заморозків, тож боятися нема чого. Нещодавно тут був тайфун і в під'їзді на поверсі стояла калюжа. Ну нічого, мовляв, висохне.
Ручка на вхідні двері. На ній зазвичай два замки: у верхній та нижній частині ручки. Поруч - дверний дзвінокз мікрофоном, який виводиться на відеодомофон у квартирі (нічого особливого: звичного вигляду телефон із монітором — відкрити двері у під'їзд та поспілкуватися з відвідувачем, не відкриваючи замок).
А ось так виглядає та сама конструкція всередині квартири. Скільки б квартир я не винаймав, замків завжди два. Навіщо — незрозуміло: щоб злодій витратив удвічі більше часу на злом?
Розміри та ціна квартири
Ласкаво просимо! Вся квартира площею 20 кв.м — з коридором, ванною, туалетом, балконом, парою комор та приміщенням для пральної машини. Вибачте за деякий бардак на знімку: спеціально вирішив показати, на що перетворюється крихітна квартира в умовах, коли ти не звик до мінімалізму в побуті в японському розумінні.
Перші кілька днів у такій квартирі європейця та росіянина мучать гострі напади клаустрофобії. Але через місяць звикаєш: знаєш, куди розтискати речі і як удвох влаштуватися, щоб попрацювати на ліжку. Єдиний мінус, з яким важко боротися, це малий обсяг повітря. Якщо повісив сушитися сорочку, вже за кілька годин атмосфера в квартирі нагадує лазню (тільки охолола).
Скло у квартирі — армоване. У разі землетрусу вони не розлетяться. Вікна на фотографії не брудні, вони просто сильно запітніли від великої вологості (і це при тому, що в стіні є отвір провітрювача - наскрізна вентиляція; користі немає зовсім, допомагає тільки відкрити вікно).
Про ціни. Таке житло реально зняти за 2-3 тисячі рублів на день (свого часу я орендував таке саме за 180 тисяч ієн на місяць - це близько 90 тисяч рублів). І поживши ось так місяць-другий, я не радив би орендувати невеликі квартири на кшталт моєї (хіба що хочете отримати етнографічний досвід) — мучитеся з незвички. Краще взяти хостел.
Ось японська квартира преміум-класу в Осаці — світліша, просторіша і, звичайно, дорожча. Відносно високі стелі, вікно на підлогу, вбудована система кондиціювання. Така квартира вже коштує 3-4 тисячі рублів за ніч. Якщо можете витратити такі гроші — орендуйте сміливо, вона буде кращою і душевнішою за маленький номер у готелі.
Ось спальня у такій квартирі. Мінімум предметів обстановки, на весь інтер'єр із прикрас – лише дивані подушки.
Якщо говорити про місця для зберігання речей, то їх майже немає — шафа нагадує ту, що ми звикли бачити в роздягальні спортклубу: достатньо місця для пари вішалок, жодних полиць та ящиків не передбачено. За пару тижнів ти звикаєш до «валізи» системи (білизна та згорнуті речі зберігаються у пластикових коробках з кришками, які ставлять у стопку на дно шафи). А заразом звикаєш згортати і акуратно складати будь-який предмет.
Перейдемо на кухню. Японці добре адаптують житло до землетрусів - наприклад, навішують кухонні шафи так, щоб вони не злетіли з кріплень під час трясіння. Зауважте, що між ящиком і стелею немає щілини, так роблять саме для того, щоб вона не зістрибнула.
Найбезпечніше місце під час землетрусу – усередині будівлі. Японські будинки витримують восьмибальні поштовхи без руйнувань, лише характерно розгойдуються. А от на вулиці може впасти стовп чи рекламна конструкція.
Японці настільки звикли до поштовхів, що незворушно перевертаються на інший бік уві сні або піднімають келихи в барі, щоб ті не розплескалися. Я рік тому потрапив у п'ятибальний землетрус у Токіо — будинок розгойдувався з помітною амплітудою, розкидаючи по квартирі речі. Неймовірна, хтонічна жах.
