• Оплата за фактом отримання грошей від забудовника.
• Не отримали гроші — отже, не платіть! Вигідно та надійно.

Перед тим як зважитися позиватися неустойки подивіться, платоспроможність свого забудовника, . Часто тому, що платоспроможність забудовника залишає бажати кращого.

Як самостійно зробити розрахунок неустойки під час прострочення забудовником термінів здачі квартири.

Якщо у Вас договір цесії, в якому сказано, що термін завершення будівництва, наприклад, 01.01.2015 р., Вам потрібно подивитися, що написано в договорі пайової участі. Там може бути зовсім інша дата. Наприклад, «Забудовник зобов'язаний передати квартиру учаснику пайового будівництва протягом одного року з моменту завершення будівництва». Таким чином, неустойку потрібно буде рахувати з 02.01.2016 р., а не як у Вас зазначено в договорі цесії. Самостійний розрахунок неустойки по ДД можна зробити використовуючи.

В даний час громадяни дуже часто укладають договори участі в пайовому будівництві (ДДУ), сподіваючись у швидкому (або не дуже швидкому) майбутньому отримати свою новобудову у власність та влаштувати життя на краще.

Багато хто беруть іпотеку, просто кредити, працюють щосили, доповнюють своїми особистими та позиковими. грошима.

На перший погляд це вигідно, тому що на етапі будівництва (тобто коли будинок ще не збудований або на місці його просто будівельна яма) він коштує набагато менше грошей, ніж готовий. До того ж, це буде не вторинне житло, а зовсім новий будинок, і відповідно, свіжа квартира.

Але забудовники нерідко порушують термін за договором. У причинах розбиратися не будемо. У кожної будівельної компанії вони свої. І громадянам будівельники постійно пропонують укласти «додаткову угоду» про продовження (перенесення) строків.

ФЗ-214 – на варті інтересів громадян

Правові відносини із забудовником регулюються спеціальним Федеральним законом від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві…», який стоїть на варті інтересів насамперед громадян. Там все чітко прописано та регламентовано.

Це зумовлено тим, що раніше, та й зараз, виникає безліч, м'яко кажучи, не дуже законних схем, які створені для того, щоб просто нажитися несумлінним забудовникам за рахунок людей. Це, звичайно, винятки, але зустрічаються такі винятки досить часто. Тому і суди завалені справами пайовиків із забудовниками.

Зараз у Росії заборонено будівельним компаніям залучати кошти громадян без укладання договору участі у пайовому будівництві (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Така угода може бути визнана у судовому порядку недійсною. Але що цікаво, звернутися до суду з таким позовом надано право лише громадянину. Будівельній компанії у такому позові буде відмовлено.

Але, як кажуть, «було гладко на папері, та забули про яри». Тому можливість обману є завжди.

Додаткова угода: підписувати чи ні?

Остаточна відповідь на це питання, звісно, ​​залишається за вами. Але перш ніж підписувати якісь юридично значущі документи хоча б уважно прочитайте те, що ви підписуєте.

Дивно, але у нас так склалося, що люди просто часто вірять у слово і можуть підписати щось не дивлячись. А потім починають бігати юристами та судами.

У ідеальному варіанті— візьміть проект цієї додаткової угоди у паперовому чи електронному вигляді та проконсультуйтеся з юристом — які тут можуть бути нюанси та підводні камені.

Як правило, у додатковій угоді йдеться про перенесення термінів передачі об'єкта пайового будівництва. Поряд з цим може бути умова, що претензій за новим терміном ви не маєте.

Відповідно, якщо ви підпишите таку угоду (навіть за відсутності умови про претензії), то втратите право вимагати будь-які неустойки з будівельної компанії.

Якщо не підпишіть - це зовсім не означає, що забудовник звільняється від своїх зобов'язань щодо будівництва вашого житла. Тут повністю вина забудовника. А він вам просто надіслав свою пропозицію у вигляді прохання підписати додаткову угоду.

Ви маєте право писати йому мотивовані претензії, а також звертатися до суду, якщо ваша претензія не буде задоволена. Можете вимагати неустойки та інші фінансові санкції із забудовника. Але про це далі.

Як дізнатись, що забудовник порушив термін будівництва?

По перше: як було сказано вище, якщо ви вже підписали додаткову угоду про продовження терміну, то ви не маєте права вимагати грошей за прострочення передачі квартири (об'єкта пайового будівництва). Тому що ви погодилися вже з новими умовами щодо термінів та поставили свій підпис, а ця угода є невід'ємною частиною основного договору.

По-друге: уважно читайте умови договору про строки У договорі має бути прописаний « термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва» згідно з п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закону від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації».

Часто термін прописаний досить розмито або прив'язаний, наприклад, до отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію. Головне, щоби можна було визначити чітку календарну дату.

Наприклад, якщо зазначено, що термін передачі об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва – 3 квартал 2015 року, то першим днем ​​порушення передачі пайовику квартири буде перший день 4 кварталу, тобто 1 жовтня 2015 року. Саме з цього терміну можна пред'являти будь-які претензії до забудовника щодо термінів.

