Як із однієї квартири зробити дві. Як розділити 2 кімнатну квартиру на студії.

Павле, добрий день! Якщо проводити аналогію із земельними ділянками, то Мінфіном сформовано в кількох роз'ясненнях, що в цьому випадку утворюється нові об'єкти нерухомості і відповідно термін володіння обчислюється з дати реєстрації права на нові об'єкти. Відповідно у вашому випадку при реєстрації права на дві нові квартири термін обчислюватиметься з дати реєстрації цих квартир. Однак у цьому випадку в соот. зі ст. 220 ви маєте право застосувати податкове вирахуваннязменшивши суму доходів від продажу квартир на суму витрат на їх придбання Складність у відсутності в ПК методики розрахунку витрат у цьому випадку. За аналогією із ЗУ Мінфін в одному з роз'яснень вказував на можливість застосування розрахунку щодо співвідношення площ нових ділянок та вартості їх придбання. Тобто. куплений за мільйон, розділений на дві ділянки рівних, також і витрати беруться по 500 тис. З квартирами звичайно все складніше, але в принципі врахувати ці витрати можливо.

Питання: З 2002 р. фізособа має у власності восьмикімнатну квартиру, утворену шляхом поєднання трьох квартир. У 2008 р. дана квартира була розділена шляхом виділу частки на дві квартири, про що видано Свідоцтво про державної реєстраціїправа власності на кожну квартиру. Чи має право фізособа на отримання майнового податкового відрахування з ПДФО у разі продажу однієї з квартир, право власності на яку належить їй понад 3 роки, але Свідоцтво про державну реєстрацію права власності видано лише у 2008 р.?
Відповідь:
МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ЛИСТ
від 24 жовтня 2008 р. N 03-04-05-01/398
Департамент податкової та митно-тарифної політики розглянув лист щодо отримання майнового податкового відрахування при продажі однієї з двох квартир, що перебувала у власності платника податків менше трьох років, та відповідно до ст. 34.2 Податкового кодексу Російської Федерації(Далі - Кодекс) роз'яснює наступне.
Відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодексу при визначенні розміру податкової бази платник податків має право на отримання майнового податкового відрахування, зокрема, у сумах, отриманих платником податків у податковий періодвід продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючи приватизовані житлові приміщення, дач, садових будиночківабо земельних ділянок і часток у зазначеному майні, які перебували у власності платника податків менше трьох років, але не перевищують загалом 1 000 000 руб.
Будь-яких обмежень щодо кількості об'єктів нерухомості (часток у них), під час продажу яких може бути отримано майнове податкове відрахування, у зазначеній статті Кодексу не встановлено.
Оскільки майнове податкове відрахування надається за кожним конкретним об'єктом нерухомого майна (часткою у ньому), термін перебування у власності платника податків такого об'єкта вважається з дати його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Розділити майно за потреби можна за встановленим законом регламентом. Це досить поширена процедура, яку власникам доводиться проходити під час розлучення, розміни житла всередині сім'ї, спільного успадкування. Перед тим як розпочати реалізацію житла або визначення права користування, потрібно провести розділ квартири на частки.

Правила та порядок поділу квартири

Нерухомість може бути оформлена у спільну чи пайову власність без фактичного виділення пайового володіння. При придбанні, приватизації чи інших юридичних діях із житлом офіційно встановлюється статус володіння. Наприклад, у документах може бути зазначено індивідуальне, спільне або пайове користування. Виниклі потреби виділення пайового володіння та оформлення відповідних документів на кожного власника відбувається за згодою або через звернення до судової інстанції.

Кожен власник має право виділити свою конкретну частку та розпорядитися нею на власний розсуд. Розділ квартири між власниками має на увазі два шляхи: виділ приміщення в натурі або виплату суми компенсації рештою власників. Іншими словами, продати виділену частину об'єкта або користуватися нею самому, згідно з встановленими рамками.

Виробляючи розділ квартири, пайова власність може бути визначена за згодою сторін. Між власниками, які мають загальний документ, що встановлює на квартиру, укладається угода, засвідчується нотаріально.

Документ встановлює правила користування у пайовому співвідношенні чи визначає суму компенсації під час продажу своєї частки іншому власнику приміщення. Договір має юридичну силу та дозволяє розділити спільну власність між заінтересованими особами.