У Японії немає традиційних плит для запікання як у нас. Замість них - маленька плиточка (тут вона під варильною панеллю), в яку важко увійде сендвіч.
Японська ванна кімната. З моїм зростом 190 см стояти в ній важко. Варто розвернутися, як з полиці летять мило та щітки.
Будь-яка японська ванна кімната герметична: її прийнято мити за собою душем - все стіче в зливний отвір у підлозі. Ванна (купель) - насправді тонка душова кабіна з високими бортами. Японці традиційно миються у ній, сидячи на стільчику.
Це — найпростіша ванна кімната, що я бачив. Жодного вошлету — простий, звичний нам унітаз, який змиває з моторошним гуркотом. Душ підключений до крана раковини.
А ось ванна кімната в дорогій квартирі. Важливо відзначити, що ванну в Японії використовують для прийняття ванни (лежання). Митися в ній, стоячи, як ми звикли, неможливо — душ не дотягується. Якщо потрібно сполоснутися, ставте стільчик у ванну і сідайте на нього. Або мийтеся під душем, стоячи на підлозі.
Ванна кімната у традиційному японському будинку ближче до купальні, онсену. Ванна стає більшою і глибшою, але, знову ж таки, вона - місце для насолоди гарячою водою, куди передбачається залазити вже помитим.
І наостанок — фотографія з традиційного японського будинку, яких багато в сільських районах. З меблів є лише невелика ширмочка. На підлозі килимки татамі, синя штука в кутку - надзвичайно тонкий і жорсткий матрац футон. Спати у такому будинку західній людиніболісно. Вранці на думку спало вірш:
«Я заліз під ковдру.
Жорстко, холодно та мало».
У будь-якому випадку японське житло – це унікальний культурний та ергономічний досвід, який я раджу отримати всім.
Спостерігаючи за укладом життя і зіштовхуючись з буднями японців, у середнього європейця крім усмішки на обличчі постійно виникає подив і радість. Все незвичайно, все не як у нас, усюди відхилення від норм! Відкривати собі щось нове, витончене, екзотичне можна нескінченно.
Як і в яких квартирах мешкають звичайні японці? Чому в Японії найкращі у світі туалети? У чому особливості повсякденному житті?
Про все це читайте нижче.
Країна сонця, що сходить, закохує в себе з першого дня. Один мій колега кілька років тому кинув роботу в Люфтганзі, щоб продовжити свою тритижневу відпустку в Японії. У результаті проплутав країною кілька місяців поки не закінчилися гроші. З країн, де я встиг побувати, Японія за цікавістю тепер на першому місці. Давайте про все по порядку.
Існує хибна думка, що – перше у світі місто за щільністю населення. Насправді, це не так. Щільність населення, наприклад, у 3 рази вища ніж Токіо.
Пояснюється це тим, що Токіо знаходиться у сейсмічній зоні, де в середньому відбувається 73 землетруси на місяць, тому й забудовувався на великій площі. Якщо продовжити порівняння з Парижем, то за чисельністю населення столиця Японії у 6-7 разів більша, а за площею міста – у 20.
Житло Токіо - це абсолютна розкіш.
У середньому квартира Токійця займає площу 30 квадратних метрів.
Так виглядала кімната у квартирі німецько-японської родини, де я жив кілька днів.
Японський домофон.
Можна сказати, парадна із міні-бібліотекою.
А це капсула у капсульному готелі. Усередині можна сидіти, є телевізор, радіо, лампочка та вентиляція.
Будете у Токіо, обов'язково спробуйте цей вид житла, абсолютна екзотика для європейця.
Проживання дешеве. Ці капсули розташовані у такому залі. До речі, в Токіо люди мешкають навіть в інтернет-кафе. Можна просто зняти кімнату за 20 євро на день і жити на просторі 2 квадратні метри. Крім комп'ютера та інтернету в таких місцях є душ, торговельні автомати.- Для когось дуже зручно. Загалом у Токіо близько 5500 таких мешканців інтернет-кафе.