Скільки грошей можна отримати від забудовника за прострочення передачі об'єкта пайового будівництва (квартири)?

Із забудовника можна вимагати такі суми:

1. Неустойку (відсотки)порушення термінів передачі об'єкта пайового будівництва;
2. Збиткиякі виникли у вас з вини забудовника;
3. Штрафза недотримання у добровільному порядку вимоги споживача;
4. Компенсацію моральної шкоди;
5. Судові витрати(наприклад, якщо користувалися послугами юриста).

У результаті сума може вийти не маленька. Тепер розглянемо.

1. Неустойка (пені) порушення термінів передачі об'єкта пайового будівництва

Розмір неустойки визначено у ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 і становить 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ щодня прострочення. Ця ставка постійно змінюється та її актуальний розмір можна подивитися на сайті Центрального банку РФ. На момент написання статті вона становить 8,25% річних.

Проте нескінченно розраховувати цю неустойку не можна. Відповідно до абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закону "Про захист прав споживачів" сума стягненої неустойки (пені) не може перевищувати ціну окремого видувиконання роботи (надання послуги) або загальну ціну замовлення, якщо вартість виконання окремого виду роботи (надання послуги) не визначена договором про виконання роботи (надання послуги).

Іншими словами, максимальна сума неустойки обмежена вартістю квартири за договором.

Насправді суди, зазвичай, знижують розмір неустойки, встановлений Законом. Вони керуються ст. 333 Цивільного кодексу РФ, де сказано, що якщо підлягає сплаті неустойка явно невідповідна наслідкам порушення зобов'язання, суд має право зменшити неустойку. З цим нічого не поробиш, оскільки суд має таке право. Часто розмір неустойки знижують аж до 10% від розрахованої суми. Але Останнім часомсуди схильні стягувати суми більше.

Наведемо приклади з нашої судової практики:

Справа №1. У цій справі з будівельною компанією наша сторона (на стороні позивача - пайовика) вимагала 995 152 рублів неустойки. Порушений термін становив 1276 днів або майже 3,5 роки. Суд вважав за розумне стягнути 500000 рублів. Тобто знизив розмір неустойки у 2 рази.

Справа №2. У цій справі із забудовником наша сторона (на стороні позивача — пайовика) вимагала 115 680 рублів неустойки. Порушений термін становив 250 днів. Суд вважав за розумне стягнути всю суму, тобто 115680 рублів.

Текст судового рішення можна переглянути.

2. Відшкодування збитків

Також від забудовника можна вимагати відшкодування збитків, які зазнала людина з вини забудовника.

Як приклад збитків можна навести випадок із нашої практики.

Так, з вини будівельної компанії, людина була змушена довгий час винаймати інше житло, тому що його квартира була ще не збудована.

Текст судового рішення можна переглянути.

Суму збитків суд не може знизити (якщо все доведено) на свій розсуд, як у випадку з неустойкою, оскільки суд не має на це права, передбаченого законом. А сума збитків може бути дуже значною.

У разі стягнення збитків за оренду іншої квартири або житлового будинку з вини забудовника суд враховує наступне :

• площажитла, що знімається в порівнянні з квартирою по ДДУ. Якщо квартира ДДУ 40 кв.м., а площа орендованого 150 к.в., то буде складно довести обґрунтованість понесених збитків;
• районорендованого житла в порівнянні з квартирою по ДДУ. Якщо нерухомість, що орендується, знаходиться, наприклад в елітній районі, то можуть виникнути питання в обґрунтованості таких витрат;
• чи є наймодавець справді власником житлового приміщення.

3. Штраф за недотримання у добровільному порядку вимоги споживача

По-перше: цей штраф передбачено Законом про захист прав споживачів, оскільки на пайову участь цей закон поширюється.

По-друге: штраф буде стягнуто тоді, коли пайовиком було написано письмову претензію. І на неї забудовник відповів відмовою чи не відповів взагалі.

По-третє: розмір цього штрафу становить 50% суми задоволених вимог.

Наприклад, де ми представляли інтереси пайовика суд стягнув штраф у сумі 290000 рублів.

4. Моральна шкода

Оскільки на відносини, пов'язані з участю громадянина та забудовника, поширюється Закон про захист прав споживачів, то споживач може скористатися компенсацією моральної шкоди. Моральна шкода – це фізичні та моральні страждання, які зазнав громадянин у зв'язку з невиконанням договору у строк.

Як правило, суди у таких справах присуджують невеликі компенсації. Часто суми навіть виходять межі 10000-20000 рублів. Але нам вдалося довести моральну шкоду у сумі 80000 рублів, що досить пристойної сумою.

Моральна шкода визначається індивідуально у кожній справі та її сума нічим не обмежена. Тому в суді можна наполягати на будь-якій сумі, яку вважаєте за гідну.

5. Судові витрати

Судові витрати – це держмито і всі витрати, які ви зазнали у зв'язку з судовим процесом.