У разі неможливості домовитися доводиться звертатися за визначенням прав до суду. Позовна вимога має вказувати питання, що ставляться перед судом. А саме: чи можна розділити нерухомість у натурі, яке пайове володіння належить кожній неприємній стороні, правила поділу та розрахунку в даній конкретній ситуації. Суд має встановити переважне право володіння, якщо на це є вагомі підстави заявника. Розглянути інтереси неповнолітніх та недієздатних членів сім'ї, визначити суму стягнення з громадянина, який отримав пріоритетне право користування.

Буває, що житлову площу неможливо розділити, наприклад, однокімнатну квартиру на двох претендентів або двокімнатну на трьох пайових власників. Судове рішення може встановити продаж об'єкта та поділ коштів згідно з частками володіння. Другий шлях, при якому нерухомість відходить одному з учасників спору, зобов'язаному виплатити пайовий еквівалент іншим власникам, є найбільш конфліктним.

Оцінка майна, вироблена за кадастрової вартості або вартості об'єкта за БТІ, є незначною сумою. Якщо до уваги береться ринкова ціна, вона визначається незалежною експертизою, проведеної на запит суду. У будь-якому випадку придбати житло на виділені частки практично неможливо.

Іноді поділений об'єктє єдиною власністю кожного учасника процесу, причому кількість ізольованих кімнат менше, ніж претендентів. За неможливості спільного проживання житло визначається одному з кандидатів, решті виплачується пайова відповідність. Рішення про проживання та виплату коштів іншим власникам суд ґрунтується на розмірі володіння. Якщо частка незначна, то бажання власника може не братися до уваги, а вердиктом вказується виплата у певному розмірі. Такі різні пайові володіння часто виникають при успадкування за законом або заповітом у певних непорівнянних пропорціях.

Пайовий розділ квартири при розлученні

Спільна власність подружжя ділиться згідно із законом у рівних пропорціях. Оскільки подружжя має однакові права, то суд враховує наявність дітей при розподілі площі в натурі. Наприклад, колишнє подружжяпроживають у двокімнатній квартирі та мають дитину. Тоді велика кімната відходить батькові з дитиною, менша закріплюється за другим чоловіком. При реалізації вартість нерухомості ділиться порівну, якщо майно оформлене у власність приватизації і частка дитини встановлено, то виручена сума ділиться на три рівні частини.

Якщо нерухомість приватизована, зокрема на неповнолітнього, то батькові має сенс подати позовну заявупро виділення пайового володіння від імені дитини. Суд розгляне переважне право на користування житлом батька з дитиною та визначить порядок проживання. При майнових спорах використовується порядок пред'явлення претензії протилежної сторони.

Це означає, що перед зверненням до суду слід офіційно направити протилежній стороні пропозицію про пайовий поділ квартири. Відсутність відповіді та подальших дій заінтересованої особи стає для суду підставою для ухвалення рішення без урахування аргументів відповідача. Претензія надсилається листом із повідомленням та прикладається до позовної заяви на поділ майна.

За законом, нерухоме майно подружжя не ділиться фактично, не можна перетворити ізольовану житлоплощу на комунальну квартиру, таке становище закріплено законом. Суд має право лише визначити порядок користування квартирою, який має згодом дотримуватися мешканцями. Документальне оформленнявиділеної частки у спільному майні здійснюється в органах державної реєстрації за поданням угоди або судової постанови.

Після визначеного терміну розгляду кожен із подружжя отримує своє свідоцтво на право власності із зазначенням пайового володіння. Витяг з ЄДРП та отримане свідоцтво стануть основними документами, що підтверджують право користування виділеною часткою.

Якщо квартира повністю належить одній особі, він має право продати, подарувати всю квартиру чи частку у ній будь-якій особі за власним бажанням.

Якщо квартира належить кільком особам у частках, то кожен пайовий власниквправі розпорядитися своєю часткою як завгодно.

Однак, якщо частка в приватизованій квартирібуде продаватися, то необхідно попереднє повідомлення іншого пайового власника і пропозицію йому викупити частку, оскільки інший власник має переважне право купівлі. Це правило не поширюється на правовідносини з дарування частки.