Комфортабельні капсули пропонуються і в аеропорту. Приблизно 30 євро за 9 годин.
Так виглядала ще одна токійська квартира, де я зупинявся.
Перейдемо до ванної кімнати.
Поєднаний санвузол.
У японців є також багатофункціональні ванні кабіни – диво-техніки з виділеним клімат-контролем. У цій кабіні вода вмикається на підлогу.
Ця ж кабіна служить сушильною кабіною для білизни. Налаштування температури.
Милі коали на фіранки.
Розповідаючи про Японію, просто неможливо не згадати їх туалети. Вони просто найкращі у світі: найрозумніші, комфортніші та зручніші.
Електронний японський унітаз із пультом управління. Зверху над бачком невелика раковина, де автоматично вмикається вода, можна руки помити.
Тут вам і підігрів, і музика, і система омивання, і обдув. При натисканні на відповідну кнопку виїжджає трубочка, з якої під натиском починає бити цівка води. Іноді тиск і температуру можна регулювати. Просто фантастика! При чому такі унітази трапляються й у громадських місцях.
Є унітази з автоматичним очищенням після кожного клієнта, а є з паперовими підкладками.
Їх можна покласти по-різному. Кожен сам вирішує, як правильно.
В магазині.
Японський "трійник".
Гаражі.
До повсякденного життя та буднів токійців безумовно належить громадський транспорт.
А також заклади громадського харчування з пластмасовою їжею на вході. Про їжу також вже опубліковано.
І нескінченні можливості для шопінгу.
Епіцентр магазинів електроніки в Токіо є Akihabara. Одна із найбільших торгових зон у світі. Японці просто божеволіють за іграми в ігрових автоматах.
Якщо я нічого не плутаю, це лоттерейний кіоск.
На пошті.
Відправляю читачам листівки, які можна отримати, просто підписавшись на електронну розсилку, де я розповідаю про лаштунки поїздок.
Красиві знаки.
Каністри із водою для стійкості.
Японський світлофор.
Роздільні скриньки.
Пішохідний перехід. Стояти та рухатися на переході потрібно праворуч, незважаючи на лівосторонній рух автомобілів.
Автомобілі поліції та пожежної охорони.
Крамниця з підлокітниками.
Барбершоп або перукарня з відповідною традиційною колбою (див. також
barmoska пише в 1 вересня, 2014Після мого давнього запису в блозі про відвідування квартири японської сім'ї мене запитували кілька разів про пов'язані з квартирами теми – скільки вони коштують у Японії, які будинки бувають тощо. Сьогоднішнім матеріалом я відповім на деякі з цих питань:-)
1. Отже, почнемо по порядку. 
2. Як будинок для цього фоторепортажу було обрано житловий особняк у центрі Осаки. Він ще не збудований, але, як і всі японські шоу-руми житлових будинків, частково вже "втілений" усередині цієї невеликої будівлі. Власне будь-який новий житловий будинок в Японії продається в таких офісах: 
3. Спочатку мені було показано кіно у невеликому затишному зальчику, більше схожому на приватний кінозал у будинку американського багатія. Кіно розповідало про те, якою це чудова новобудова, в якому вона оточенні знаходиться і т.д. У кінозалі я фотографувати не став, тому цей знімок із наступної кімнати. У ній демонструється модель самого будинку в найдрібніших деталях: 
4. На моделі вказано розташування сторін світла, щоб люди приблизно представляли десь північ і південь. Вхід у сам будинок з'єднаний з лінією міського метро, що проходить внизу: 
5. На відкритій території біля будинку розташовуватиметься невеликий садок. Прибудинкову територію для таких великих будинків у Японії рідко коли огорожують: 
6. Світлове табло показує схематично розташування будинку: 
7. Оскільки у Японії проблеми із землетрусами, то підземні паркінги викопують нечасто. Це буває або тільки дуже дорогих будинках, або у торгових центрах. У новобудовах автоматичні паркінги розміщені в самому будинку і як видно на зворотній сторонібудинки, що піднімаються на рівень 24-го поверху: 
8. Після ознайомлювальних загальних відомостейменеджер переходить до найцікавішого та веде мене на другий поверх офісу. Там створено дві квартири різною площею, що повністю копіюють ті, які будуть у новому будинку. На вході на другий поверх взуття треба знімати, на цей випадок капці підготовлені:-) Для дітей - маленькі: 
