2 квартири в одному будинку. Об'єднання квартир. порядок об'єднання квартир. Необхідні документи

«РБК-Нерухомість» розбирається, хто, як і навіщо поєднує квартири сьогодні

Перепланування у квартирі (Фото: ІТАР-ТАРС/ Михайло Фомічов)

Об'єднання кількох квартир в одну набуло поширення в 1990-2000-ті роки. Таким чином люди намагалися покращити свої житлові умови. Зараз підібрати квартиру великої площі не проблема, особливо у новобудові. Проте і сьогодні люди продовжують купувати суміжні квартири для їхнього об'єднання, проте вже з іншими цілями.

Покупці намагаються вдатися до об'єднання квартир у кількох випадках. «Наприклад, якщо потрібна багатокімнатна квартира, але у новому житловому комплексі чи немає пропозицій такої кімнатності, чи не влаштовують планування наявної пропозиції. Інший випадок — на сходовій клітці сусіди продають квартиру, а покупець хоче розширити свою житлоплощу. Третій варіант — клієнт хоче жити у самому центрі, скоріше навіть на певному «п'ятачці», де немає нових будинків, зате є варіанти у старих будинках», — розповідає директор мережі офісів нерухомості Est-a-Tet Олексій Бернадський.

Ріелтори виділяють два види з'єднання квартир: горизонтальний та вертикальний. Кожен спосіб має свою специфіку та свої складності, але в обох випадках потрібний обов'язковий проект перепланування, який може розробити спеціалізована проектна компанія. Вона ж займатиметься узгодженням проекту у відповідних інстанціях. За бажання господар квартир може зайнятися узгодженням самостійно, але проект має бути складений фахівцями.

Горизонтальний спосіб полягає в об'єднанні кількох розташованих поряд квартир на одному поверсі. «Раніше в цих випадках частина коридору-тамбуру відгороджувалась металевою перегородкою від решти майданчика, шматочок прихопленої сходової клітки приватизувався — і все. Площу всіх квартир використовували як єдину», — пояснює директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Михайло Куликов. Для об'єднання квартир у такий спосіб необхідно отримати згоду більшості сусідів — власників житла у будинку, оскільки сходові майданчики є загальнобудинковою територією.

Проект об'єднання двох дзеркальних квартир (Фото: Дизайнер Ірина Фефелова)

Проблеми зазвичай створює бажання нових господарів перекроїти планування: перенести кухню або об'єднати її з вітальнею, розширити санвузол, пробити нові дверні і навіть віконні отвори в стінах. Згідно з чинними нормативами, кухні та санвузли — так звані «мокрі» зони — категорично заборонено переносити з місця на місце у багатоповерхових будинках або переводити зі статусу «житлове» до статусу «нежитлове». Нові отвори в стінах — особливо несучих, — зроблені без інженерного проекту, без розрахунку навантажень, без посилення конструкції, що компенсує, загрожують безпеці будівлі.

Вертикальний спосіб застосовується, коли власник намагається поєднати кілька квартир на двох поверхах. В цьому випадку отвори робляться вже не в стінах, а в стелі та перекриттях. «Найбільше, мабуть, пам'ятний для мене випадок тих часів, коли люди купили чотири квартири на двох поверхах, витратили величезні гроші для того, щоб поєднати рівні сходами, та отримали дворівневі апартаменти. У 17-поверховому панельному будинку в глибоко спальному районі міста. З сьогоднішнього погляду, погодьтеся, просто абсурд», — згадує Михайло Куликов. Отримати погодження державних контролюючих органів на такий проект зараз практично неможливо, стверджують рієлтори.

У хрущовках прикладів об'єднання квартир майже немає, зазначають фахівці. «У панельному будинку в принципі складно провести об'єднання, оскільки заборонено знесення капітальних конструкцій. До того ж, це ще й невигідно, адже в майбутньому ніхто не захоче купувати дорогу багатокімнатну квартиру в панельному будинку. За ті самі гроші можна придбати багатокімнатну квартиру в монолітній новобудові чи «сталінці». Найчастіше квартири об'єднують у дореволюційних будинках та «сталінках». Особливо популярно це було на початку 2000-х років, до початку масового будівництва монолітного житла бізнес-класу в Москві», – розмірковує Олексій Бернадський.