Наприклад, якщо ваші інтереси у суді представляв юрист за договором – ці гроші також можна відшкодувати з відповідача.

До речі, якщо сума ваших вимог у позові не виходить за межі 1000000 рублів - то ви звільнені від сплати державного мита. Якщо сума вища - то держмито сплачується з суми, яка перевищує цей 1000000 рублів.

Претензія забудовнику щодо термінів: писати чи ні

Порядок такий: Якщо в договорі прописано «досудовий порядок врегулювання спору» або «всі суперечки вирішуються шляхом переговорів» чи «обов'язковий претензійний порядок» чи якісь подібні формулювання — то написання претензії обов'язково. Інакше суд просто не розглядатиме вашу позовну заяву.

Писати претензію чи ні – вирішувати, звісно, ​​вам. Але часто буває, що грамотно написана претензія працює на благо пайовика. Добросовісний забудовник зазвичай йде на переговори зі своїм клієнтом і пропонує варіанти рішення, які можуть вас влаштувати.

Іноді це повернення грошей. Звісно, ​​у меншій сумі, що належить згідно із законом. А іноді – це проведення додаткових робіт у квартирі. Наприклад, ремонт, чистове якісне оздоблення або встановлення додаткового обладнання у квартирі.

І ще: якщо не буде претензії, то ви втратите право стягнути із забудовника штрафза недотримання у добровільному порядку вимоги споживача у розмірі 50% від задоволених судом вимог.

Звертаємось до суду на забудовника

Якщо претензія не мала своєї дії і забудовник її просто ігнорує, вихід один – звертатися до суду.

Варто пам'ятати, що при ціні позову менше 1000000 (одного мільйона) рублів державне митоза розгляд позовної заявине сплачується, оскільки поширюється Закон про захист споживачів.

Якщо сума позову більше 1000000 (одного мільйона) рублів, держмито сплачується з перевищує суми за загальними правилами.

Також у суді можна буде стягнути витрати на оплату послуг юриста (представника), як зазначено вище.

Годуватись «сніданками» чи почати діяти?

Звичайно, будівництво житлових будинків – це складний та трудомісткий процес, пов'язаний із багатоденним оформленням дозвільної документації. І якщо термін затримки невеликий – варто зачекати.

Головне, щоб збудували якісно. Якщо ж ви бачите, що забудовник не збирається здавати об'єкт будівництва або пройшов вже значний термін – варто звертатися до суду.

Насамкінець бажаємо успіху вам при вкладенні коштів і щоб квартира була здана вчасно!

19.11.18 26 740 35

Якщо він порушив терміни та не добудував метри

Моя родичка купила квартиру у новобудові, а забудовник здав її пізніше термінута меншого розміру. Це він, звісно, ​​дарма.

Костянтин Сірих

вміє спілкуватися із забудовниками

Я допоміг їй отримати неустойку та повернути гроші за недобудовані метри. Про це пісня моя.

Що сталося

У липні 2016 року моя родичка уклала договір участі у пайовому будівництві. Забудовник обіцяв отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію у третьому кварталі 2017 року та протягом 90 днів після цього передати квартиру.

Влітку 2017 року він повідомив, що термін отримання дозволу переноситься на четвертий квартал і запропонував укласти додаткову угоду до договору. Забудовник знімав із себе відповідальність за затримку термінів. Причиною затримки, за його словами, були літні дощі. Відшуміли літні дощі, каже.

Дощу запобігти неможливо, але вони є абсолютно природними для нашого регіону. Тому я порадив родичці не укладати нових угод із забудовником, а у разі затримки терміну здачі квартири вимагатиме виплати неустойки. Я обіцяв підтримати її під час спілкування із забудовником і, якщо знадобиться, підготувати необхідні документи.

Дія непереборної сили та порушення термінів

Форс-мажор - це подія, яка має винятковий, надзвичайний та невідворотний характер. Це, наприклад, війна, землетрус чи повінь. Різке зниження температури взимку, снігопади та щорічний розлив річки до форс-мажору не належать.

Проблеми на прийманні квартири

У січні 2018 року забудовник запросив родичку на приймання. Я пішов із нею. У квартирі було багато вад. У стіні між ванною та кухнею не було отвору для прокладання труб, вікна та двері на лоджію брудні, на укосах – щілини та тріщини, ліфт не працював. А ще з'ясувалося, що фактична площа квартири менша за проектну майже на квадратний метр.

Повторне приймання відбулося за два тижні - 14 лютого 2018 року. Ми переконалися, що недоліків немає і почали підписувати документи.

Інтереси забудовника на етапі приймання представляла інша фірма. В акті приймання-передачі було зазначено, що забудовник знімає із себе відповідальність за менший метраж. Зобов'язання за договором нібито виконано, а сторони претензій не мають.

Ми заперечили та запропонували поправити акт, але представник повідомив, що забудовник уже підписав документ – змінити його не можна. З усіма пропозиціями та претензіями представник відправив нас до забудовника. Він додав, що перспектив у суді ми не маємо, і навів приклад одного пайовика, якому відмовили в суді.