9. Все зроблено точно так, як буде в новобудові. Килимові покриття, панелі на стінах – все це буде й у будинку. Вхід до двокімнатної квартири загальною площею 64 кв. метра: 
10. У мене на жаль немає широкого об'єктиву, тому уривчастими фото постараюся пояснити, що і як:-) На знімку велика кімната. Звичайно вся техніка та меблі не додаються до квартири, а просто розміщені тут для обстановки: 
11. За моєю спиною невелика кухня. Ну як невелика – метрів 5 приблизно квадратних. Мається на увазі, що тут будуть тільки готувати, а не їсти: 
12. Відеодомофон, керування теплими підлогамита сигналізація на стіні біля входу у велику кімнату: 
13. Інший ракурс на велику кімнату. Не знаю навіщо, але у цій квартирі-зразку дизайнер зробив скляну стіну між спальнею та великою кімнатою: 
14. Вигляд за вікнами до речі відтворений такий, який і буде після будівництва будинку: 
15. Балкон. Широкий та просторий. Від сусідського щоправда відокремлює невелика перегородка: 
16. Спальна кімната: 
17. Зі спальні через невелику вбиральню можна пройти у ванну: 
18. Ванна. Зліва місце для пральної машинки. Усі ящики для зберігання вже включені у вартість: 
19.
20. А так виглядає власне душ: 
21. Місце для роздумів:-)))) Пульт управління туалетом на стінці зліва: 
22. Міні-умивальничок: 
23. Передпокій. Такі дрібниці як підсвічування під шафкою також включені у вартість: 
24. А тепер подивимося на інтер'єри трикімнатної квартири більшим метражем, в 97 квадратних метрів: 
25. Я фотографував не всю квартиру, а лише деякі її частини, але зразкову виставу отримати можна:-) На знімку маленька кімната, що сусідить зі спальнею: 
26. Спальня: 
27.
28. А це велика вітальня-кухня загальною площею 40 квадратних метрів: 
29.
30. Кухня відкритого типу: 
31. Відразу за кухнею невеликий міні-кабінетик - комора: 
32. Великі панорамні вікна: 
33. Два умивальники: 
34. ТБ у ванну за бажанням можна встановити: 
35. Пульт керування туалетом трохи інший. На жаль навіть у великій квартирі санвузол так само один: 
36. Одне з найголовніших питань – як ці будівлі захищені від землетрусів? Варіантів два. Перший - систему, що амортизує, вибудовують у центрі будинку у вигляді стрижня, до якого прикріплені амортизатори. Другий – амортизатори роблять на бетонній основі у фундаменті будинку. У цій новобудові реалізовано другий варіант (праворуч). На цій моделі наочно на воді показується як все трястиметься під час 6-7 бального землетрусу: 
37. Схематичне зображення демпфуючої системи від землетрусів: 
38. Також на фото можна побачити громадські зони. У будинку на перших поверхах розміщуватимуться кафе для власників квартир, lounge, гостьові кімнати, спортзал: 
39. Гостьова кімната – це ще одна відмінна особливістьподібних японських новобудов. За невелику плату 30-60 доларів (залежно від типу кімнати) ваші гості зможуть залишитися на ніч. Це дешевше ніж готелі в окрузі, та й кімнати набагато просторіші: 
40. Кожен поверх має спеціальну кімнату зберігання з водою, припасами та всілякими необхідними предметами на випадок якихось непередбачених ситуацій: 
41. Охорона всього периметра будинку та всередині нього здійснюється 24 години на добу: 
42. Вертолітний майданчик нагорі на випадок непередбачених ситуацій знову ж таки. Двері в квартири зроблені таким чином, що їх не перекосить і вони не стануть на заваді під час евакуації: 
43. Кольори інтер'єру вашої квартири ви зможете обрати у спеціальному холі. Колір паркету, дверей, оздоблювальних панелей та поверхонь можна вибрати на свій смак. Оздоблення включено у вартість квартири: 
44. Невеликий стенд демонструє багатошарову структуру підлоги квартири. Звукопроникність дуже низька: 
45. На віртуальному стенді можна подивитися як будуть виглядати в реальності різні варіанти обробки різних приміщень. Порівняйте цей знімок та наступний: 
46.