Право часткової власності та розмір часток

Право часткової власностірегламентовано у ст. 244 ГК РФ, а умови розпорядження пайовою власністю зафіксовані у Федеральному законі «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 № 218-ФЗ. Отже, на єдиний об'єкт нерухомого майна визначаються частки окремих власників. При цьому угоди, які можливо здійснити з часткою, що належить на праві власності, повинні бути нотаріально засвідчені і зареєстровані в органах Росреєстру.

Розмір часток може встановлюватись залежно від підстав виникнення часткової власності. Частка у праві спільної часткової власності зазвичай виражається у вигляді дробу та вказується у свідоцтві про державну реєстрацію права власності. Відповідно до норм цивільного законодавства частки учасників передбачаються рівними, якщо інше не випливає із закону, договору або істоти відносин, що склалися між ними.

Важливою обставиною є те, що кожен учасник має право розпоряджатися своєю часткою у праві спільної власностісамостійно - продавати, дарувати та інше.

Розмір частки у праві спільної часткової власності то, можливо змінено залежно від різних причин: зміна складу учасників, внесення у об'єкт нерухомого майна вироблених власником поліпшень тощо.

Важливо!Здійснення права спільної часткової власності відбувається за взаємною згодою всіх власників. Якщо у співвласників відсутня згода з питань володіння та користування спільним майном, то вони мають право вирішити спір у судовому порядку.

Право кожного учасника розпоряджатися своєю часткою у спільному майні є речовим та захищено законом від зазіхань власників інших часток, якщо це право належним чином оформлене.

Як ділити квартиру на частки?

Підстави та види поділу спільної часткової власності, а також виділу частки у праві спільної часткової власності, різні. При цьому, якщо виділяється частка будь-кого з учасників, то право власності для нього припиняється. Але і в тому, і в іншому випадку такі дії можливі як за згодою всіх співвласників, так і за рішенням суду.

Розділити квартиру на частини можна трьома різними способами:

• уклавши угоду про поділ часток у квартирі;
• уклавши шлюбний договір;
• в судовому порядку.

Угода про поділ часток у квартирі

Спільна власність на нерухомість може бути як пайова, так і спільна. У першому випадку, частки вже визначені і кожен власник має свідчення на конкретну частку в квартирі. У другому випадку частки не визначені.

Спільна власність виникає на майно подружжя (якщо відсутній шлюбний договір або угоду про поділ майна, або якщо частки не визначені), на майно у дачних кооперативах, на майно фермерського господарства (якщо немає угоди про визначення часток).

В інших випадках оформляється пайова власність, коли розмір частки зазначений у документах про власність.

Якщо квартира у вас у частках, то сенсу визначати частки немає, оскільки вона вже розділена на частки. Якщо одна з осіб бажає збільшити свою частку, то іншій особі потрібно продати чи подарувати всю частку чи її частину.

Найчастіше угода про визначенні часток у нерухомості укладається подружжям.

Угода про поділ майна між подружжям найбільш варіативний документ, його положення визначаються самим подружжям по власним бажаннямта згодою, на відміну від шлюбного договору, умови якого жорстко регулюються законодавством.

У договорі про поділ майна за частками необхідно вказати, яке майно і в яких частках закріплюється за кожним із подружжя. Також згідно з практикою, що склалася, в угоді прописується:

• найменування та реквізити сторін;
• предмет згоди;
• Права та обов'язки сторін;
• їхня відповідальність;
• порядок вирішення спорів;
• заключні положення про введення в дію та порядок його розірвання.

Крім того, поділ часток у квартирі дітям та дружину необхідний у разі придбання нерухомості на кошти материнського капіталу. Частки виділяються після погашення кредитного чи іпотечного зобов'язання. Подружжя за своєю угодою має право виділити собі та дітям будь-які частки в нерухомості та їх розмір не обмежений законодавством.

Шлюбний договір

Розділити квартиру подружжя може і як у період шлюбних відносин, і після їх завершення. У цьому, якщо подружжя укладено шлюбний договір, він і визначає спосіб виділення майнових активів. Шлюбний договір може визначити різні режимивласності для подружжя:

1. пайову власність;
2. спільну власність;
3. індивідуальну власність.

При укладанні шлюбного договору та визначенні часток у разі розлучення подружжю немає необхідності з'ясовувати спосіб поділу майнових активів, оскільки вони вже закріплені. Варто враховувати той факт, що шлюбний договір нотаріально засвідчується та мають юридичну силу як у період шлюбних відносин, так і після припинення шлюбу, доки не будуть вирішені майнові суперечки.