Ага зараз. Налякав їжака судовою практикою.

На такі спроби злякати учасників пайового будівництва краще взагалі не звертати уваги.

Претензія до забудовника та його відповідь

Я розумів, що забудовник порушує терміни передачі квартири, тому заздалегідь склав претензію, вивчив закони та судову практику.

Вони прямо не вказано, що робити, якщо фактична площа квартири відрізняється від проектної. Але є вимога, що об'єкт, що передається, повинен відповідати умовам договору. У разі відхилення, якщо інше не встановлено договором, пайовик має право вимагати пропорційного зменшення ціни. Договір моєї родички містив лише пункт про порядок дій, коли фактична площа більша за проектну.

У претензії я описав усю ситуацію: затримка термінів здачі квартири та відмінність фактичної площі від проектної. На момент подання претензії прострочення становило 48 днів. Площа квартири була меншою за проектну на 0,83 м².

Ми запропонували забудовнику добровільно виплатити неустойку в розмірі 41517,12 рублів і повернути переплату за недобудовані метри в розмірі 31125 рублів. У разі відмови – суд. Вимоги я підкріпив судовою практикою та посиланнями на закони.

Пропозиція змінити акт приймання-передачі

У судовій практиці мені траплялися справи, в яких підписаний акт прийому-передачі квартири означає, що претензій у пайовика немає. Тобто якщо пайовик підписав акт прийому-передачі, він не може претендувати на неустойку.

Щоб позбавити забудовника такого аргументу в суді, я склав заяву із пропозицією змінити акт приймання-передачі.

Реакція забудовника

Ми вручили забудовнику документи 15 лютого 2018 року. Відповідь на заяву надійшла за місяць - 14 березня. Забудовник відмовився змінювати акт прийому-передачі, бо не бачив для цього підстав.

Відповідь на претензію ми отримали трохи згодом – 21 березня. Забудовник заперечував свою провину у порушенні терміну передачі: посилався на дію непереборної сили. Компенсувати різницю в площі менш як один квадратний метр він не хотів: за його словами, це загальноприйнята будівельна похибка.

"Атань!" – каже забудовник.

Того ж дня моя родичка прийняла помешкання, і ми почали готуватися до суду.

Підготовка позову: аналіз судової практики та вибір суду

Після вивчення судової практики я дійшов висновку, що забудовнику вигідно доводити справу до суду.

По-перше, не кожен пайовик захоче вступати в судові позови. По-друге, навіть якщо за підсумками суду забудовник формально програє, за фактом він виплатить неустойку в рази менше, ніж за законом.

Цьому сприяє її положення дають право суду зменшувати розмір неустойки, якщо вона явно завищена. Забудовник, як правило, завжди клопочеться про її застосування. Найчастіше суд неустойку зменшує, відрізняється лише її зниження. Тому при виборі місця подання позову краще виходити з практики, що склалася у конкретних судах.

Незважаючи на те, що Верховний Суд РФ роз'яснив, що неустойку можна знижувати, тільки якщо забудовник доведе явну несумірність неустойки наслідків порушення терміну передачі квартири, районні суди рідко дотримуються цього правила. Вони знижують розмір неустойки, навіть якщо немає обґрунтування її невідповідності. Боротися із цим складно.

ДДУ родички зобов'язував її звертатися до суду за місцезнаходженням забудовника. Такий варіант нам не підходив, бо суд за місцезнаходженням забудовника сильно знижував неустойки. Ми вирішили звернутися до суду за місцем проживання позивача - право обирати суд має споживач за законом. Позбавити споживача цього права не можна.

Основою позовної заяви стала моя претензія. Я доповнив її вимогою про зміну підсудності – за місцем проживання родички – та вимогою виплатити відсотки за користування чужими коштами. Право на відсотки з'явилося після того, як забудовник відмовився повернути переплату за недобудовані метри - тобто утримував гроші, які йому не належать.

Також у моєї родички виникло право стягнути із забудовника штраф. За законом, якщо пайовик до суду пред'явив до забудовника законну та обґрунтовану вимогу виплатити неустойку, а він цього добровільно не зробив, пайовик має право вимагати із забудовника штраф у розмірі 50% від неустойки.

На випадок, якщо забудовник посилатиметься на підписаний акт прийому-передачі, я одразу згадав у позові заяву із пропозицією змінити акт, у якому ми заперечували потрібні пункти.

З моменту подання претензії до фактичного прийому квартири минув час. Прострочення передачі квартири на момент подання позову становило 82 дні. Тому ми просили суд стягнути з забудовника неустойку побільше - 70 925,08 рублів, переплату за зайві метри - 31 125 рублів, відсотки за користування чужими коштами - 391,08 рублів і штраф за відмову відшкодувати неустойку в добровільному порядку в сумі5 неустойки. Ще я включив у позов вимогу компенсувати моральну шкоду – 76 000 рублів. Ціна позову становила 102 441,16 рублів.