Що заборонено під час об'єднання квартир

• міняти місцями "мокрі" зони (ванні, кухні) з житловими
• зменшувати вентиляційні шахти
• розширювати туалетну кімнату (часто вона при вході) у велику пральню
• «вносити» кухню та їдальню в житлове за планом приміщення
• розташовувати спальну кімнату під туалетними кімнатами верхніх сусідів і, відповідно, туалетними кімнатами нижніх сусідів
• розширювати «мокрі» зони
• змінювати та демонтувати стояки
• приєднувати балкони та лоджії

Нерідко об'єднати кілька квартир в одну вирішують покупці житла в новобудовах, кажуть опитані «РБК-Нерухомістю» ріелтори. У масових сегментах, якщо клієнта не влаштовують планування багатокімнатних квартир, може придбати кілька суміжних об'єктів для подальшого об'єднання. У деяких житлових комплексах забудовники передбачають таку можливість, і в експлікації планувань містяться варіанти об'єднання.

Багато хто з тих, хто колись не пошкодував чималих коштів та зусиль на об'єднання квартир, тепер докладає не менше зусиль, щоб їх позбутися, констатують опитані «РБК-Нерухомістю» ріелтори. Такі об'єкти неліквідні, оскільки давно морально застаріли — і щодо планувальних рішень, і щодо технічним характеристикам. Власникам доводиться знову роз'єднувати зібрані квартири і намагатися продати їх окремо.

Вимоги до роз'єднання квартир також значно посилилися. Насамперед це стосується об'єктів на перших поверхах, які за старих часів переводили до нежитлового фонду з «нарізкою» на окремі кімнати з окремими входами — такі дані наводять ріелтори «Інком-Нерухомості». Дії ж без погодження можуть спричинити громадянську, адміністративну і навіть кримінальну відповідальність. «Міська влада останніми роками взагалі не вітає розміщення якихось комерційних структур у житлових будинках. По-перше, їхня діяльність заважає мешканцям — запахами, шумом та іншими незручностями. А по-друге, на карті Москви збудовано достатньо спеціалізованих точок торгівлі, всіляких ТРЦ, площі яких заповнені далеко не на 100%», — пояснює Михайло Куликов.

Дизайнер Ірина Фефелова:

— Перед тим як купити дві та більше квартири з метою об'єднання, я рекомендую порадитися з досвідченим дизайнером чи архітектором, який має в портфоліо щонайменше 20-50 таких проектів. Також корисно проконсультуватися із представником компанії, яка займеться створенням проекту вашого перепланування. Якщо купівля вже відбулася і придбані дзеркальні об'єкти, необхідно розуміти, що відчуття з'єднаних квартир залишиться. На прикладі видно, що вони розділені між собою перегородкою, що несе. А значить, демонтувати її ми не можемо, тільки проріз не більше 1,2 тис. мм і лише за погодженням.

У цьому варіанті кухня та ванна кімната в лівій квартирі залишаються на колишньому місці (це правильно), а ось у правій квартирі замість вказаної на плані кухні ми показуємо розташування господарської спальні. Але з огляду на те, що квартира знаходиться на останньому поверсі будинку, перепланування можна погодити. В інших випадках це було б неможливим.

При об'єднанні дво- та більше квартир господарі мріють в одній частині загальної площізробити кухню, а в іншій - всі спальні та вітальні. Але це не правильно. Ванні повинні залишитися ванними або туалетними кімнатами, а ось житлові приміщення можна об'єднувати в межах правил. У сім'ях, де живуть два і більше поколінь, можна поєднувати квартири, тим самим облаштовуючи і окремі зони, і загальний простір. Це об'єднує сім'ю і не дає можливості двом господаркам штовхатися на одній кухні.

Перепланування квартир

«Ось тут у нас буде обідня зона, яка плавно переходить у рекреаційну, а тут ми зробимо таку шикарну арку і прикрасимо її бронзою…». Стоп! А ви впевнені, що ваші архітекторські задуми гідно оцінить державу? Мається на увазі самостійне перепланування.

Іноді хочеться щось поміняти в квартирі (коли вже набридло «рокування» меблів), але записуватись у довгі черги або збирати необхідні документи для узаконення всіх перепланувань немає жодного бажання. Звідси такі часті самовільні дії – може, не помітять!

Та гаразд, ми тільки проріз розширили!
Можливо, ніхто і не помітить, може, квартира проіснує, а будинок простоїть так ще дуже довго, але в будь-якому випадку, ви ризикуєте мешканців, які знаходяться поряд з вами. Чи несе це стіна, чи не обвалиться стеля, а чи не зачепите важливі комунікації при ремонті?

До того ж усі подальші операції (обмін, продаж, дарська) з незаконно зміненою квартирою будуть ускладнені… правильно – офіційною реєстрацією всіх «переробок», а це – час та нерви.