Судова секція

Якщо в період розлучення між подружжям не було укладено шлюбний договір і не було досягнуто добровільної угоди про поділ спільно нажитого майна, то необхідно звернутися з позовною заявою до суду. Частки партнерів у квартирі, у разі, можуть бути визнані судом рівними.

Термін подання такої заяви – загальний та становить три роки. Тобто, якщо подружжя розлучилося, то один із учасників колишніх шлюбних відносин може подати позовну заяву до суду протягом трьох років.

При подачі заяви з метою виділення частки в квартирі, позивач має право вказати варіант поділу спільного майна і навіть яку частку він віддав перевагу.

Важливо!Коли буде визначено частки кожного з подружжя в судовому порядку, їх слід належним чином зареєструвати в Росреєстрі, тільки в цьому випадку виділення частки буде юридично закріплене.

Судова практика показує, що найчастіше такі суперечки закінчуються розподілом спільно нажитого майна в рівних частках. Якщо ж такий розділ у принципі неможливий, то один із подружжя може надати другому компенсацію у грошової формита володіти квартирою як єдиний власник. Розмір компенсації визначається пропорційно вартості частки другого учасника.

Поділ квартири на частки

Доступні варіанти поділу квартири на частини безпосередньо залежать від правового режиму майнових активів кожного з учасників спільної власності. Відповідно до ст. 254 ЦК України майно є спільною власністю, якщо в ньому не визначено частки кожного учасника. Розглянемо найпоширеніші варіанти поділу квартири на частки.

Виділ часток із спільного майна

При виділенні частки із спільного майна необхідно дотримуватися таких умов, встановлених ст. 254 ГК РФ:

• виділ частки одного із співвласників можливий лише після попереднього визначення частки кожного з учасників у праві на загальне майно;
• при виділенні частки із спільного майна, якщо інше не передбачено законом чи угодою співвласників, їх частки визнаються рівними;
• порядок виділу частки із загального майна здійснюється у рамках, встановлених ст. 252 ЦК України.

Будь-який учасник пайової власності має право вимагати виділення своєї частки із загального майна. Якщо виділ у натурі неможливий, тому що збитки спільному майнуу такому разі буде невідповідним, інші учасники повинні виплатити йому компенсацію пропорційно вартості його частки. Щойно кошти у вигляді компенсації буде отримано учасником, його право власності на частку припиняється.

Якщо квартира приватизована

Право власності на житло можна отримати шляхом приватизації квартири, яку учасники отримали на умовах найму соціального. Для приватизації слід написати спільну заяву до місцевого уповноваженого органу та отримати приватизаційний договір. Саме в приватизаційному договорі буде написано, яку частину (частка) квартири буде закріплено за кожним. При цьому право власності виникне лише після державної реєстрації договору у Росреєстрі.

Після реєстрації поділ квартири між співвласниками може здійснюватися такими способами:

• кожному громадянинові передається частка, встановлена ​​за підсумками приватизації;
• розподіл майнових активів порівну, якщо було встановлено спільну форму володіння;
• у разі, якщо власність купувалась у шлюбі подружжям, то поділ квартири після розлучення здійснюється або на підставі шлюбного контракту, або шляхом укладання добровільної угоди про поділ, або в судовому порядку.

Якщо квартира куплена за материнський капітал

Якщо квартира куплена сім'єю з допомогою материнського капіталу, вона оформляється між членами сім'ї за частками. Також придбана квартира (кімната, будинок) може бути оформлена у власність тільки на дітей. У цьому випадку після розірвання шлюбу житло не увійде до спільної сумісної власності подружжя і не підлягає поділу.

Якщо ж квартира оформлена усім членів сім'ї, то при розділі квартири у разі розлучення кожному учаснику дістається та частка, що зареєстровано його у правовстановлюючих документах.

Важливе значення має розмір материнського капіталу та вартість придбаного житла. Якщо батьки додадуть меншу суму на купівлю квартири, ніж материнський капітал, то житлове приміщення має бути оформлене на дітей.

Якщо квартира в іпотеці

Якщо квартира придбана подружжям у період шлюбу за допомогою іпотечного кредитування, то згідно з Федеральним законом від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» та ст. 37, ст. 39 СК РФ, вона визнається спільно нажитим майном і підлягає поділу на рівних частках.