Платити держмито за подання позовної заяви не довелося. Від її сплати звільняються позивачі за позовами про захист прав споживачів, якщо ціна позову менша за 1 млн рублів.

Представництво у суді

Цивільний процесуальний кодекс РФ дозволяє громадянам вести свої справи в суді особисто чи через представника. Допускається спільне ведення справи.

Розгляд та рішення суду

Ми вирішили, що представляти інтереси родички в суді буду я, а справу вестимемо спільно.

Перше засідання було підготовчим. Суд ознайомився із матеріалами справи. Ми підтвердили позовні вимоги. Представник відповідача надав письмові заперечення, просив відмовити у позові, а у разі задоволення позовних вимог знизити розмір неустойки та штрафу. Невідповідність неустойки забудовник нічим не доводив.

Друге засідання було сутнісно. До нього я підготував заперечення на зниження неустойки, послався на позиції Верховного СудуРФ та Конституційного Суду РФ. Я звернув увагу суду, що відповідач не довів, у чому несумірність суми неустойки.

У своєму виступі я підтвердив позовні вимоги, аргументував, чому вони мають бути задоволені, і наголосив на відсутності підстав для зниження розміру неустойки.

Представник забудовника, на наш подив, вимогу про повернення переплати визнав. У задоволенні решти позову просив відмовити.

За підсумками засідання суд вирішив стягнути із забудовника неустойку 30 000 рублів, переплату 31 125 рублів, відсотки 391,08 рублів, компенсацію моральної шкоди 3000 рублів та штраф 10 000 рублів. Усього 74 516,08 рублів.

Важко сказати, перемога це чи поразка. Результат мою родичку влаштував, бажання подавати апеляцію та вимагати відміни зниження неустойки у неї не було – отже, перемога. Забудовник рішення не заперечував. У законну силу рішення набуло 2 липня 2018 року.

Виконавчий лист та стягнення по ньому

Щоб виконати рішення суду та стягнути гроші із забудовника, потрібен виконавчий лист. Заяву про його видачу я подав до канцелярії суду.

Закон не регламентує терміну видачі виконавчого листа. Але щоб його отримати, рішення суду має набути законної сили. Ми чекали недовго, виконавчий лист нам видали 5 липня – через 3 дні після того, як рішення набуло чинності.

Ми вирішили не звертатися до судових приставів та стягнути гроші через банк забудовника. У ДДУ були всі необхідні для цього реквізити.

Ось так за 5 місяців ми з родичкою перемогли забудовника та відновили справедливість. 15 лютого подали претензію, а 13 липня отримали гроші – неустойку, відсотки, штраф, компенсацію за моральну шкоду та переплату за недобудовані метри.

Запам'ятати

1. Не укладайте із забудовником додаткові угоди, в яких він знімає із себе відповідальність за порушення терміну передачі квартири. Так ви можете розраховувати на компенсацію.
2. Якщо фактична площа квартири менша за проектну, спочатку вивчіть договір. Якщо в ньому з цього приводу нічого немає, можна вимагати згідно із законом пропорційного зменшення ціни квартири за недобудовані метри.
3. Якщо забудовник не хоче добровільно задовольняти ваші вимоги, звертайтесь до суду. Перед позовом підготуйте претензію, вивчіть судову практику та закони.
4. У судовому засіданні завжди заперечуйте проти зниження розміру неустойки. Вимагайте стільки, скільки належить за законом чи договором. Ви споживач, це ваше право.

На цій сторінці представлений калькулятор неустойки за договором пайової участі за несвоєчасне здавання будинку. Ви можете самостійно розрахувати суму штрафу та неустойки та замовити безкоштовну консультацію.

Розрахунок неустойки проводиться відповідно до процедури, встановленої пунктом 2 статті 6 Федерального закону від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації.
При розрахунку використовується інформація про ставку рефінансування із офіційного сайту Центрального Банку РФ. На сьогодні ставка рефінансування становить 7,25% річних (станом від 26.06.2019).

Увага! 26 липня 2019 ЦБ РФ знизив ключову ставку (ставку рефінансування). З 29 липня 2019 року ключова ставка складає 7,25%. Наш розрахунок включає нові ставки!

Калькулятор

Вартість об'єкта пайового будівництва за договором * руб.

Дата передачі об'єкта пайового будівництва за договором *

Вважаємо за ставкою: на день настання зобов'язань на день фактичного виконання за періодами дії ставки

* - поля, обов'язкові для заповнення Розрахувати

Кількість днів прострочення: 280

Неустойка: 39447 руб.

Штраф: 19724 руб.

Разом забудовник має сплатити:

59171 руб.

За Федеральним Законом № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві" від 30.12.2004р, згідно ч.2 статті 6, можна зажадати назад гроші, вкладені в об'єкт нерухомості, що будується, а також отримати неустойку в розмірі 1/150 ключової ставки ЦБ Росії , якщо пайовик - громадянин, і 1/300 - якщо це юридична особа. Цей пункт — захист пайовика, який має право повернути гроші з урахуванням інфляції.