А якщо таки помітять?
При виявленні у вас незаконного перепланування квартири на вас чекають наступні покарання:

• штраф у розмірі від 2000 до 2500 рублів плюс зобов'язання щодо відновлення первісного виду квартири по БТІ, або оформлення переробленого житла;
• Якщо не дотримано термінів виконання припису, вам пред'являть повторний штраф та вручать повістку до суду;
• Найкращий і безрадісний варіант - вашу квартиру можуть продати з публічних торгів, а виручені гроші підуть на оплату заборгованостей.

Перетворення у квартирі, що не потребують погодження:

• Косметичний ремонт
• Встановлення або розбирання вбудованих меблів (за умови, що при цьому не змінюється площа приміщення)
• Заміна інженерного обладнання (труб, радіаторів, сантехніки) на таке ж за параметрами та технічними характеристиками

Види перепланувань, які не можна узгодити або ЗАБОРОНЕНІ перепланування:

• Демонтаж несучих конструкцій та несучих опор, стін та балок
• Розміщення санвузла (туалету, ванної чи душової) безпосередньо над житловими кімнатами та кухнями (допускається лише у дворівневих квартирах). Розширення та перенесення санвузлів можливі лише в межах прилеглих допоміжних приміщень (коридорів, холів, передпокоїв, комор)
• Перепланування квартир, що призводить до погіршення експлуатаційних умов і обмежує доступ до пристроїв, що відключають, і комунікацій.
• Зменшення каналів природної вентиляції
• Установка підігрівних підлог або спеціальних пристроїв на балконах та лоджіях
• Встановлення підлоги з водяним підігрівом на всіх поверхах крім першого. А також влаштування теплої підлоги з підігрівом від загальнобудинкових систем водопостачання та опалення
• Установка камінів на твердому паливі в квартирах на всіх поверхах, крім верхнього
• Перепланування, які змінюють у гірший бік міцність та зовнішній виглядфасадів
• Не допускається проектування перепланування житлових кімнат та кухонь без безпосереднього освітлення; а також перепланувань у результаті яких утворюються кімнати з мінімальними розмірами: площа 9 м2, ширина 2,25 м
• Поєднання двох квартир по вертикалі за рахунок руйнування або часткового руйнування міжповерхових перекриттів

Перепланування, які мають узгоджуватися обов'язково:

• Перенесення, видалення чи монтаж нових додаткових перегородок
• Перенесення чи зміна габаритів дверних чи віконних отворів
• Перенесення комунікацій та сантехнічного обладнання
• Встановлення душової кабіни

Куди звертатись для узгодження перепланування?

До Державної житлової інспекції.
Корисне посилання- сайт Державної житлової інспеції м. Москви

Які документи необхідні для перепланування?

Звернемося до Житлового кодексу РФ.
Стаття 26, пункт 2.Для проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення власник даного приміщення або уповноважена ним особа (далі в цьому розділі - заявник) до органу, який здійснює погодження, за місцем перебування житлового приміщення, що перебудовується та (або) перепланується, представляє:

1. Заява про перебудову та (або) перепланування за формою, затвердженою уповноваженим Урядом Російської Федераціїфедеральним органом виконавчої; (У ред. Федерального закону від 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2. Документи, що встановлюють право на влаштовуване та (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії).
3. Підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується.
4. Технічний паспорт житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується.
5. Згода у письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (у тому числі тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача), які займають перебудову та (або) переплановане житлове приміщення на підставі договору соціального найму (у разі, якщо заявником є ​​уповноважений наймодавцем на подання передбачених цим пунктом документів на нього) та (або) перепланованого житлового приміщення за договором найму соціального).
6. Висновок органу з охорони пам'яток архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'яткою архітектури, історії чи культури.

Орган, який здійснює погодження, не має права вимагати подання інших документів, крім документів, встановлених частиною 2 цієї статті. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює погодження.

Рішення про погодження або про відмову у погодженні має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих відповідно до частини 2 цієї статті документів органом, який здійснює погодження, не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання зазначених документів до цього органу.

Орган, який здійснює погодження, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішення про погодження видає або надсилає на адресу, зазначену в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття такого рішення. Форма та зміст зазначеного документа встановлюються уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.
(У ред. Федерального закону від 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Передбачений частиною 5 цієї статті документ є підставою для проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення.

Але й цього ще мало. Після звернення до Бюро технічної інвентаризації вам підготують новий технічний паспорт приміщення, в якому вказується перепланування з розрахунком усіх нових параметрів, а також узгодження всіх «перебудов».