При цьому банком може бути проведений аналіз платоспроможності кожного з партнерів, і на підставі цього він має право запропонувати продати іпотечне житло, погасити заборгованість за іпотечним кредитом, а ті, що залишилися від продажу. грошові коштиподілити в рівних частках між подружжям.

Якщо один із подружжя хоче залишити квартиру за собою, то можливий варіант викупу частки іншого співвласника.

На скільки часток можна розділити квартиру?

Це питання законодавець віддає на розсуд самого власника. Тобто, у разі діє принцип свободи розпорядження своєю власністю. Власник має право розділити своє майно на 2,4,10,100,1000 і т. д. часткою. Жодних обмежень не встановлено.

Однак, визначення часток у нерухомому майні, з погляду можливості подальшого розпорядження своєю часткою, є недоцільним.

Важливо!Подарувавши або продавши свою частку будь-якій особі, власник втрачає право власності на цю частку. Тобто розпорядитися можливо вже буде лише своєю часткою. Звичайно, інший пайовий власник не зможе продати частку без попереднього повідомлення іншого співвласника. Однак, цей обов'язок добре обходиться в практиці шляхом дарування частини частки третій особі з подальшим продажем.

Адже неприємно житиме у квартирі чи приватному будинку з чужими людьми та за недосягнення угоди щодо порядку користування майном, її доведеться встановлювати у судовому порядку.

Тобто, визначення часток у нерухомості завжди пов'язане з ризиком неналежного виконання або невиконання обов'язків щодо володіння, користування, розпорядження часткою іншим пайовим власником.

Отже, у цій статті ми розглянули нюанси поділу нерухомого майна на частки, укладання відповідної угоди та можливі перешкоди за бажання здійснити відчуження частки.

УВАГА!У зв'язку з останніми змінами у законодавстві, інформація у статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть у формі нижче.

Розкажіть друзям!

Анатолій

я хочу продати свою частину квартири, бо мені набридло жити в бардаку і платити самому за квартиру!

прописано нас 2е Я і старший Брат але живе нас четверо, я окремо в кімнаті, а Брат зі своєю громадянською дружиною та дитиною 6-ти років у спальні.

у всій квартирі постійно бардак (крім моєї кімнати) за квартиру платять вони через раз, а то й взагалі не хочуть платити. Вони дуже часто п'ють, навіть можна сказати кожен Божий день!

На мої прохання прибрати у спільних кімнатах я постійно чую нецензурний вираз, і погрози у свій бік!

А буває що трохи і до бійок не доходить!

Допоможіть розібратися в такій ситуації і підкажіть що робити? Будь ласка.

Відповіді юристів 1

Наймач житлового приміщення за договором найму соціального за згодою в письмовій формі наймодавця і членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, у тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, вправі здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачу.

Члени його сім'ї, що проживають спільно з наймачем, мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і які перебувають у різних будинкахчи квартирах.

Якщо між наймачем житлового приміщення за договором соціального найму та членами його сім'ї, що проживають спільно з ним, не досягнуто згоди про обмін, будь-який з них має право вимагати здійснення примусового обміну займаного житлового приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються докази, що заслуговують на увагу, і законні інтереси осіб, які проживають в житловому приміщенні, що обмінюється. (Ст. 72 ЖК РФ)

Справа ця вкрай складна, т.к. необхідно підібрати відповідні варіанти обміну, причому всі житлові приміщення, призначені для обміну, повинні бути муніципальними.

На даний момент житловим законодавством виділення частки житлового приміщення в натурі можливе лише у випадку, якщо можна технічно обладнати окремий вихід, окремі зручності, кухню і т.д. По суті, така можливість є тільки в одноповерхових будинкахабо ж (таке буває, але рідко) у квартирах, які раніше були з'єднані з двох квартир. Тільки тоді суд може винести позитивне рішення щодо позову. Якщо ж є звичайна квартира, то можна в судовому порядку визначити порядок користування жилим приміщенням. Дозволяючи таку вимогу, суд враховує фактично сформований порядок користування майном, який може точно не відповідати часткам у праві спільної власності, потреба кожного із співвласників у цьому майні та реальну можливість спільного користування.