Коли і за що можна вимагати неустойку

Безліч випадків звернення до суду про повернення неустойки групується у дві категорії:

ДДУ розірвано до закінчення терміну дії — у цьому випадку виплачується сума, внесена пайовиком за договором на момент розірвання плюс неустойка за користування цієї суми. Іншими словами, пайовик — кредитор, грошима якого користувався забудовник, і він має повернути борг із відсотками за кожен день.

ДДУ розірвано після закінчення терміну дії — у цьому випадку пайовик може вимагати неустойку:

• за прострочення понад 2 місяці при здачі об'єкта;

  за об'єкт, що не зданий у строк, через 2 місяці після закінчення дії ДДУ.

Крім того, пайовик може вимагати:

зробити перерахунок неустойки на дату основного засідання суду;

штраф у розмірі 50% від неустойки;

штраф за прострочення виплати встановленої судом суми - 1% за кожний прострочений день;

компенсацію за моральну шкоду;

відшкодування збитку (через прострочення передачі квартири - оплату орендної платиза незапланований та вимушений найм житла)

оплату судових витрат.

Олександр МарущенкоСтарший юрист

Важливо: якщо забудовник виконав свої зобов'язання за ДДУ, а пайовик ухиляється і не підписує акт прийому — здавання або інший документ, то забудовник звільняється від сплати всіх пені!

Тут очевидна недобросовісність пайовика, який навмисно затягує термін отримання побудованого житла для того, щоб вимагати неустойку. І тут закон за забудовника.

Як правильно порахувати пені?

Можна самостійно зробити розрахунок за допомогою онлайн калькуляторавище, які автоматично визначають суму неустойки. Але давайте разом зрозуміємо механізм і різницю у способах розрахунків, щоб знати, як це все розраховується.

За кожен день прострочення, за новою редакцією, прописано, що за основу береться ставка рефінансування ЦБ РФ на день виконання зобов'язання. тобто термін здачі об'єкта, від ціни ДДУ.

Зважаючи на численні питання та судові спори щодо пайового будівництва та розрахунки неустойки, що належить учаснику ДДУ, 4 грудня 2013 р. Президія Верховного Суду РФ склала огляд, який наказав:

Якщо побудований об'єкт переданий пайовику з простроченням, то період прострочення починається з дня, наступного після вказаного в ДДУ терміну здачі об'єкта та закінчується в день підписання передавального акта.

Це означає, якщо у договорі зазначено, що квартиру здадуть не пізніше 31.12.2016р., то з 1 січня 2017 року починається відлік прострочення. Навіть якщо акт підписано 1 січня 2017р., прострочення становитиме 1 день.

Розрахунок неустойки при прострочення йде за такою формулою:

Сума пені = (Сума договору * кількість прострочених днів * ставка рефінансування у %)/150

Якщо пайовик — юридична особа — то вираховуємо 1/300.

Випадок із практики ⚖

Приклад перший

Прострочення становило 30 календарних днів.

Підставляємо у формулу всі відомі дані та вважаємо неустойку за 1 місяць:

(2000000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефінансування до 2016 р. практично була незмінною, що дорівнює 8,25%.

Але з введенням поняття ключової ставки з 1 січня 2016р. за вказівкою ЦБ РФ № 3894-У від 11.12.2015 р., що дорівнює 11%, яка у ФЗ № 214-ФЗ не згадана, виникли складності при підрахунках. Так, з 1 січня 2016 року ставка рефінансування дорівнює ключовій ставці.

Для довідки:

Ключова ставка - мінімальний%, під який Банк Росії видає короткостроковий (на 1 тиждень) кредит комерційним банкам.

Одночасно це максимальний %, під який Банк Росії приймає депозити від комерційних банків. Була введена з метою регулювати інфляцію — у кризи підвищується (вигідніше гроші вкладати у банки та отримувати %), у стабільні періоди — знижується (вигідніше витрачати, вкладатись у розвиток, інвестувати).

У законодавчих актах розрахунки та нарахування штрафів, пені, неустойок поки що зав'язані на ставці рефінансування, з 01.01.2016 вона стала рівна ключовій.

Таким чином, формула розрахунку змінилася:

Сума неустойки = (Сума договору * кількість прострочених днів * ключова ставка у %)/150 (або /300)

У зв'язку з регулюванням рівня інфляції, ЦБ РФ неодноразово змінював ключову ставку (див. сайт Банку Росії, або Wikipedia).