47. Або наприклад велика кухня-вітальня з оздобленням. 
48. І без: 
Коротко це всі фотографії з цього походу:-) Що залишилося за кадром.
На віртуальному стенді можна подивитися всі подробиці про будинок, починаючи від виду з вікна кожної (!) квартири на кожному (!) поверсі, закінчуючи тінню, яку відкидають додому сусідні будови різний часдіб.
За цінами на квартири – в даному будинку є квартири від 40 метрів до 150 метрів. Найсередніша одиниця в 50 квадратів обійдеться приблизно в 350 тисяч уе, тоді як пентхауси коштують близько 1.5-1.8 мільйона доларів.
Щоб ви не думали, що це пограничні ціни, можу сказати 350 тис. доларів в Осаці - це середня ціна однокімнатної квартири в 50-60 метрів у новому будинку. Причому ясна річ, що великого метражу квартира в цьому випадку буде розташована далеко не в центрі міста.
Банки дають позички під ці квартири на різні терміниале в основному це 30 років. Ставки – близько 1.5-2% річних! Це навіть нижче, ніж у багатьох американських банках.
Середня квартплата в будинку – 150-200 доларів на місяць. Електрика, вода та інтернет оплачуються окремо. Вартість паркування - дивлячись який транспорт ви паркуватимете. Велосипед наприклад 3 долари на місяць. Мотоцикл 20 доларів на місяць. Автомобіль близько 200-300 доларів на місяць, залежно від розмірів автомобіля.
Як живуть люди в сусідніх країнах, цікаво хоча б заради загального розвитку, А якщо порівнювати свої власні потреби і можливості, взагалі вимальовується часом несподівана картина. Те, що ми бачимо на екранах у телепередачах та серіалах — не завжди відповідає дійсності, особливо якщо зйомка передбачалася на показ за кордоном.
Не секрет, що найбільший мегаполіс світу - Токіо - одне з найгустонаселеніших місць на землі. Ось в яких умовах живе багато жителів міста.
Дівчина орендувала середню у співвідношенні «ціна-якість» квартиру, в якій є все необхідне. До речі, цей рівень життя та житла має японська більшість. У подібних крихітних квартирках змушені тулитися не лише молоді люди, а й старші люди, оскільки дозволити собі житло побільше можуть лише забезпечені громадяни країни.
Мініатюрні розміри починаються ще з вхідних дверей до квартири. Доводиться пригинатися, щоб не вдарити голову об одвірок.
Біля входу на нас чекає поличка «каваї» — милих симпатичних речей і персонажів, за допомогою яких господиня Кейко намагається розташувати квартирантів до своєї квартирки, щоб залишили потім хороший відгук.
Біля входу крихітна передпокій, насправді — Генкан. Тут треба знімати вуличне взуття та залишати мокрі парасольки. Удвох на цьому п'ятачку ледве розгорнешся.
Тут єдине вікно надвір. Біля нього стоїть двоспальне ліжко.
Простір між фіранкою та ліжком можна вважати вітальнею. Тут можна відпочити та подивитися що-небудь. Взагалі-то низький стіл розрахований, щоб навколо нього сиділи до трьох осіб. Замість стільчиків на підлозі для цього лежать подушки.
Більшість декоративних речей висять на стінах, ніж займати дорогоцінного місця на підлозі. Винятком є рослина в горщику - вона все ж таки стоїть на підлозі. Зелень – важлива частина японського інтер'єру.