Потрібно складати позовну заяву, подавати її до суду, ходити на судові засідання. При грамотному веденні справи більша ймовірність, що суд ухвалить саме те рішення, яке Вас влаштує.

Радий допомогти! АЛЕ! Уточнення на сайті – НЕ ЧИТАЮ. Детальні консультації, всі послуги – платно. Телефонуйте.

Шукаєте відповідь на своє запитання? Запитати юриста простіше!

Отже, ви зіткнулися із ситуацією продажу частки у квартирі. Як впоратися з цим завданням найкращим чином, правильно оформити документи і не переплатити податки, що на практиці означає пайова власність на квартиру, ми розповімо сьогодні: після читання цієї статті продаж частки в квартирі не представлятиме вам труднощі.

Часткова власність на квартиру

Причинами виникнення часткової власності на квартиру можуть бути:

Варто знати, що стандартна квартира, яка перебуває у частковій власності, фізично ніяк не поділяється. Для поділу житлового приміщення, як кажуть юристи, «в натурі» необхідно, щоб у такого приміщення був окремий вхід, окремі підключення до централізованих мереж (газ, вода, електрика). Реалізувати все це можливо хіба що в квартирах на землі, коли один будинок ІЖС ділиться спадкоємцями на кілька реальних часток. У інших випадках виникають звані «ідеальні частки».

Що таке ідеальна частка?

Необхідно розуміти, що ідеальна частка – це не частина квартири, це частка у праві. Діляється право власності, а чи не сама квартира. Доторкнутися цю частку насправді не можна. Один із власників не є господарем квартири - у його власності частка, що представляє собою один із видів прав на нерухомість, але не саму нерухомість.

Тобто, кожен із власників квартири має право нею володіти та користуватися, не порушуючи права інших власників. Іноді для реалізації цього права на практиці доводиться встановлювати режим користування квартирою: наприклад, виділити у трикімнатній квартирі кожному з двох власників кімнату для особистих потреб, передбачити графік користування кухнею та вітальнею.

Такий графік не означає, що одному власнику належить кімната. Квартира, як і раніше, залишилася спільною. Це буде видно на прикладі комунальних платежів. Якщо суд, встановлюючи власникам (виходимо з того, що у кожного по ½ частки у праві на квартиру) режим користування квартирою, відвів одному як спальні кімнату в 10 кв. м, а іншому – 18 кв. м, оплачувати комунальні платежі та податок на майно громадян вони будуть, як і раніше, в рівних частках. Кожен платитиме за свою ½ частку.

Основні складнощі починаються, коли виникає необхідність продажу частки в квартирі або всієї квартири в частковій власності.

Продаж частки у квартирі одним із співвласників

Якщо тільки один із власників квартири продає свою частку в праві на неї, це, зрозуміло, не в кращий бікпозначиться на швидкості продажу та ціні цієї частки. Не так багато знайдеться охочих поділити житло зі сторонніми людьми.

Однак це не єдина складність при продажу частки у спільній власності. Справа в тому, що співвласники продавця частки мають переважне право її купівлі.

Воно працює в такий спосіб. Продаючи частку необхідно запропонувати її, із зазначенням основних умов купівлі-продажу, іншим власникам квартири. Якщо вони погодяться, тоді частка реалізується ним. Якщо ж співвласники відмовляться або протягом 1 місяця з моменту їхнього повідомлення не куплять запропоновану частку, то можна продати її стороннім людям. Але тільки на тих же умовах, за тією ж ціною, що пропонувалося співвласникам.

Якщо порушити цей порядок, інші власники можуть вимагати через суд переведення прав за договором купівлі продажу він. Такий позов можна подати протягом 3-х місяців з моменту, коли співвласник дізнався про порушення свого переважного права.

Як правильно оформити дотримання переважного права співвласників?

Щоб уникнути таких проблем, потрібно уважно оформляти документи: пропозицію про купівлю частки надсилати співвласникам письмово та обов'язково організувати підтвердження отримання. Так, можна передати повідомлення про продаж частки у квартирі з рук в руки та попросити у співвласника підпис на дублікаті повідомлення з обов'язковим зазначенням дати, коли його було вручено. Або надіслати його поштою рекомендованим або цінним листом з повідомленням про вручення. Так ви підстрахуєте себе від несумлінних дій співвласників, які спочатку проігнорують пропозицію про покупку частки, а потім заявлять, що ви їх не повідомляли.