• до 31.12.2015р. включно за ставкою рефінансування 8,25 відсотків річних.
• з 01.01.2016р. по 13.06.2016р., за ключовою ставкою 11% річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 31.07.2015р. з офіційного сайту www.cbr.ru)
• з 14.06.2016р. до 18.09.2016р. за ключовою ставкою – 10,5 відсотків річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 10.06.2016р. з офіційного сайту www.cbr.ru)
• з 19.09.2016р. до 26.03.2017р. за ключовою ставкою – 10 відсотків річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 16.09.2016р. з офіційного сайту www.cbr.ru)
• з 27.03.2017р. до 01.05.2017р. за ключовою ставкою – 9,75 відсотків річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 24.03.2017р. з офіційного сайту www.cbr.ru)
• з 02.05.2017р. на даний час за ключовою ставкою - 9,25 відсотків річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 28.04.2017р. з офіційного сайту www.cbr.ru).
• з 16.06.2017р. на даний час за ключовою ставкою - 9 відсотків річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 14.06.2017р. з офіційного сайту www.cbr.ru)
• з 18.08.2017р. на даний час за ключовою ставкою - 8,5 відсотків річних. Встановлено рішенням Ради директорів Банку Росії (Інформація ЦБ РФ від 16.08.2017р. з офіційного сайту www.cbr.ru)
• з 30.10.2017р. на даний час за ключовою ставкою - 8,25 відсотків річних.

Олександр МарущенкоСтарший юрист

При розрахунку неустойки, якщо терміни ДДУ потрапили у періоди, діє кілька принципів. Взявши за основу один із них, можна постаратися максимально отримати вигоду.

Розрахунок за кожним періодом дії ставки

Розрахунок на дату підписання акта про приймання-здавання об'єкта

Розрахунок на дату подання позову (якщо об'єкт не передано)

Перший варіант розрахунків є більш логічним, тому суди, як правило, керуються цим механізмом.

Випадок із практики ⚖

Приклад другий

Сума з ДДУ - 2 000 000 рублів.

Вона становила 458 календарних днів. Цей період розбиваємо на кілька, тому що ставка змінювалася, і підраховуємо неустойку днями за тією самою формулою:

Сума неустойки = (Сума договору * кількість прострочених днів * ставка у %)/150

Таким чином, за прострочення в 15 місяців пайовик отримав 596 200,51 руб, що склало 29.81% від загальної суми по ДДУ, або 23.85% річних!

Коли розривається ДДУ і повертається повна сума за договором разом із неустойкою за весь термін користування, виходить, що забудовнику було надано позику під великий відсоток — у середньому не менше 23 % річних!

Очевидно, що за високої процентної ставки підсумкова сума у ​​розрахунках буде більшою.

Таким чином, остаточна сума неустойки залежить від:

суми за ДДУ

кількості днів із моменту передачі грошей забудовнику до дати розірвання ДДУ

кількості прострочених днів

ставки рефенансування (або ключової ставки)

фізична або юридична особа - пайовик

У від 30.12.2004г “ ” згадано тезу розмірі ставки рефінансування ЦБ РФ, чинної на день виконання зобов'язання. Тобто. це дата, коли фактично забудовник (з простроченням) здав, а пайовик отримав свою квартиру.

Олександр МарущенкоСтарший юрист

Але в юридичній практиці трактування законів може бути неоднозначним. Ось чому потрібні адвокати, які використовують усілякі способи, аргументацію, доказову та документальну базу для винесення найвиграшнішого рішення на користь клієнта.

Тому, не поспішайте відразу стягувати першу суму. Виходячи з конкретного випадку, враховуючи терміни, періоди та різні процентні ставки, необхідно порахувати неустойку всіма можливими способами, порівняти отримані підсумки та визначитися, яку суму вимагати.

Важливо:при розрахунках не переборщити, виходити з реального стану речей та фінансового стану забудовника, та вимагати розумну суму неустойки. У цьому випадку суд йде назустріч позивачу.

Якщо схеми розрахунків не вписуються до рамок положень ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, суд, враховуючи об'єктивні обставини забудовника з невиконання зобов'язань ДДУ, може застосувати статтю 333 Цивільного Кодексу РФ “Зменшення неустойки судом”, зробити перерахунок і значно занизити заявлену суму.

за 2016р. - по 11%

І в цьому випадку сума виявилася меншою за розрахункову.

Враховуючи, що немає єдиного законодавчого розпорядження, яким способом розраховувати суму неустойки, у кожному конкретному випадку суддя, беручи до уваги обставини та доводи сторін, виносить відповідне рішення, частіше керуючись способом підрахунку за періодами.

Очікуються на відповідні роз'яснення Верховного Суду Російської Федерації. Поки що їх немає — можна розраховувати на максимум.

Крім об'єктивних причин, що визначають розмір стягнень, є суб'єктивні. Має значення, до якого суду звертаються з позовом, яка будівельна компанія є відповідачем, її репутація, кількість та якість збудованих об'єктів.

Спостерігається тенденція вказувати у ДДУ штрафні санкції – конкретну суму неустойки. Це певною мірою вигідно обом сторонам.

У разі порушення термінів здачі квартири, придбаної за договором пайового будівництва, у будівельної компанії виникає обов'язок, розмір яких залежить від терміну прострочення.