Отже, всі інстанції пройдені, отримані документи, можна зі спокійною совістю будити в собі так довго сплячого архітектора.
Захвилювалися? Здивувалися? Так ось - подумайте двічі, перш ніж зробити перепланування у своїй квартирі або будь-якому іншому приміщенні, і тим більше чітко вирішіть для себе, на яких підставах це робити, оцінивши всі наслідки і вашу відповідальність за них.

Під час об'єднання квартир можна заощадити на оплаті комунальних платежів. Тому що в цьому випадку зберігається поняття єдиного житла.

Розрізняють об'єднання квартир:

По вертикалі (на різних поверхах); По горизонталі (на одному поверсі).

Яке б об'єднання вамине було задумано, до початку ремонтних робіт перебудову доведеться погодити.Це дуже важливий етап, оскільки без узгодження ваша квартира,який би сучасною вонане була, втрачає значну частину ринкової вартості, через те, що втрачає юридичну значимість. Тому без погодження перепланування квартири вине зможете її вигідно продати, застрахувати, заповідати, закласти.

Необхідно також враховувати щопід час проведення масштабних ремонтних робіт виникають конфліктиіз сусідами, які дуже турбуютьсяпро свою безпеки, такі шум перфоратора великого захопленняу них не викликає.

Тому не особливо не дивуйтеся, чому це раптом дільничного так зацікавило перепланування вашої квартири, що він буквально щодня приходить до вас у гості, щоб перевірити як у вас справи?

Залагодити це питання здатне лише пред'явлення дозволу на перепланування. Якщо ж дозволу на руках немає – з боку дільничного та й сусідів можливі скарги до численних інстанцій, аж до судових позовів.

Важливо розуміти, що юридичні документи на квартиру мають відповідати її фактичному стану. Щоб не було проблем із сусідами при аваріях, щоб можна було квартиру застрахувати, заповідати, продати, закласти і т.д.

Таким чином, задумавшись про поєднання квартир, перше, що вам потрібно зробити:
1. Взяти поверховий план у БТІ і звернутися з ним до будь-якої проектної організації для складання плану проекту та технічного висновку;

Фахівці цієї організації підкажуть вам, чи можливе взагалі втілення вашої мрії в життя, прорахують необхідні розміри отворів у несучих стінах або міжповерхових перекриттях, визначать місце розташування стояка і ряд інших деталей.

Скажімо відразу, що, якщо об'єднання квартир по горизонталі допускається, то вертикальне об'єднання – часто просто неможливе. І тільки якщо проектна організація дійшла висновку, що у вашому конкретному випадку таке перепланування допустиме, можна починати процедуру узгодження.

Тому розглянемо лише горизонтальне поєднання квартир.

Оскільки при об'єднанні квартир не можна приєднувати доїх площі частина тамбуру або сходової клітини, отвіру несучій стіна розташовуватиметься між кімнатами.Але наявність суміжних кімнат у новій квартирі навряд чи влаштує навіть найвибагливішого замовника.

Тому отвір у несучій стіні зазвичай потрібно настільки широкий, наскільки дозволяє конструкція будівлі,в об'єднаних приміщеннях дверні коробкине встановлюються, і вийшли єдиний простір служить одночасно вітальнеюі їдальні. Це оптимальний варіант, тим більше, якщо порядзнаходиться кухня.

Піддаватися спокусі влаштувати кухнюна місці колишньої кімнати не стоїть – це не дозволено згідно із законом. За винятком тих випадків, коли квартири знаходятьсяна першому поверху, або нижче розташований поверх є технічним.А от на місці однієї з кухонь можна влаштувати і комору, ще одну кімнату, кабінет або додаткову дитячу.

Єдине, чогоне варто робити під час проведення таких робіт – повністю ліквідувати інженерні комунікації.А раптом коли-небудь ви вирішите об'єднану квартиру розділити зновуна дві?
Або відновити кухнюна місце, ліквідувавши кабінет?

Тому найзавбачливішим рішенням буде наступне:

На всі системи гарячого і холодного водопостачання ставляться заглушки, лічильники-водоміри обнулюються, і потім всі комунікації ховаються за обшивкою з гіпсокартону. , якщо ви хочете зменшити рахунки за комунальні послуги). Фахівці також не радять закладати другі вхідні двері (з тих же міркувань – а раптом у майбутньому ви вирішите знову розділити квартиру на дві?).

Тому з другої вхідні дверіможна зробити чорний хід, спорудившив безпосередній близькості від неї комору та інші підсобні приміщення.

Очевидною перевагою об'єднаної квартири є наявність двох санвузлів. І, якщо дві кухнів квартирі потрібні мало кому, то два санвузли потішать більшість власників.Один із санвузлів може бути гостьовим або призначеним для дітей.При цьому, як і кухні, санвузли заборонено переноситина місце кімнат – так що, якщоне хочете зайвого головного болю, залиште їх уїх законних межах.