Поруч із вимикачем приклеєний зайчик. Ще каваї.
У кутку цього приміщення стоїть тотемний стовп — холодильник-мікрохвильовка-електрочайник. Все дуже компактне.
А вікно за ліжком — не просто так вікно! Це вихід на балкон. Так, японці дуже люблять балкони, і навіть у таких маленьких квартирках їх можна знайти. На жаль, на балкон треба лізти через ліжко – для нормального проходу місця немає.
Балкон також мініатюрний. Тут є палиця для сушіння білизни (ні про яку сушарку в такій квартирі не може бути й мови).
Вид на сусідські будинки через дорогу. Тут бачимо традиційні для Японії фасади під нахилом.
Прекрасне місце для селфі. Тут видно, що половина балкона зайнята кондиціонером.
А внутрішній блоккондиціонера прикріплений прямо над дверима балкона, знову ж таки, щоб не витрачати місце через дрібниці.
Повернемося до коридору. Пам'ятаєте усі ці двері? Як ви вважаєте, що за ними?
Правильно, тут невелика стінна шафа. Якраз на мінімаліста, який має не більше десяти речей.
Зате за сусідніми дверцятами ховається ціла кухня!
Тут і раковина, і плитка, і сушарка для посуду. Можна жити! Кухня зачиняється дверцятами, щоб не мозолити очі, коли їй не користуються.
З лівого боку в коридорі ще одні двері.
Вона веде в суміщений санвузол. У крихітному просторі, розміром з туалет у першому класі літака, примудряються тіснитися раковина, ванна та унітаз
На раковину та ванну тут один кран, його можна направити за бажанням. А можна одразу душ увімкнути. Знову японська економія!
Унітаз тут звичайнісінький - ніяких тобі технологічних чудес, які можна зустріти в багатьох туалетах Японії.
Останній штрих. Заради економії місця, замість традиційного роутера та стандартного підключеннячерез кабель, вай-фай у квартирі поставляється через такий переносний девайс, підключений до мобільного інтернету. Натомість його можна взяти із собою, і сміливо піти гуляти районами Токіо — батарейки вистачить на кілька годин, а з інтернетом легше орієнтуватися.
Розширення економічного співробітництва між Росією і Японією, що намітилося, змушує девелоперів з Країни висхідного сонця придивлятися до російського ринку нерухомості. Протягом року його вивчатиме професор Університету Ніігата Маю Мітігамі. Під час перебування у Петербурзі вона розповіла NSP про особливості ринку житла у її країні.
- Мітігамі-сан, які аспекти ринку нерухомості цікавлять вас у Росії?
Коли я питаю росіян про житло, то розумію, що це, як і раніше, важка для них тема. У країні з'явилася іпотека, зросла безліч нових будинків, є вторинний ринок, орендне житло. Чому житло залишається проблемою для багатьох людей? Мене цікавить практично все: питання власності та право проживання; становище тих, хто взяв іпотеку у валюті; те, хто та як встановлює податки на нерухомість; спеціальне житло для людей похилого віку; ринок заміського житла. Все це цікаво і дуже не схоже на те, як живуть люди у Японії. За багатьма моментами наші два ринки неможливо порівнювати між собою.
- Японці вважають за краще орендувати житло чи купувати власне?
У Японії 60% житла перебуває у власності, причому разом із землею, решта 40% здають в оренду. Зрозуміло, багато залежить від того, де знаходиться житло. Центр Токіо настільки дорогий, що там краще орендувати квартиру. У Ніїгаті, де я живу, купити власне житло відносно легко. Тож жителі провінції найчастіше обирають власність, столичні жителі — оренду.
Причина, через яку японці прагнуть мати житло у власності, криється у нашому характері. Наприклад, для моїх батьків важливо мати свої будинок і землю. Орендне житло – це чужий простір. Крім того, ми можемо використовувати житло як інвестицію чи капітал: здавати його та отримувати дохід.