Причинипрострочення можуть бути різного характеру, наприклад:

• фінансові (нестачі коштів);
• технічні (пов'язані з підключенням інженерних комунікацій та ін.);
• пов'язані з підрядником (затягування поставки матеріалу, оздоблювальних робіті т.д.);
• затягування процесу держструктурами (при здачі будинку комісією виявлено порушення).

Перед тим, як термін здачі квартири закінчиться, будівельна компанія зобов'язана повідомитиучасника про неможливість виконання зобов'язання у строк, запропонувавши йому змінитиумови договору. Погоджуючись нею, учасник втрачає декларація про отримання неустойки. Відмовившись від зміни, отримати неустойку та відшкодування збитків пайовик може двома способами - шляхом направлення забудовнику або в .

Порушення термінів ДДУ

При визначення кількості днівпрострочення пайовику необхідно звернути увагуна пункт договору, що вказує термін передачі квартири, а не введення багатоквартирного будинкув експлуатацію. Це пов'язано з тим, що за вимогами законодавства не прийнятий комісією місцевої адміністрації будинок та житлові приміщення у ньому не підлягають передачі учасникам пайового будівництва.

У тих випадках, коли будівництво не може бути завершено в обумовлений з учасниками термін, не пізніше ніж за 2 місяцідо їх закінчення забудовник зобов'язаний повідомити їх про таку ситуацію та запропонувати внести зміни до раніше укладеного договору (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

У випадках ігнорування забудовником цієї вимогиабо відмови пайовика від внесення змін до договору, можуть наступити такі наслідки:

При складанні та поданні позовної заяви до суду позивач має право вимагати стягнення моральної шкоди та фактичної шкоди, а також штрафу (п. 6 ст. 13 ФЗ «Про захист прав споживачів»).

Крім вищесказаного, необхідно враховувати, що:

• Разом з позовом пайовику необхідно подати до суду документи, на яких він засновує свої вимоги. Серед них можна виділити:
  • копію паспорта;
  • копію договору участі у пайовому будівництві;
  • документ, що підтверджує сплату ціни договору;
  • претензію, направлену забудовнику, повідомлення про її вручення, відповідь на неї (за наявності);
  • розрахунок суми неустойки.
• Якщо стягувана неустойка менше 1 млн рублів, згідно з п. 3 ст. 17 ФЗ «Про захист прав споживачів»та п. 3 ст. 333.36 Податкового кодексуРФ (НК РФ), пайовик звільняється від сплати державного мита. Якщо ж вище 1 млн р., то держмито обчислюється відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, з її зменшенням у сумі держмита, що підлягає сплаті при ціні позову в 1 млн р. н.
• За клопотанням забудовника розмір неустойки може бути зменшеносудом, у разі її явної невідповідності наслідкам порушення строку здачі квартири. При цьому суд враховує ступінь виконання забудовником його зобов'язань, розмір завданих збитків та інших обставин, що заслуговують на увагу.

Додаткова угода до договору пайової участі у будівництві

При неможливості завершення пайового будівництва у строк, забудовник зобов'язаний направити пайовику пропозицію про зміну раніше укладеного ними договору щодо строків виконання зобов'язань (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Така зміна, згідно зі ст. 452 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ), оформляється угодою, здійснюваним у тій формі, як і ДДУ, тобто. письмовим документом, що підлягає держреєстрації.

Важливо враховувати, що підписання такої угоди позбавляє пайовика права на отриманнявід забудовника неустойки, а також права на односторонню відмову від виконання договору в рамках періоду, що продовжується.

Крім того, пайовику необхідно пам'ятати про те, що:

• Забудовник не може змінити термін здачі об'єкта в односторонньому порядку, а також зобов'язати пайовика підписати зазначену угоду. Примушення пайовика до його укладання може здійснити виключно суд та тільки у разі суттєвої зміни обставин, у тому числі боку виходили під час укладання ДДУ (ст. 451 ДК РФ).
• Пропозиція про укладення такої угоди має бути надіслана не пізніше ніж за 2 місяцідо закінчення граничного терміну здачі квартири пайовику. Разом з такою пропозицією забудовник має направити пайовику документи, що підтверджують неможливість закінчення будівництва у строк. При недотриманні цих вимог, відмова пайовика від укладення угоди буде більш ніж переконливою та обґрунтованою.

Висновок

Порушення термінів здачі квартири як невиконання зобов'язань за договором, безумовно, є порушенням прав пайовиків, як учасників пайового будівництва та споживачів. При цьому чинне законодавство надає їм безліч різних інструментів для захисту та відновлення своїх прав.

Водночас правова безграмотність пайовиків не дозволяє їм сповна скористатися наданими можливостями, що дозволяє забудовникам у переважній більшості випадків уникнути відповідальності.

Питання

Відмова у укладанні угоди забудовнику

Чи можу я відмовити забудовнику у укладенні угоди про зміну термінів здачі квартири, якщо так, то з яких причин?

Відповідь

Таким чином, Ви маєте право відмовити забудовнику від укладення угоди, без вказівки мотивів або пославшись на її обов'язок щодо передачі квартири, не пізніше обумовленого договором строку (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).