А ось головною проблемною зоною під час об'єднання можутьвиступити підлоги.

При об'єднанні квартир по горизонталі найчастіше виявляється, що рівень підлоги між двома квартирами відрізняється дуже суттєво (3-10см), так що заздалегідь закладітькошторис витрати на влаштування нової стяжки (з метою вирівняти перепад висот).

Після того, як зроблені отвори, укладена стяжка, виконані всі можливіі немислимі оздоблювальні роботи, об'єднану квартиру необхідно буде здати за актомздачі-приймання. Ви отримаєте новий поверховий плану БТІ, де вашій новій квартирі присвоятьта новий номер.

Тепер справа за малим – зареєструвати права власностіна нову житлову площу в органах реєстрації – і вотви вже повноправний власник нового,просторого житла!

Об'єднання квартир в одну відноситься до одного з найскладніших типів перепланування. Це пов'язано з тим, що тут у 99% випадків торкаються несучі конструкції, адже стіни між квартирами як правило відносяться до , а не перегородок. Об'єднувати квартири можна або по горизонталі, або по вертикалі. Причому об'єднання квартир по вертикалі – це рідкісний випадок, оскільки не у всіх будинках конструктивні особливості будівлі дозволяють це зробити.

Переваги об'єднання квартир в одну

• При поєднанні квартир з'являється можливість економити на комунальних платежах, поставивши заглушки на інженерні системи в одній із квартир.
• Збільшується як корисна, так і житлова.
• Зменшується кількість сусідів. З одного боку – недостатньо серйозний аргумент – з іншого, люди, які цінують тишу та можливість спокійно відпочити, зрозуміють автора.

При успішній реалізації цей вид перепланування може мати й інші переваги. По-перше, він дає можливість отримати більше планувань, з яких ви можете вибрати відповідну, відповідно до ваших, індивідуальних уявлень про комфортну квартиру. Хоча при цьому треба пам'ятати, що тут діють ті ж нормативи, що і для звичайного перепланування, тобто об'єднання квартир не дає вам права, наприклад, змінювати функціональне призначення приміщень. Скажімо, ви не зможете – за винятком другого рівня.

Приклад перепланування з об'єднанням двох квартир

Як ви можете бачити, перепланування з об'єднанням квартир проводиться не тільки в монолітних або цегляних будинках, але і панельних будинках. Докладніше про проект ви можете прочитати

Інші обмеження при об'єднанні двох квартир в одну

Плануючи об'єднання квартир в одну слід заздалегідь враховувати, що забороняють проводити повний демонтаж стіни, що несе, оскільки це призведе до аварійної ситуації. Тому максимум, що можливо при об'єднанні двох квартир – влаштування в ній. Розташування цього отвору визначать фахівці організації, що розробляє про стан конструкцій та можливість перепланування. Відразу зауважимо, що не в кожному випадку це можливо, якщо у ваших сусідів знизу або зверху вже є отвори або якщо несучі конструкції будівлі зносилися і мають малий запас міцності, у пристрої отвору буде відмовлено.

Дане ТЗК є обов'язковим для подібних перепланувань.. Більше того, його оформлення потрібне і в тому випадку, коли торкається ненесуча між квартирами. Для влаштування отвору в несучій стіні знадобиться технічний висновок від , а у випадку з простінком його може розробити будь-яка проектна організація з допуском СРО, у тому числі й наша.

Чи можна самовільно провести об'єднання квартир в одну

Узгодження вже розпочатих робіт, з досвіду тих, хто проводив подібні перепланування з об'єднанням двох квартир, зазвичай проходить набагато важче, ніж тільки запланованих, оскільки ви навряд чи змогли врахувати всі будівельні та санітарні норми. Тому краще заздалегідь погодити перепланування, щоб надалі спокійно проводити задуманий ремонт, не турбуючись про правильність і законність ваших змін.

Терміни узгодження даного типу перепланувань близько 6 місяців визначається індивідуально в кожному випадку, оскільки вона залежить від безлічі факторів: округу в якому ви проживаєте, серії будинку в якому розташована квартира, організації, яка є автором проекту будівлі та багатьох інших складових.

Наша організація надає послуги із перепланування з об'єднанням квартир. Ми досконало знаємо всі нюанси даного процесу, починаючи від отримання початкових планів БТІ і закінчуючи отриманням свідоцтва на власність на новий об'єкт нерухомості, що вийшов. Якщо вам потрібний проект перепланування або повне узгодження проектної документації, ви можете звернутися до нас за попередньою консультацією щодо цих .