Окрім системи цінностей, придбанню свого житла сприяє дуже дешева іпотека. Вона видається на 35 років під 1-2% річних. Нині це ринкова ставка, але раніше держава субсидувала її. З середини 1990-х протягом 15 років ставки трималися майже на нулі, але зараз вони цілком доступні.
– Яка частка покупців житла бере іпотеку?
Практично все. У Японії в принципі можливе кредитування в іноземній валюті, але іпотеку завжди дають в ієнах, оскільки розрахувати курсові ризики на 35 років неможливо. За статистикою на середнє японське домогосподарство припадає приблизно 12 млн ієн заощаджень. І ще 6-7 млн. накопиченого боргу банкам. Основна частина цього боргу посідає іпотеку. Оскільки заощаджень приблизно удвічі більше, ніж боргів, позичальник застрахований від особистого банкрутства. Японські банки вважають, що на виплату кредиту можна спрямовувати до 30% доходу сім'ї. При цьому треба мати на увазі, що в російських сім'ях, як правило, два працюючих чоловіка, а в Японії - один. І дещо інша структура споживання.
– Житло якої площі може дозволити собі придбати середня японська родина?
У Японії не прийнято поділ житла на економ-, комфорт-і бізнес-клас, як у Росії. Є кілька соціального житла. Але реальний ринок розбитий на два великі сегменти: квартири та окремі будинки. Ці сегменти пов'язані між собою, але працюють зовсім по-різному.
У Токіо в середньому виставляється на продаж 6000-7000 квартир на рік. Вони приблизно однакові за рівнем комфорту. Ціна залежить від площі (вона вимірюється і в татамі, і квадратних метрах) або від числа кімнат. У середньому токійська сім'я найчастіше купує квартиру розміром 70-80 кв. Її ціна становить близько 50 млн ієн (зараз це приблизно $450 000).
Дійсно доступним для середнього класу житлом вважається дерев'яний будинокплощею 120-140 кв. Він будується на ділянці 200 кв.м і продається разом із землею. У вартості угоди ділянка та будинок мають приблизно однакову питома вага. Вважати середню ціну в цьому сегменті немає сенсу, тому що ціна на землю може радикально відрізнятися в залежності від району, в якому знаходиться ділянка. Заможні люди, як і скрізь, вважають за краще селитися відокремлено, формують власні квартали.
Крім того, ринкова ціна житла сильно залежить від того, коли будівля була збудована. У Японії термін служби житлового будинку становить 50 років. Амортизація нерухомості обов'язково враховується.
Молоді японці, закінчивши навчання, воліють винаймати квартиру, поки не заведуть сім'ю? Чи одразу орієнтуються на покупку свого першого житла?
По різному. Це залежить не стільки від того, в якому віці молода людина заводиться сім'єю, скільки від постійної роботи в серйозній компанії. Поки він шукає таку роботу, він має зберігати мобільність. Коли вона з'являється, можна думати про своє житло. Постійному співробітнику легко дадуть іпотеку.
На ринок нерухомості впливає те, що населення Японії старіє. Затребувана спеціальна нерухомість для людей похилого віку - з особливими ванними кімнатами, без порогів, з ліфтами, адаптованими до розмірів інвалідного візка. Такого житла стає дедалі більше.
- І все ж таки найбільш економічно доступним є масове малоповерхове будівництво?
Так, і для мене дивно, що в Петербурзі найдешевше житло – у 25-поверхових будинках. Мені здається, що вже через пару десятків років виникнуть величезні проблеми з експлуатацією цих будинків, з подачею води, тепла.
У Японії девелопер бере територію, нарізує її на ділянки по 200 кв.м, розробляє цілий квартал і будує житловий комплекс, що складається з приватних будинків. Зазвичай такий район включає школи, торгові центри, лікарню та формується навколо станції залізниці. Приватні залізничні компанії, які будують нові лінії та станції, є реальними драйверами розвитку територій. У нас на залізничний транспорт припадає найбільша частка пасажирських перевезень усередині міст. Навколо станції будують кілька офісних висоток на спеціальних подушках, що захищають будівлі від землетрусів. Далі формуються торгові вулиці, а за ними величезний масив приватних будинків. Для Японії це економічна модель, найкраще пристосована до умов ринку.