Аналогічне переважне право необхідно дотриматися, якщо йдеться про договір міни.

Способи обійти переважне право покупки

Домовитись з іншими власниками виходить не завжди. Юристи можуть запропонувати вам способи "обійти" переважне право покупки. Ми не вважаємо, що ці способи виключно погані, але, вдавшись до них, варто усвідомлювати, що вони пов'язані з певним ризиком. При недобросовісності покупця продавець, котрий обійшов переважне право з допомогою уявної чи удаваної угоди, ризикує одержати оплату за договором.

Договір дарування

При даруванні частки переважне право співвласників не працює. Права заборонити дарування вони не мають. Однак виникають такі ризики.

Для покупця: угода може бути визнана недійсною як уявна, що приховує у себе купівлю-продаж, а співвласник зажадає у разі перекладу прав у угоді він. В результаті покупець розлучиться з придбаною часткою.

Для продавця: покупець може просто не заплатити та стягнути з нього ці гроші законними методами не вийде.

Чи не знаєте свої права?

Договір купівлі-продажу за завищеною ціною

Щоб співвласники відмовилися купувати частку, їм робиться пропозиція надто високою ціною. Після отримання відмови (або неотримання відповіді) укладається договір купівлі-продажу та оформляється розписка на ціну, аналогічну ціні в повідомленнях для співвласників. Насправді ж покупець платить значно менше.

Неприємним наслідком тут буде збільшення податку з продажу частки у квартирі (адже податкова база вважається за документами, що додаються до декларації, тієї ж розписки). У кожному конкретному випадку потрібно порівнювати вартість частки і розмір податкового відрахування, а також з'ясувати, чи виникає взагалі обов'язок зі сплати ПДФО (у деяких випадках продаж квартири або частки в ній не оподатковується).

Договір позики

У такій ситуації укладається договір позики на суму рівну покупній ціні частки у праві на квартиру та одночасно угоду про забезпечення цієї позики заставою частки у праві на квартиру. До речі, цей договір застави якраз і називається іпотекою (а ви думали, що це такий кредит під материнський капітал?). Іпотека потребує державної реєстрації. Держмито за реєстрацію іпотеки становить 1000 руб.

Потім "боржник-позичальник" пропускає термін повернення позики. А покупець частки у квартирі, нібито «позикодавець-кредитор», звертає стягнення на частку у квартирі. Щоб не пов'язувати із системою судочинства, оформляється це угодою про відступне. У цій угоді сторони домовляються, що замість взятої у позику суми «позикодавець» отримає частку, що перебуває в заставі, у праві на квартиру.

Тут також є ризик скасування за позовом інших власників квартири угоди про відступну як угоду, яка прикриває фактичну продаж частки у квартирі. У разі успіху даного позову для покупця та продавця виникнуть такі наслідки. Покупцеві доведеться повернути частку. Продавець залишиться винен покупцеві за фіктивним договором позики: адже відступне, що погасило цей нібито «борг», буде визнано недійсним.

Які угоди з частками на квартиру робити не можна?

Є повне обмеження щодо угод із частками у праві на квартиру. Цивільне правоРосії знає такий вид угод із правами і частками у яких відступка права (цесія).
Цесія часто використовується при відчуженні частки одного із засновників ТОВ, але продаж частки у квартирі у такий спосіб виробляти забороняється

Коли переважне право не працює?

Єдиний випадок, коли дозволяється продати частку (без будь-яких обхідних маневрів), не дотримуючись переважного права купівлі - це продаж з громадських торгів. У такий спосіб реалізують частку в квартирі кредитори, коли іншого майна та грошей боржника не вистачає, щоби розплатитися за боргами.

Однак далеко не кожну частку в квартирі можна стягнути за рахунок боргу (адже за загальним правилом забирати єдине житлове приміщення не можна). Є лише два випадки, коли таке стягнення дозволяється:

• коли частка у праві квартиру стала предметом іпотеки (у разі можна стягнути навіть єдине житло);
• коли боржник не проживає у квартирі, де йому належить частка та постійно зареєстрований за іншою адресою на підставі договору соцнайму, або має інше житло у власності.

Часткова власність у квартирі. Продаж квартири повністю

Невелика за площею квартира, кілька власників, які в ній не проживають або не хочуть жити разом – це явні передумови для продажу квартири в частковій власності.