- Японські компанії хотіли б реалізувати щось подібне до Росії?
Можливо. Хоча технології будівництва в цьому випадку вимагатимуть певного доопрацювання. У Японії інші уявлення про якість житла. У новозбудованому будинку немає ні опалення, ні кондиціювання, власник повинен подбати про це сам. Більшість японців готові терпіти холод, але не спеку. У Японії випадає дуже багато опадів. Тому у наших будинків чудова гідроізоляція. Але подвійні рами все ще розкіш.
Зазначимо, що в японську оселю ніколи не входять у взуття. У будинок веде сходинку, на яку піднімаються, залишивши взуття внизу. Це місце називається ганкан - аналог вашої передпокою.
- Як за такої любові до традиційних приватних будинків у вас виникають міста з високою густотою населення?
Японські міста займають більшу територію, ніж російські з аналогічним населенням. Декілька міст зливаються в єдиний мегаполіс. Якщо ми подивимося на агломерацію, що об'єднує Кіото, Осаку, Кобе, Нару, то побачимо, що на порівняно невеликій території проживають 17 млн осіб і виробляють ВВП, що дорівнює ВВП Канади. Це справді гігантська концентрація людей та економічної діяльності. Вона досягається завдяки тому, що меж між містами немає, при цьому від центру одного до центру іншого можна за півгодини дістатися електричкою.
– Як відбувається реновація житла, коли виходить термін його служби?
У Японії кожен власник реновує будинок зі свого бюджету. І це дуже серйозна проблема. Населення зменшується та старіє. Японські пенсії не такі великі, щоб їх можна було вкладати в оновлення будинку чи квартири. Іноді це робиться у кредит, іноді допомагають діти.
Забудовникам зручніше зрити приватні будинки екскаватором та побудувати новий житловий масив. Бізнес-модель орієнтована повну реновацію житлового району, такий підхід дає максимальний прибуток. Але для власників це великі витрати, хоча земля залишається у них у власності, тобто треба лише збудувати будинок.
Реновація масової багатоповерхової забудови відбувається за тією самою схемою. Нема рації залишати стіни: за 40 років кардинально змінилися стандарти сейсмостійкості. Власникам краще виїхати, дати забудовникам збудувати нові квартири і після цього продати або, якщо вистачає грошей, самим заселитися в оновлене житло. Воно, звичайно, буде дорожчим за колишнє.
Допомагає те, що у Японії дуже низька інфляція. Внески на перебудову будинку починають збирати безпосередньо з моменту його введення в експлуатацію. Через війну накопичуються великі суми. Земля за 40 років також може підрости в ціні.
Але все ж таки прикладів масової реновації, яка влаштувала б усіх, поки що мало. 1996 року, після великого землетрусу в Кобе, нові квартали збудували достроково. Але ціни на житло зросли так, що не розраховані на можливості простих людей.
А якщо власники не погоджуються на реновацію? Держава чи муніципалітет можуть провести її у примусовому порядку?
Ні. У Японії тільки зараз виникають механізми впливу на власників. Кожен восьмий приватний будиноку містах пустує чи навіть розвалюється. Власники не збираються їх ремонтувати чи зносити, бо знос теж коштує грошей — близько $20 000. Нині окремі муніципалітети почали ухвалювати місцеві закони, за якими можна змусити власника знести будинок чи сплатити витрати на знос. Але щодо власників квартир у багатоповерхівках таких законів поки що не ухвалюють.
- Чи є обмеження для іноземців, пов'язані з придбанням нерухомості у Японії?
Наскільки знаю, законодавчих обмежень немає. Іноземець може купити і будинок і землю під ним. Питання лише в емоціях: чи зможе він звикнути до особливостей та звичаїв нашої країни.
Редакція висловлює подяку першому заступнику декана економічного факультетуСПбГУ А. В. Бєлову за допомогу в організації та проведенні інтерв'ю.