Якщо всі співвласники згодні, продаж квартири у частковій власності не складе проблеми. Потрібно буде просто правильно оформити угоду. Можна запропонувати 2 способи:

• договір купівлі-продажу цілої квартири з множинністю осіб за продавця;
• кілька договорів купівлі-продажу, коли кожен із власників продає свою частку покупцю (у результаті у того збирається кілька часток, що становлять разом право власності на цілу квартиру).

Перший варіант зручний, якщо співвласники мешкають недалеко один від одного. Він вигідніший з оплати державного мита за реєстрацію права власності покупця, т.к. доведеться заплатити за 1 об'єкт - квартиру ( державне митоскладає 1000 руб.) Другий, окремої продажукожною частки у квартирі, може бути кращим для покупця, якщо співвласники не спілкуються один з одним або проживають у різних місцяхта не хочуть давати одному з них довіреність на підписання договору. Тут доведеться заплатити по 1000 руб. за кожну частку в праві, а також дотриматися вищеописаного порядку переважного права купівлі.

Нижче ми розглянемо, як відрізняється право на податкове вирахування при вищевказаних способах продажу.

Як бути, якщо один із співвласників проти продажу?

Така ситуація виникає, коли кілька власників хочуть продати непотрібну їм квартиру та поділити між собою гроші. Один же з якоїсь причини проти. Тут багато залежить від розміру часток даних власників.

У разі невеликого розміру частки особи, яка чинить опір продажу майна, є можливість викупити у нього частку примусово. Для цього необхідно звернутись до суду з відповідним позовом. Обґрунтувавши свої вимоги мізерно малим розміром частки співвласника, потрібно просити суд зобов'язати такого співвласника передати свою частку іншим власникам замість надання грошової компенсації. Звичайно, якщо співвласник проживає в спільної квартири, то неспроможна зобов'язати продати свою частку, т.к. підставою для цього є лише малий розмір частки, а й відсутність зацікавленості у використанні загальної квартири.

Оплата податку

Гроші, отримані від продажу квартири або частки в ній, є доходом, з якого належить сплатити податок (ПДФО), у розмірі 13% від отриманої за договором суми.

Є випадки, коли ПДФО платити не потрібно: якщо частка належить власнику понад 3 роки. Трирічний термін рахується з тієї дати, яка зазначена у свідоцтві про державну реєстрацію права власності на частку у квартирі.

У тих випадках, коли сплачувати податок необхідно, держава надає податкове відрахування. Він є сумою, яку зменшується вартість квартири чи частки у ній (податкова база) при обчисленні податку. Для випадків продажу нерухомості або частки у праві на нерухомість податкове відрахування дорівнює отриманому доходу, але не більше 1 млн. руб.

Однак податкове відрахування з продажу квартири у частковій власності має особливості.

Податковий вирахування з продажу квартири у частковій власності

Справа в тому, що гранична сума вирахування в 1 млн. руб. встановлена ​​для одного об'єкта. Цим об'єктом може бути квартира, якщо вона повністю продається. Або частка, якщо договори складено на кожну частку окремо.

Таким чином, коли продається вся квартира, фактично максимальна сума відрахування визначається пропорційно часткам співвласників (якщо у них по ½ частки, то кожному належить відрахування в 500 тис. руб.). Коли ж продається кожна частка окремо, то кожен співвласник має право отримати відрахування в 1 млн. руб.

Після продажу частки у квартирі, що належала вам менше 3-х років, у продавця виникає обов'язок подати податкову декларацію із зазначенням доходу від такого продажу. У ньому є окремі графи для податкового відрахування. У результаті сплатити податок Вам потрібно буде з меншою сумою, ніж ціна. Тобто власник ½ частки у праві власності на квартиру, продану повністю, при ціні частки 1 млн., заплатить ПДФО тільки з 500 тис. руб. (65 тис. руб.). Податок з 500 тис. руб. не сплачується, т.к. інспекція надає йому податкове відрахування, пропорційно обсягу частки - 500 тыс.руб.

Якщо ж власник продасть за 1 млн свою частку за окремим договором купівлі-продажу, то обов'язок з оплати податку не виникне. Потрібно буде просто подати декларацію, в якій вказати на відрахування у розмірі 1 млн. руб.